Todo sobre la amortización de un préstamo

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Ya sabes que en el sector financiero somos como en el sector legal; nos gusta complicarnos usando términos rebuscados. Uno de los que más usamos y que, hasta que no contratas una hipoteca, igual no habías oído es la “amortización”. ¿Qué es la amortización de un préstamo? Te lo explicamos.

 

¿Qué significa amortizar un préstamo?

Si buscas la palabra “amortizar” en el diccionario de la Real Academia Española la primera definición que te aparecerá será esta: “redimir o extinguir el capital de un censo, préstamo u otra deuda”. 

Si aplicamos esta definición a la amortización de una hipoteca, amortizar significa devolver el dinero que nos han prestado. Esto es lo que harás durante el tiempo de vida de tu hipoteca; amortizarla. Con cada cuota que pagas, estás amortizando tu hipoteca porque estás devolviendo parte de la deuda que tiene con el banco.

 

Sistemas de amortización de una hipoteca

Ahora que queda claro que amortizar una hipoteca es devolver el préstamo, queda explicar cómo se devuelve. Y es que, hay diferentes sistemas de amortización, aunque en España el más habitual es el francés. Para entenderlos, no debemos olvidar que nuestra deuda se compone del capital que nos prestaron y también de unos intereses. Los sistemas de amortización organizan de formas diferentes la devolución de ambas cosas.

 

Sistema de amortización francés

Es el más utilizado en España. En el sistema de amortización francés, empezamos pagando muchos intereses y poco capital. Pero, como los intereses se aplican al capital, según va pasando el tiempo, cada vez pagamos menos intereses y más capital. Es por eso que, cuando tenemos una hipoteca variable, pero estamos en los últimos años de amortización y queda poco capital pendiente, no merece la pena cambiar la hipoteca a tipo fijo. 

En el caso de las hipotecas fijas, con este sistema de amortización siempre pagamos lo mismo, aunque al principio la proporción de intereses sea más alta que la de capital.

Sistema de amortización alemán

En este sistema, devolvemos todos los meses la misma cantidad de capital. Como los intereses se aplican al capital pendiente de amortizar, cada vez pagamos menos intereses así que la cuota es cada vez más baja.

Sistema de amortización americano

Con este sistema de amortización, pagaríamos los intereses durante la vida del préstamo y, al finalizar, tendríamos que devolver todo el capital prestado de golpe.

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El plazo de amortización

El plazo de amortización de un préstamo es el tiempo de vida de la hipoteca. Los años en los que pagaremos cuotas. El plazo de amortización de una hipoteca puede ser de hasta 40 años, aunque son pocas las entidades que ofrezcan ese plazo. Muchas sólo ofrecen hipotecas con un plazo de amortización de hasta 30 años.

El plazo de amortización de un préstamo hipotecario, sumado a la edad del titular, o del mayor de los titulares en caso de que sean 2, no puede superar los 75 años. Aunque, nuevamente, la mayoría de entidades ponen el máximo en 70 años.

Tener un plazo de amortización muy amplio hará que nuestras cuotas sean más bajas pero, como devolveremos menos capital cada mes, pagaremos más intereses. En cambio, con un plazo de amortización corto, pagaremos pocos intereses pero la cuota será más alta. Por lo que, para decidir el plazo de amortización de un préstamo hay que encontrar un equilibrio que permita que no superemos un ratio sano de endeudamiento (35%) ni paguemos más intereses de los necesarios.

El cuadro de amortización

El cuadro de amortización es una tabla en la que se desglosan todas las cuotas de la hipoteca, la fecha en la que las pagaremos, la cantidad y cuánto corresponde a los intereses y cuánto al capital prestado.

 

Esta tabla de amortización del préstamo estará incluida en la FEIN así que, antes de firmar tu hipoteca, ya sabrás cómo serían tus cuotas a lo largo de todo el préstamo, a no ser que se trate de una hipoteca variable (esto te lo explicamos más adelante).

