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Subrogación de la hipoteca: ¿Qué es y qué requisitos tiene?

Subrogación de la hipoteca

¿Ya sabías que es posible bajar el porcentaje de interés de tu hipoteca y al mismo tiempo pagar menos por cada cuota? SÍ, es posible y lo puedes lograr a través de la subrogación de la hipoteca. 

Los créditos hipotecarios suelen comprender largos periodos de tiempo, es por ello que es entendible que gran parte de usuarios y clientes quieran modificar las condiciones del préstamo una vez haya pasado cierto tiempo. 

Y es que las condiciones de vida también cambian, quizá te encuentres en un momento totalmente distinto a la proyección del presente que tuviste hace 5 o 10 años atrás. 

Hay otros trabajos, otros sueldos, otros espacios y otros intereses… 

Esa es una de las razones de ser de la subrogación hipotecaria, con ella incluso puedes cambiar tu hipoteca de tipo variable a fijo. 

En TRIOTECA amamos conversar acerca de estos temas, consideramos que es importante que estés al día con todo lo que tenga relación a la gestión hipotecaria. 

¿Nos leemos? 

¿Qué es la subrogación de la hipoteca? 

Existen dos formas de subrogación hipotecaria: la de acreedor y la de deudor. En este artículo hablaremos exclusivamente de la posición de acreedor, pero desde ya, te contamos que existen dos maneras de subrogar una hipoteca: 

  • Subrogación de acreedor: este proceso consiste en cambiar la hipoteca de un banco a otro, se lleva a cabo para que el cliente, en este caso posiblemente seas tú, pueda mejorar las condiciones del préstamo hipotecario. Un ejemplo de lo que puedes modificar son las condiciones, tipo de interés o rebajar las comisiones de las cuotas. 
  • Subrogación de deudor: este proceso se trata de suplantar al titular del préstamo por otra persona. Lo que aplicaría en caso de que quieras comprar una casa que ya está hipotecada y debas asumir la titularidad de la hipoteca del vendedor. 
Tipos de subrogación hipotecaria
Tipos de subrogación hipotecaria

¿Qué otros detalles puedes mejorar en la subrogación de tu hipoteca? 

A través de la subrogación de acreedor tienes la posibilidad de mejorar las condiciones de la hipoteca que tienes actualmente, sobre todo si ya ha pasado un margen de tiempo considerable y sientes que podrías tener mejores beneficios del mismo préstamo. 

Es por ello que hemos listado lo que puedes conseguir con la subrogación de tu hipoteca como acreedor: 

  • Tipo de interés: la razón principal por la que la gran mayoría de usuarios decide subrogar su hipoteca es porque de esta manera consiguen rebajar el tipo de interés. De esta manera puedes incluso abaratar el precio de cada cuota, también puedes modificar el IRPH o Índice de referencia de préstamos hipotecarios al Euríbor si quieres conseguir pagar cuotas más estables. Y también podrías cambiar la modalidad de tu hipoteca, por ejemplo, de tipo variable a una de tipo fijo. 
  • Las comisiones y bonificaciones: con la subrogación te puedes deshacer de las comisiones que no te resulten convenientes, como la de amortización anticipada, o de productos bancarios que nunca te han convenido, pero que has firmado en el momento de firmar tu préstamo hipotecario. 
  • El tiempo de devolución: el objetivo de que algunos clientes se cambien de un banco a otro es que de esta manera pueden reducir o extender el lapso de tiempo que dura la hipoteca que han obtenido. 
  • Deshacerte de cláusulas que consideres abusivas: si has negociado y contratado tu hipoteca por cuenta propia, lo más probable es que hayas firmado cláusulas con las que no estás 100% de acuerdo, por lo que puedes conseguir eliminarlas si pasas el contrato del préstamo de un banco a otro. 
Qué puedes mejorar con la subrogación de la hipoteca
Qué puedes mejorar con la subrogación de la hipoteca

¿Merece la pena cambiar la hipoteca a otro banco? 

Justo este es el mejor momento para llevar a cabo trámites que tengan que ver con tu hipoteca, sobre todo si quieres modificar sus condiciones, ya que con la subida del Euríbor, las entidades bancarias han reducido los diferenciales de sus hipotecas variables. 

Por lo que para responder a esta interrogante, es importante que tomes en cuenta los siguientes escenarios: 

  • Si cuentas con un préstamo hipotecario variable: podrías utilizar la subrogación de la hipoteca para aprovechar la reducción de los diferenciales que están ofreciendo los bancos en la actualidad. De esta manera podrás pagar menos dinero mes a mes. Si tienes la duda de que el Euríbor se quede en la tendencia del alza, puedes aprovechar justo este instante para pasarte a una hipoteca fija o mixta a través de la subrogación hipotecaria.
  • Si tienes una hipoteca fija: puedes optar por cambiarte de banco para conseguir rebajar el interés. Si, por ejemplo, tu banco tiene un 3% de interés, todavía puedes conseguir otras entidades que pueden reducir aún más ese porcentaje. 

Beneficios y bondades de la subrogación hipotecaria 

En este punto, ya sabes que puedes optar por dos tipos de subrogación dependiendo de tu caso en particular, pero sea cual sea tu motivo, sin duda alguna la subrogación tiene como objetivo el poder mejorar las condiciones generales de un mismo préstamo hipotecario. 

¿Qué otros beneficios puedes obtener gracias a la subrogación de la hipoteca?:

Ventajas de la subrogación si eres deudor: 

Si la subrogación se lleva a cabo, significa que la vivienda que ha sido hipotecada se encuentra en venta. Lo que se reduce a que habrá menos gastos que puedan surgir gracias a la cancelación del préstamo. 

