Una ampliación de hipoteca es un cambio en tu hipoteca para aumentar, bien el capital que te prestan, bien el tiempo de amortización o bien ambas cosas. En este artículo te explicaremos cómo pedir una ampliación de hipoteca y qué requisitos necesitas cumplir.
¿Qué es una ampliación de hipoteca?
Una ampliación de hipoteca es un cambio en las condiciones de la hipoteca. El proceso para hacer una ampliación de hipoteca dependerá en parte de para qué la quieras. Por ejemplo, ampliar la hipoteca para una reforma requiere de unos trámites adicionales.
Tipos de ampliación de hipoteca
Hay tres formas de ampliar la hipoteca; ampliar el capital prestado, ampliar el plazo de devolución, o ambas a la vez:
- Ampliar el capital prestado: Consiste en ampliar la cantidad de capital que el banco nos prestó. Este es el tipo de ampliación de hipoteca más habitual. La razones más habituales por las que una persona suele pedir ampliar la hipoteca son la reforma de su vivienda o lanecesidad de liquidez para, por ejemplo, emprender.
- Ampliar el plazo de amortización: Este tipo de ampliación de hipoteca no es tan habitual. Consiste en ampliar el número de cuotas en el que se divide el crédito hipotecario para pagar menos cada mes. La razón más común es porque la persona ya no puede hacer frente a su hipoteca.
- Ampliar el capital prestado y el plazo de amortización: En este caso ampliamos ambas cosas. Esta opción es habitual cuando compramos una segunda vivienda.
¿Cómo puedes ampliar una hipoteca?
Para ampliar tu hipoteca tienes que hacer una novación hipotecaria. Para ello, debes dirigirte a tu banco para renegociar las condiciones de la hipoteca. Si llegáis a un acuerdo, acudiréis a una notaría para modificar la escritura de la hipoteca.
En el caso de que quieras ampliar tu hipoteca para hacer una reforma, necesitarás añadir el valor de la rehabilitación en la tasación de la vivienda. Para ello, necesitas la licencia de obra. Además el banco pondrá un límite en el precio de la reforma. Por norma general, no podrá suponer más del 30% del importe total de la hipoteca.
Requisitos para ampliar una hipoteca
Como siempre que pidas una hipoteca, la prioridad del banco es comprobar que puedes permitirte ese crédito hipotecario. Para ello comprobarán si:
- La cuota resultante de la ampliación de hipoteca no supera el 35% de tus ingresos (pudiendo llegar al 40% en algunos casos). Si tienes otras deudas, se tendrá en cuenta a la hora de calcular este ratio de endeudamiento.
- Que tienes una estabilidad laboral y económica: Bien sea como asalariado o como autónomo.
- Que no figuras en ninguna lista de morosos.
- Que tu edad, sumado al plazo de amortización, no supera los 75 años.
Ventajas e inconvenientes de la ampliación de hipoteca
En el momento de valorar el ampliar tu hipoteca, tienes que tener en cuenta los pros y los contras y compararlos con las de otras opciones, como la subrogación de hipoteca.
Ventajas de ampliar la hipoteca
La ventaja principal de ampliar tu hipoteca es que, por así decirlo, has conseguido lo que necesitabas. Si amplias tu hipoteca para hacer una reforma, habrás conseguido el dinero que necesitabas para llevarla a cabo. Si necesitabas reducir la cuota de tu hipoteca y consigues ampliar el plazo, gastarás menos al mes en tu hipoteca.
Otra de las ventajas es que es una opción más barata que, por ejemplo, pedir un préstamo personal.
Inconvenientes de ampliar la hipoteca
En primer lugar, ampliar la hipoteca con tu banco te impide estudiar las otras opciones que hay disponibles en el mercado. Quizás tu banco te aumenta el tipo de interés de tu operación, pero otra entidad te ofrecería uno más similar al que tienes. Pierdes la oportunidad de, a la vez que amplias la hipoteca, mejorarla.
Esto está directamente relacionado con el segundo inconveniente en el caso que lo que necesites sea aumentar el plazo de amortización. Ampliar la hipoteca puede ser más barato que pedir un préstamo personal, pero más caro a largo plazo que otras opciones. Si lo que quieres es bajar la cuota que pagas cada mes, ampliando el plazo pagarías más intereses. En cambio, si te cambias a uno que te ofrezca un tipo de interés más bajo, reducirías la cuota sin necesidad de pagar más intereses. También podrás negociar el resto de condiciones, como las bonificaciones por contratar seguros u otros productos. Por eso es importante comparar hipotecas.
El tercer inconveniente es que el banco se puede negar a cambiar las condiciones de tu hipoteca, así que no tienes ninguna garantía de conseguir la ampliación de hipoteca. Si, por ejemplo, quieres ampliar tu hipoteca para una reforma, perderás el dinero invertido en tramitar la licencia de obra.
