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Cómo ampliar una hipoteca en poco tiempo y evitando comisiones

ampliar hipoteca

Los cambios en las condiciones tienen como objetivo proporcionar al deudor hipotecario más dinero o mayor plazo para devolver el préstamo hipotecario.

Por ejemplo, Juan lleva muchos años viviendo en la misma casa. Está ya aburrido de ver siempre lo mismo y quiere reformarla para dejarla a más a su gusto y moderna. 

Tiene que pensar cómo financiar esta reforma, porque no quiere endeudarse demasiado y, sobre todo, quiere poder pagar las cuotas del préstamo sin problema. 

Es una de las opciones más rentables, dado que puede conseguir un tipo de interés menor es ampliar su hipoteca, pero le preocupan los costes y el nuevo plazo de devolución del préstamo.

Esta es una de las causas que más novaciones de hipoteca suponen, pero hay que tener cuidado y estar informado antes de ampliar una hipoteca.

¿Cómo se puede ampliar una hipoteca?

Al ampliar una hipoteca puedes ampliar el plazo de amortización, bajar los tipos de interés o introducir otros cambios en el contrato de préstamo.

Si piensas en si deberías ampliar tu hipoteca, debes tener en cuenta que podrás realizarla de 2 formas, siempre y cuando cumplas con los requisitos, claro:

  • Ampliar el capital que te prestó el banco o la entidad financiera: se produce cuando un banco nos presta más dinero del que ya nos había prestado anteriormente. 
  • Reducir el pago de cuotas: no varía el capital que el banco nos prestó. Lo que va a aumentar es el tiempo que vamos a tardar en devolver el préstamo y bajará la cuota mensual que pagarás. 
ampliar hipoteca
¿Cómo se puede ampliar una hipoteca?

¿Qué necesitas para ampliar una hipoteca?

Cualquier persona hipotecada puede solicitar a su banco la ampliación de la misma. Pero es importante tener en cuenta, que no hay garantías de conseguir la ampliación de la hipoteca deseada

Como ya te hemos mostrado, puedes intentar ampliar la hipoteca para obtener más dinero o, simplemente, para reducir el número de cuotas. Por ejemplo:

  1. Necesitas ampliar el capital de tu hipoteca para realizar una reforma: puedes solicitarla para una reforma integral de tu vivienda o una menor. Para ello será necesario:
  • Contar con el proyecto de la reforma visado o el presupuesto. 
  • El banco, desembolsando el dinero en los tiempos establecidos según avance de la obra. 
  1. Quieres ampliar el capital de tu hipoteca para conseguir liquidez: este tipo de ampliación no es muy común entre las entidades bancarias tradicionales; sin embargo, se pueden llevar a cabo, por ejemplo para:
  • Pagar préstamos personales.
  • Pagar otra hipoteca.
  • Hacer frente a una nueva hipoteca. 

Y es que, para que tengas más posibilidades de que tu banco o entidad financiera apruebe tu solicitud, es conveniente que cumplas con los siguientes requisitos:

  • Estar al corriente del pago de tu actual hipoteca.
  • No tener un nivel de endeudamiento que pueda considerarse elevado. Por ejemplo, tener otros préstamos o incluso otra hipoteca.
  • Tener trabajo estable o, al menos, unos ingresos estables que permitan al banco verificar que tienes muchas posibilidades de ser solvente a medio y largo plazo.
  • De igual manera, el banco puede pedirte un aval para responder por ti en el caso de impago de la hipoteca.

¿Cómo funciona una ampliación de hipoteca?

Como ya hemos visto, una ampliación de hipoteca puede suponer que reduzcas lo que pagas de forma mensual o conseguir más dinero a un tipo de interés más bajo. 

Eso sí, como te hemos adelantado, esta alternativa de financiación no suele estar abierta a cualquier persona y debes tener en cuenta los gastos que te originará.

Resumiendo lo comentado, ampliando tu hipoteca cambiarás las condiciones del contrato del préstamo hipotecario y conseguirás:

  • Aumentar capital: obtendrás más dinero y, por tanto, deberás más al banco.
  • Extender el periodo de amortización: podrás devolver el dinero prestado en más cuotas.
  • Ampliar ambos.

En este punto tenemos que incidir en la diferencia entre rehipotecar una vivienda y solicitar una ampliación de hipoteca. 

En sí mismo, la diferencia es sencilla, cuando rehipotecas tu casa estás cancelando la hipoteca que ya tenías para contratar una nueva.

Con la ampliación simplemente estás modificando las condiciones de la actual, sin necesidad de cancelar la hipoteca que ya tienes contratada.

Otro punto a considerar es si es mejor una ampliación de hipoteca o contratar un préstamo personal y todo depende de tus necesidades y capacidad económica actual.

