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Derecho de habitación ¿Qué es y para qué sirve?

El derecho de habitación se está convirtiendo, por desgracia, en una opción cada vez más habitual de los padres con una segunda vivienda en propiedad que quieren ayudar a sus hijos ante la escalada de precios de la vivienda. ¿En qué consiste este derecho de habitación? ¿Qué lo diferencia del usufructo?

¿Qué es el derecho de habitación?

El derecho de habitación es, en resumen, el derecho a vivir en una vivienda que pertenece a otra persona, bien sea en su totalidad o en alguna de las dependencias o anexos de las mismas. Es un derecho real contemplado en el Código Civil, aunque las partes pueden acordar sus condiciones como, por ejemplo, quién paga el Impuesto de Bienes Inmuebles.

Se considera que el derecho de habitación cumple una función social; la de garantizar una vivienda digna. Este punto marca la mayoría de sus características, así como su diferencia con el usufructo.

¿Cuáles son sus principales características?

Es intransmisible: Este derecho no se puede vender o traspasar a otra persona, como sí se puede hacer con, por ejemplo, una nuda propiedad.
Es inembargable: El derecho de habitación se considera un derecho que cumple con una función social y, por lo tanto, no se puede privar a su propietario del mismo en ningún caso. Es un caso similar a lo que ocurre con las pensiones, que tampoco se pueden embargar por la misma razón y, por eso, tampoco se pueden considerar como ingresos al solicitar una hipoteca.
Aparece en el Registro de la Propiedad: Para dar un derecho de habitación tendremos que firmar una escritura o título de constitución ante notario, que deberemos registrar en el Registro de la Propiedad.
Limitado a necesidades del titular y sus familiares: El uso del bien está restringido a satisfacer las necesidades del titular y las de sus familiares, asegurando un ámbito de disfrute personal y familiar.
Temporalidad: El derecho de uso es temporal y no perpetuo. Su duración se encuentra limitada por el plazo establecido en la escritura, aunque también finaliza si el titular renuncia al mismo o fallece.
Solo puede recaer sobre personas físicas, nunca personas jurídicas.

El contrato del derecho de habitación

Cuando el propietario de una vivienda entrega el derecho de habitación de la misma a otra persona, hay varias formas de formalizarlo con un documento legal, como un contrato de arrendamiento o una escritura.

Es esencial firmar algún tipo de documento porque el derecho de habitación debe registrarse en el Registro de la Propiedad y aparecerá en la Nota Simple. De esta forma, si el propietario vende la vivienda, el habitacionista verá salvaguardados sus derechos, como ocurre con los pisos alquilados.

Los derechos y deberes del habitacionista

Si la persona sobre la que recae el derecho de habitación tiene a su disposición todo el inmueble, será responsable de mantenerlo en buen estado. En cuanto a los gastos de la vivienda, tendrá que pagar los suministros y las reparaciones ordinarias.

Si sólo ocupa una parte de la vivienda, no tendrá que pagar los suministros ni gastos ordinarios, siempre y cuando el propietario pueda hacerlos frente.

Los gastos extraordinarios, como derramas de la comunidad, los pagará el propietario de la vivienda,

Ventajas y desventajas del derecho de habitación

Las ventajas

Acceso a una vivienda sin ahorros: El habitacionista no tendrá que contratar una hipoteca para acceder a una vivienda, ni tampoco pagar un alquiler. Por eso es una opción habitual, tanto entre padres e hijos, como en herencias.
Flexibilidad: las partes pueden acordar un período específico. De esta forma, el habitacionista ve garantizado sus derechos y el propietario ni renuncia a poder alquilar la vivienda más adelante o vivir en ella.

Los inconvenientes

El mayor inconveniente del derecho de habitación es que, si por ejemplo el propietario tiene una necesidad económica que requiere vender la vivienda urgentemente, podrá hacerlo, pero el comprador tendrá que respetar el derecho de habitación. Esto dificulta mucho la venta, especialmente si este derecho de habitación no tiene una duración limitada.

¿Cuáles son las causas de extinción del derecho de habitación?

El derecho de habitación puede extinguirse por diversas causas, entre las cuales se incluyen:

Fallecimiento del titular: El derecho de habitación se extingue automáticamente con la muerte del titular. Este derecho no es transmisible a herederos o terceros, a menos que se haya pactado expresamente de otra manera ante notario.
Renuncia del titular: El titular del derecho de habitación puede renunciar voluntariamente a este derecho en cualquier momento.
Vencimiento del plazo: Si el derecho de habitación se establece por un plazo determinado, su extinción se produce al llegar al término de ese periodo.
Incumplimiento de condiciones: Si el titular incumple las condiciones establecidas, el nudo propietario podría tener motivos para solicitar la extinción del mismo.
Demolición o destrucción del inmueble: Si el inmueble objeto del derecho de habitación es demolido o destruido, el derecho se extinguirá, ya que el objeto sobre el cual recae ya no existe.

¿ Se puede vender el derecho de habitación?

El derecho de habitación es un derecho personal e intransmisible, lo que significa que no puede ser vendido ni transferido a otra persona. No se puede donar ni vender a terceros.

Esta prohibición se establece para garantizar la función social del derecho que no es otra que proporcionar una vivienda al titular del bien o, a veces, también a su familia.

Diferencias entre el derecho de habitación y el de uso y disfrute?

El derecho de habitación y el derecho de uso son dos conceptos distintos en el ámbito legal.

El derecho de habitación solo puede recaer en personas físicas, mientras que el derecho de uso también puede recaer en personas jurídicas.

Como hemos explicado, el derecho de habitación cumple una función social y su objetivo no es que la persona sobre la que recae saque un rendimiento económico, sino que tenga una vivienda digna. Por eso no se puede alquilar. Pero, en el caso del derecho de uso sí existe la posibilidad de alquilar la vivienda. Eso sí, ni el derecho de uso ni el de habitación se pueden traspasar. Y, ambos derechos son inembargables.