Si formalizaste tu crédito hipotecario antes del 16 de junio de 2019, sí puedes reclamar gastos de hipoteca. En este artículo te explicaremos por qué puedes hacerlo, qué gastos puedes reclamar y cómo puedes reclamarlos.
Los gastos de hipoteca antes de la Ley Hipotecaria
En 2019 entró en vigor la conocida como “Ley Hipotecaria”. En esta legislación se marca la distribución de los gastos de la hipoteca entre el banco y el contratante. El banco tiene que hacerse cargo de los gastos de notaría, gestoría y registro, así como el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, mientras que el cliente tiene que correr con los gastos de tasación.
Sin embargo, antes de esta “Ley Hipotecaria” no había ninguna legislación clara que marcase esa distribución. Eso se tradujo en que, en la mayoría de los casos, eran los clientes quienes pagaban todos los gastos. Además, algunas entidades también incluían una comisión de apertura.
Al respecto, el Tribunal Supremo dictaminó que esta práctica era abusiva. Por eso, puedes reclamar los gastos de hipoteca si la firmaste antes de la ley Hipotecaria, y, en algunos casos, también la comisión de apertura.
¿Qué gastos de la hipoteca se pueden reclamar?
Según la sentencia del Tribunal Supremo, puedes reclamar los siguientes gastos de la hipoteca si la firmaste antes del 16 de junio de 2019:
- Gastos de notaría: Puedes reclamar el 50% de los gastos de notaría.
- Gastos de registro: Puedes reclamar la totalidad de los gastos de registro de la escritura de la hipoteca.
- Gastos de tasación: En cuanto a la tasación de la vivienda para la que pediste la hipoteca, podrás reclamar el 100% de la misma.
Reclamar la comisión de apertura
En lo que concierne a la comisión de apertura, el Tribunal Supremo consideró que no era una cláusula abusiva. Pero, en julio de 2020, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea dictaminó que la cláusula de apertura debía ser transparente para ser válida. El Tribunal Supremo, tras interpretar la sentencia del Tribunal Europeo, estableció diferentes escenarios. En algunos podremos reclamar este gasto de la hipoteca, y en otros no:
- Cuando la comisión de apertura no estaba incluida en el contrato con transparencia: Si la comisión de apertura no estaba incluida en los gastos de estudio, concesión o tramitación, no te la cobraron en un único pago y/o no aparecía en la oferta ni en la escritura, sí podrás reclamar la comisión de apertura de tu hipoteca.
- Cuando te estaban cobrando servicios que no prestaba el banco: Viene muy relacionado con el anterior escenario. Si en la comisión de apertura se incluían los gastos de estudio, concesión o tramitación de la hipoteca,al tratarse de un servicio ofrecido por el banco, no puedes reclamar la comisión de apertura.
- Si estaba bien explicada en la escritura de la hipoteca: Si en la escritura se incluía la comisión de apertura, se especificaba su coste y se incluía en el cálculo de la TAE, no puedes reclamarla.
- Si la comisión cobraba por servicios o conceptos que ya se cobraban en otra comisión: Si, por ejemplo, te habían cobrado los gastos de estudio, no pueden cobrártelos de nuevo en la comisión de apertura. En ese caso, sí podrías reclamarla.
- Si la comisión de apertura era abusiva: La comisión de apertura de tu hipoteca no puede superar el 1,5%. Si era superior a ese porcentaje, sí podrías reclamarla porque se considera que es excesivamente cara.
Al haber diferentes matices y escenarios lo mejor, si quieres reclamar la comisión de apertura de tu hipoteca, es que consultes a un/a abogado/a.
¿Qué gastos de la hipoteca no se pueden reclamar?
Además de los escenarios en los que no es posible reclamar la comisión de apertura, hay otros dos gastos de la hipoteca que no se pueden reclamar:
- El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
- Los gastos por modificación o cancelación de la hipoteca.
Por descontado, no se pueden reclamar los gastos de la escritura de compraventa ya que el banco no interviene en la misma. Es un acuerdo entre el vendedor y el comprador y no tiene relación alguna con los gastos de la hipoteca.
¿Cómo puedo reclamar los gastos de la hipoteca?
Los pasos a seguir para reclamar los gastos de hipoteca son los siguientes:
Recopila las facturas
Lo primero es reunir todas las facturas relativas a los gastos de hipoteca que puedes reclamar: la tasación y los gastos de gestoría, notaría y registro. De esta forma, podrás demostrar que tú los pagaste, y podrás cuantificarlos.
En el caso de, más adelante, vayas a contratar los servicios de un abogado, también te ayudará a valorar si te merece la pena hacer o no la reclamación, comparando lo que puedes recuperar, con los honorarios que tendrás que pagar.
Si has perdido las facturas de los gastos de tu hipoteca, puedes pedir una copia en los diferentes intervinientes, es decir, la sociedad de tasación, la gestoría, la notaría y el Registro de la Propiedad.
Intenta la vía amistosa
Una vez tengas todas las facturas, te recomendamos empezar por poner una reclamación en el banco con el que formalizaste tu hipoteca. Esta vía es la mejor para ambas partes, porque el proceso es más sencillo y no implica pagar costas legales o los servicios de un abogado.
La entidad tiene un mes para darte una respuesta.
Vía judicial
Si la respuesta del banco es que no te van a devolver los gastos de la hipoteca, entonces sólo queda iniciar un proceso judicial. Para ello, tendrás que contratar los servicios de un abogado.
Si ganas el juicio, el banco tendrá que pagar las costas judiciales. Si pierdes, tendrás que ser tú quién las pague.
¿Qué plazo tengo para reclamar los gastos de hipoteca?¿Puedo reclamarlos si ya la he cancelado?
Si firmaste la escritura antes del 16 de junio de 2019 puedes reclamar los gastos de la hipoteca en cualquier momento. La ley considera que cuando una cláusula es abusiva, no hay un plazo máximo para reclamarla.
En este punto, tenemos que hacer una diferencia importante. No hay un plazo máximo para reclamar una cláusula abusiva, como decíamos, pero sí hay un plazo máximo para solicitar la devolución de los gastos de la hipoteca, concretamente es de 5 años según el artículo 1.964 del Código Civil.
Vamos a poner un caso práctico:
¿Puedo reclamar los gastos de hipoteca de hace 20 años?
En cualquier momento puedes iniciar el proceso para solicitar que una cláusula de la hipoteca que formalizaste hace 20 años se declare nula. Pero, una vez obtengas una sentencia a tu favor, tienes 5 años para solicitar la devolución de los gastos de la hipoteca. Es decir, si el banco no te devuelve el dinero, tienes 5 años para reclamar que no te han devuelto el dinero que la sentencia dictaminaba que tenían que devolverte.
Por lo tanto, a la pregunta “¿puedo reclamar los gastos de hipoteca de hace 20 años?” La respuesta es que sí, mientras que no haya habido ya un proceso judicial en el que se declarase nula una cláusula y hayan pasado más de 5 años desde entonces.
En 2024 ya no pagas comisiones por cambio de hipoteca
Si tienes una hipoteca variable y tu cuota ha aumentado debido a la evolución del Euríbor, 2024 es un buen año para cambiarla a fija o mixta.
En 2023 se aprobó una cancelación de las comisiones por amortización anticipada, subrogación y cancelación de hipotecas variables para cambiarlas a tipo fijo. Este 2024 el Gobierno ha decidido extender la medida y aplicarla también a cambios de tipo variable a mixto.
Por lo tanto, si cambias tu hipoteca variable a fija o mixta este 2024, sólo tendrás que pagar la tasación de la vivienda.
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