Un préstamo personal por lo general es más caro, pero tiene la ventaja de que el banco o entidad financiera no podrá solicitar el embargo de la vivienda de forma directa, como sí lo haría si tuviera un derecho real de hipoteca sobre ese inmueble. 

Si tienes otros bienes que puedan ir pagando la deuda, el juzgado intentará no embargar la vivienda, a no ser que no tengas más bienes o que la deuda sólo puedas cubrirla con lo que se saque por la casa en pública subasta

Cómo funciona una ampliación de hipoteca
¿Cómo funciona una ampliación de hipoteca?

¿Cuánto cuesta una ampliación de hipoteca?

Contratando una ampliación de hipoteca pagarás cuotas más bajas que si pides otro tipo de préstamo. Pero solicitar una ampliación de tu hipoteca tiene unos gastos que vas a tener que asumir de golpe. 

Por norma general, las condiciones a negociar en las ampliaciones de hipotecas son:

  • Tipo de interés: puedes solicitar que te cambien de fijo a variable o viceversa, que te lo bajen o solicitar otro tipo de indicador para fijar el interés que pagarás.
  • Bonificaciones: puedes volver a negociar con tu banco los productos que deberán ir asociados a tu hipoteca.
  • Comisiones: por ejemplo, renegocia las comisiones que puedes abonar por amortización anticipada o por llevarte la hipoteca a otro banco.
  • Garantías y avales: si tu banco o entidad financiera solicita avales es el momento de negociar quiénes serán y que garantizan. Asimismo, si tenías y deseas eliminarlos, negocia con ellos para que en la novación los eliminen. También puedes negociar que se eliminen o se añadan titulares al contrato del préstamo hipotecario.
Cuánto cuesta una ampliación de hipoteca
¿Cuánto cuesta una ampliación de hipoteca?

¿Quién paga los gastos de ampliación de hipoteca?

Los gastos derivados de una novación hipotecaria dependerá de los cambios que puedan realizarse en el contrato.

En general, puedes considerar que una ampliación de hipoteca será rentable cuando calcules que amortizarás los costes en 2 o 3 años. En general, estos serán los gastos que vas a tener que pagar por realizar una ampliación de hipoteca:

  • Comisión por novación: suele oscilar entre el 0% y el 1% sobre el capital pendiente de pago. Es decir, sobre lo que debes al banco antes de ampliar. Aun así, con la nueva ley hipotecaria, hay excepciones: 
    • Si cambias de interés variable a fijo, la comisión máxima que pueden aplicar es del 0,15% y solo durante los 3 primeros años. No habrá comisión si el cambio es de fijo a variable
    • Cuando lo que vas a modificar es el plazo de amortización, la comisión no puede ser superior al 0,1%.
  • Tasación del inmueble: si lo que pretendes conseguir es más dinero, tendrás que asumir el coste de la tasación del inmueble sobre el que pides la novación de la hipoteca. Su coste suele estar entre los 200 a 400 euros de media.
  • Gastos de Gestoría: el banco te obligará a  que su gestoría tramite la inscripción de la hipoteca para asegurarse precisamente eso, que queda inscrita. Este gasto suele oscilar entre 200 y 400 euros de media.
  • Gastos de Notaría: una novación hay que escriturarla, así que los honorarios del Notario estarán entre el 0,2% y el 0,5% del capital pendiente de pago. Este gasto solo pagarás la mitad, la otra mitad la deberá abonar el banco.
  • Inscripción en el Registro de la Propiedad: hay que volver a inscribir el nuevo préstamo hipotecario asociado a la vivienda en el Registro de la Propiedad. Calcula más o menos la mitad de lo que vas a abonar al Notario.

Como puedes observar, el coste total de la operación dependerá mucho de qué tipo de cambios quieras realizar en la hipoteca y de cuánto dinero estamos hablando. Así como del que te queda por pagar de la hipoteca actual. 

Por otro lado, comentarte que con la ley hipotecaria actual, el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) que ha de abonarse a las haciendas de las Comunidades Autónomas, deberá pagarlo el banco o la entidad financiera.

Ampliar una hipoteca puede ser una buena alternativa de financiación

Es cierto que ampliar una hipoteca es una posibilidad de refinanciación atractiva, pero hay que tener cuidado a la hora de contratarla.

Debes tener en cuenta que es un derecho real ejecutable de forma directa.

Hay que echar cuentas antes de contratar este tipo de producto financiero. Por eso te hemos hablado durante todo el artículo de los factores monetarios que deberías tener en cuenta a la hora de solicitar una novación de la hipoteca.

No te lances de buenas a primeras en la entidad bancaria  que ofrezca el dinero. 

Tener a mano una entidad como TRIOTECA donde rápidamente nos digan si podemos optar o no a una ampliación de hipoteca y el impacto que puede tener en nuestras finanzas personales es importante.

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