Si, por el contrario, eres comprador de esa vivienda, puedes ahorrarte los gastos que tienen que ver con la tasación de vivienda o los costes asociados. los que corresponden al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados van por cuenta de la entidad bancaria.

Ventajas de la subrogación si eres acreedor: 

En este caso podríamos enumerar las múltiples ventajas en formato de lista, ¿nos leemos?:

  • La subrogación mejora los intereses. 
  • Puede extender el plazo de amortización del pago. 
  • Elimina o modifica cláusulas que tengan vinculaciones con otros productos bancarios. 
  • No existe la comisión por cancelación. 

La novación de una hipoteca también es una alternativa a través de la cual puedes obtener prácticamente los mismos beneficios, sobre todo si tienes la intención de modificar el plazo de tiempo o cambiarte a una hipoteca de tipo variable. 

Ventajas de la subrogación si eres acreedor
Ventajas de la subrogación si eres acreedor

¿Cuál es el coste de cambiar la hipoteca de banco? 

Tal y como se tratase de cualquier operación bancaria, la subrogación de la hipoteca trae consigo una serie de gastos. 

Según lo estipulado en la Ley Hipotecaria, es el banco quién tiene que hacerse cargo de todos los gastos, y tú como cliente solo tienes que pagar la tasación y las comisiones de la subrogación (alrededor de 300 Euros dependiendo del banco). 

Es entonces que el coste de la comisión supone un 2% a un 3% sobre el importe que te queda por pagar. 

Lo que significa que el total de la subrogación de la hipoteca podría rondar los 500 Euros como media. Lo único que te queda por hacer es evaluar si este gasto merece la pena en relación con lo que podrías ahorrar si modificas las condiciones de tu préstamo actual. 

El paso a paso que debes seguir si quieres hacer la subrogación de tu hipoteca

El paso a paso para subrogar tu hipoteca no tiene tanta ciencia como su nombre podría hacerte creer. Lo cierto es que cada vez es más sencillo hacerte con los términos que rondan al proceso hipotecario, así que hablemos de cómo puedes conseguir cambiar tu préstamo de banco y mejorar las condiciones existentes: 

  1. Haz un estudio del mercado actual

¡Llegó el momento de consultar las condiciones de las hipotecas!

El panorama bancario está cambiando sus condiciones para mejor y es momento de que tú aproveches este momento en el que hay intereses más atractivos. 

Para ello tienes que hacer entonces un estudio del mercado hipotecario actual y evaluar las condiciones que te ofrece cada entidad bancaria. Por lo que es de vital importancia que sepas estudiar a fondo cada banco del país. 

Nota: si necesitas ayuda con eso, recuerda que en TRIOTECA te podemos echar una mano, incluso si tienes que comenzar desde cero. 

¿Lo mejor de todo? Que es gratis. 

  1. Compara, compara y vuelve a comparar

La comparación es inevitable cuando lo que buscas son las mejores condiciones bancarias, justo en el momento que sientas que tienes una propuesta lo suficientemente sólida y equitativa, es hora de que pases a la acción. 

Nota: ¡estamos hasta en la sopa! Pero es verdad, también te podemos ayudar a comparar. 

  1. Notifica al banco lo que quieres hacer

Es importante que hagas el anuncio formal de que quieres hacer la subrogación de la hipoteca, lo más probable es que antes de que des el paso, el banco acceda a modificar las cláusulas del contrato actual para evitar perder a un cliente (sí, tú). 

Pero es una probabilidad, no todas las entidades bancarias acceden a ello. Así que de igual manera tienes que notificar tu decisión. 

En este paso puedes presentar a tu banco actual las condiciones de las ofertas de otros bancos que te han resultado bastante atractivas, de esta manera podrían ofertar unas nuevas condiciones de tu préstamo actual. 

  1. Haz la aceptación de la oferta

Sea cual sea la decisión que hayas tomado, de si quedarte con la contraoferta del banco u optar por una nueva entidad bancaria, debes esperar la respuesta del banco. 

Este proceso de espera puede extenderse de 7 a 15 días dependiendo de la entidad. 

  1. Puedes contraofertar (opcional)

En caso de que no estés de acuerdo con la oferta que te ha propuesto el banco, tienes, por derecho, la posibilidad de hacer una contraoferta. Es algo que no sucedía en décadas anteriores, ya que debías, por obligación, aceptar la oferta que te hacía el banco. 

  1. Haz la formalización de la solicitud

Si el banco no ha hecho la presentación de su oferta o consideras que de las opciones que te ha propuesto no percibes ningún beneficio, tienes la libertad de irte hacia otro banco. 

Es necesario destacar que de igual manera tienes que formalizar el proceso a través de un documento oficial emitido por un notario y que los gastos de este proceso irán por tu cuenta. 

El paso a paso para hacer la subrogación de tu hipoteca
El paso a paso para hacer la subrogación de tu hipoteca

Los requisitos de la subrogación de la hipoteca 

Si quieres llevar a cabo la subrogación tienes que cumplir con una serie de requisitos de cara al nuevo banco para que considere tu solicitud:

  • Contar con estabilidad laboral y financiera.
  • El importe pendiente del préstamo no debe ser igual al 80% del valor de la vivienda o del capital inicial del préstamo, según la entidad. 
  • Debes haber abonado las cuotas sin retrasos.

Como ves, la subrogación de una hipoteca es un proceso más sencillo de lo que parece, ahora más que tienes a la mano un blog especializado en el tema.

Y si quieres profundizar más en los detalles que puedan pasar por tu mente, hazlo desde nuestro chat en vivo o desde el botón de contacto. 

Estamos para ayudarte desde cualquiera de las dos opciones. 

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