Por último, una ampliación de hipoteca conlleva unos gastos de notaría.
¿Cuánto cuesta una ampliación de hipoteca?
Ampliar una hipoteca conlleva unos gastos.
Por un lado, al cambiar las condiciones, necesitaremos modificar la escritura. Por lo tanto, hay que pagar los gastos de notaría, gestoría y registro.
Además es posible que tengas que pagar una comisión por novación, pero dependerá del banco. La Ley Hipotecaria establece unos límites. Si es una ampliación del plazo, como máximo la comisión será del 0,1%. Si cambias el tipo de interés, será de máximo un 0,15% y siempre y cuando el cambio se haya producido en los primeros 3 años.
Si vas a ampliar tu hipoteca para una reforma, a todo ello tienes que sumar los gastos de gestión de la licencia, el proyecto y la tasación.
Motivos para ampliar una hipoteca
Ampliar una hipoteca para reformar
Una de las razones más habituales por las que se suele pedir una ampliación de hipoteca es por una reforma. El/la propietario/a quiere reformar su vivienda, pero no tiene ahorros para costear toda la reforma.
En este caso, ampliar la hipoteca sólo tendría sentido si se trata de una reforma muy grande o muy urgente. Si, por ejemplo, queremos reformar sólo la cocina, probablemente los gastos de la ampliación sean más caros que la reforma. En esos casos es mejor, si pagamos una cuota muy alta, tratar de cambiar la hipoteca para poder ahorrar más todos los meses para costear la reforma.
Ampliar la hipoteca para bajar la cuota
Otra de las grandes razones por las que una persona puede solicitar una ampliación de hipoteca es porque su situación haya cambiado y ya no pueda permitirse la cuota. En este caso se solicitaría una ampliación del plazo de amortización con el objetivo de bajar la cuota mensual.
Este tipo de escenario es delicado porque hablamos de una economía familiar en juego. Si la razón para pedir ampliar la hipoteca es, por ejemplo, por una subida del tipo variable, definitivamente es mejor opción cambiar al tipo fijo. Solucionaría el problema a largo plazo y nos permitiría además renegociar a la vez el resto de condiciones.
Ampliar la hipoteca para comprar otra vivienda
Cabe mencionar también otro escenario muy habitual; la ampliación de hipoteca para la compra de una segunda vivienda. En este caso, otra las primeras opciones que nos vienen a la cabeza, aparte de ampliar la hipoteca, es la hipoteca puente, destinada más bien al cambio de vivienda.
Salvo que hayamos amortizado gran parte del capital, conseguir una ampliación de hipoteca será difícil. Y, en cuanto a la hipoteca puente, como te explicamos en este artículo, es un producto difícil de conseguir.
En este escenario realmente deberíamos valorar la posibilidad de contratar una segunda hipoteca. Sin olvidar, eso sí, que las hipotecas para segunda residencia no suelen superar el 70% de financiación, por lo que es importante aportar ahorros.
Alternativas a la ampliación de hipoteca
Subrogación de hipoteca
Una subrogación de hipoteca es un cambio en el titular o el acreedor. En este caso, lo que necesitarías hacer es una subrogación de acreedor, que, en otras palabras, es cambiar tu hipoteca de banco.
Para una subrogación de hipoteca, tienes que negociar las condiciones de tu hipoteca con otro/s banco/s y, si encuentras uno que te las mejora, cambiar tu hipoteca de un banco a otro. Tu banco no puede negarse a la subrogación.
Cancelación de hipoteca
Otra opción si quieres cambiar tu crédito hipotecario es cancelarlo y pedir otro en otro banco. No debemos confundir la cancelación de hipoteca con la subrogación. En el caso de la subrogación, modificaríamos la escritura para cambiar el titular. En el caso de cancelar la hipoteca y pedir una nueva, estarías pagando lo que quedaba por devolver de tu hipoteca con la nueva hipoteca. Es decir, una amortización anticipada.
Con una cancelación de hipoteca te será más fácil encontrar una entidad que te ofrezca mejores condiciones, porque es un proceso más sencillo para ellos.
Pedir un préstamo personal
Otra opción si quieres ampliar tu hipoteca para hacer una reforma es la de pedir un préstamo personal. Pero es una opción más arriesgada y más cara.
Por un lado, corres el riesgo de sobreendeudarte, pagando más entre hipoteca y préstamo de lo que te puedes permitir. Esto no te pasará con una hipoteca porque ningún banco te permitirá superar tu rato de endeudamiento.
Por otro lado, pagarás más intereses. Los créditos personales suelen tener unos tipos de interés que pueden incluso llegar al 10%.
Por lo tanto, la opción del préstamo personal no es la que más te recomendamos.
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