Los conceptos que aparecen en la tabla de amortización del préstamo

En el cuadro de amortización del préstamo aparece:

  • Número de mensualidades: Que por norma general son 12 al año, pero puede haber algunas excepciones.
  • Tipo de interés.
  • Cuota: El importe a pagar en cada una de las cuotas.
  • Intereses pagados en cada cuota: Con el sistema de amortización, irá disminuyendo con el tiempo.
  • Capital amortizado en cada cuota: Con el sistema de amortización, irá aumentando con el tiempo.
  • Capital pendiente de amortizar: Es decir, la tabla de amortización incluye cuánto queda por devolver del capital después del pago de cada cuota.

El cálculo de amortización del préstamo

El cálculo de amortización de un préstamo en el caso de las hipotecas fijas es certero. Es decir, lo que aparece en la tabla de amortización del préstamo es lo que pagaremos cada mes.

En cambio, en el caso de las hipotecas variables, el cálculo de amortización del préstamo es una estimación, pero en ningún caso nos podrán asegurar que esas serán nuestras cuotas porque es imposible predecir cuál será la evolución del Euríbor.

En el caso de las hipotecas mixtas, el cálculo de amortización del préstamo en su parte fija sí será certero, pero en la parte variable será también una estimación.

 

Amortización anticipada de una hipoteca

Una de las grandes ventajas de una hipoteca, además de que estamos haciendo una inversión, es que en muchas ciudades pagarás menos de cuota hipotecaria de lo que pagabas de alquiler. Eso hace que sea más sencillo ahorrar.

Al ahorrar, tenemos la posibilidad de hacer una amortización anticipada de la hipoteca, tanto parcial como total. Es decir, podemos devolver parte o todo el dinero que nos prestaron por anticipado.

La ventaja de la amortización anticipada es que nos permite reducir o bien la cuota que pagamos cada mes, o bien el plazo de amortización.

Cómo se hace una amortización anticipada

Una vez has acumulado un nivel de ahorro, puedes ponerte en contacto con tu banco para amortizar parte o todo el capital pendiente. Hay algunas entidades que incluso te permiten hacer la amortziación anticipada desde su aplicación móvil.

A la hora de hacer una amortización anticipada, una de las decisiones más importantes es la de decidir si queremos reducir nuestra cuota mensual, o reducir el periodo de amortización. Por lo general, lo más recomendable suele ser reducir el tiempo de amortización porque, a la larga, pagaremos menos intereses. 

 

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Comisiones

Es posible que si haces una amortización anticipada tengas que pagar una comisión. Para saberlo puedes revisar la escritura de la hipoteca, donde vendrá si hay o no una comisión por amortización anticipada, y la cuantía.

La comisión por amortización se calcula sobre el importe que vas a devolver anticipadamente y tiene un tope marcado por la Ley Hipotecaria:

 

  • Si tu hipoteca es variable será de un máximo de hasta el 0,25% los primeros 3 años, y del 0,15% durante los primeros 5 años. Después de los 5 años, no podrán cobrarte comisiones.
  • Si tu hipoteca es fija, el tope será del 2% durante los 10 primeros años y del 1,5% de ahí en adelante.
  • Si la amortización es por un cambio de tipo variable a fijo por novación o subrogación, el máximo será del 0,05% los 3 primeros años y, después de ese periodo, no podrán cobrarte comisiones.

Teniendo esto en cuenta, es mejor que amortices mucho capital de golpe, que muchas amortizaciones pequeñas, al menos mientras puedan cobrarte comisiones por amortización. 

Hasta el 31 de diciembre de 2023, quedan canceladas las comisiones por amortización anticipada de hipotecas variables por decreto ley. 

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Si estás pensando cambiar tu hipoteca variable a fija, hacerlo antes de final de año te evitará pagar estas comisiones y el cambio será más barato. En TRIOTECA te acompañamos en la gestión, consiguiéndote ofertas de otras entidades que no conseguirías en sus oficinas. Todo ello completamente gratis. Si finalmente firmas tu mejora de condiciones, será el banco quien pagará nuestros honorarios.

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