Si haces las cosas bien, puedes vender un piso en apenas un mes. Pero, si no conoces bien el proceso, este puede alargarse mucho en el tiempo. Veamos entonces las claves para vender un piso rápido.
Pasos a seguir para vender un piso rápido
Evaluar el mercado
El mercado, para que nos entiendas, es tu barrio. Porque realmente, el precio medio de la vivienda en España no te sirve de referencia. Y, en las ciudades grandes, ni siquiera el precio de las viviendas del barrio de al lado tienen por qué tener un precio parecido.
Y te preguntarás: ¿Si es la primera vez que vendo un piso en la zona, cómo puedo conocer el mercado? El secreto está en los portales inmobiliarios. Visita Fotocasa, busca 3 o 4 pisos con características similares al tuyo y en la misma zona. Compara los precios para hacerte una primera idea, pero haz también un seguimiento. Ya sabes que nos gusta poner ejemplos así que vamos con uno:
Tienes un entresuelo de dos habitaciones y un baño con balcón en el barrio de Poblenou en Barcelona. Buscas pisos en Fotocasa por esa zona con las mismas características (antigüedad similar, edificio con o sin ascensor, etc). Te guardas cuatro pisos. Dos de ellos cuestan 300.000€ y los otros dos más de 340.000€.
Un mes después, los dos pisos de 300.000€ se han vendido, pero de los de 340.000€ no se ha vendido ninguno. Entonces quizás es que el precio de los segundos sea demasiado elevado y por eso no tengan muchas personas interesadas.
Valorar la prisa que tengas
Teniendo en cuenta el ejemplo anterior, tenemos dos opciones. La primera es publicar el piso por 340.000€ y, si pasa un tiempo y no hemos recibido apenas solicitudes, podremos bajarlo. En ese caso, podemos tardar más en vender el piso, pero ganar más dinero con la venta.
La otra opción es que publiques tu piso por 300.000€ y así lo vendes rápido.
Decidir entre una opción u otra dependerá de la prisa que tengas por vender tu vivienda.
Prepara el papeleo
El día de la notaría tendrás que presentar varios documentos. Mientras recibes visitas en tu vivienda puedes ir recopilando toda la documentación. Así, cuando encuentras a un comprador, ya tendrás todo listo y podréis firmar mucho antes.
Para vender una vivienda necesitarás presentar:
- DNI: Asegúrate de que no vaya a estar caducado el día de la firma.
- Comprobante de pago del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI): Es responsabilidad de la persona que era propietaria el día 1 de enero del año de la compraventa. Lo que sí podrás es acordar con el comprador que, después de la firma, se haga cargo de la parte proporcional desde que compró la vivienda hasta final de año.
- Certificado de la comunidad: Tendrás que pedir al presidente de tu comunidad un certificado que confirme que no tienes ninguna deuda pendiente con la comunidad de propietarios.
- La Nota Simple: Este documento acredita, entre otras cosas, que el piso está libre de cargas. Si para canelar tu hipoteca necesitas primero vender el piso quédate en este artículo que más adelante te explicaremos cómo solucionarlo.
- El Certificado de Eficiencia Energética: Si no lo tienes, tendrás que contratar a un técnico que visite tu vivienda así que mejor empezar el trámite cuanto antes.
- La cédula de habitabilidad: Este documento no es obligatorio en todas las comunidades autónomas.
Errores que debes evitar al vender un piso
Fijar un precio no acorde al mercado
Una cosa es intentar elevar un poco el precio “para ver si hay suerte”. Pero, otra cosa muy diferente es poner un precio completamente fuera de mercado. Si tu vivienda es mucho más cara de lo que debería, y más en una zona con bastante oferta de viviendas, te va a costar mucho conseguir personas interesadas.
No estudiar el perfil de los compradores
Para vender un piso rápido, lo importante no es tener muchas visitas, es que las visitas son de personas que realmente quieren y pueden comprar tu vivienda. No pedir ningún documento para comprobar la solvencia de los interesados puede llevarte a perder el tiempo enseñando el piso a personas que no están realmente interesadas. Y, peor aún, te pone en riesgo de sufrir robos u ocupaciones.
Así que, antes de enseñar tu vivienda a alguien, estudia su perfil, pidiéndoles al menos la nómina. O, si lo prefieres, puedes recomendarles que se pongan en contacto con nosotros y le confirmaremos si pueden permitirse tu vivienda.
No organizar las visitas
Una vez ya sabes qué interesados pueden permitirse tu vivienda, llega el momento de decidir a quién das prioridad. Si, por ejemplo, tu vivienda tiene más luz a las 12 de la mañana que a las 5 de la tarde, enseña la vivienda a las 12 de la mañana a las personas que parezcan más interesadas o tengan más prisa por comprar.
Prepárate además todas las preguntas que te puedan hacer; si hay que cambiar la instalación eléctrica, si hay mucho ruido por la noche, qué tal son los vecinos, etc.
Publicar muchas veces el mismo piso en un portal
Si publicas muchas veces tu vivienda en un mismo portal inmobiliario, no vas a vender el piso rápido. Lo que vas a conseguir va a ser que el portal te penalice, borrando los anuncios, posicionándolos mal o, incluso, cancelando tu cuenta. Así que publícalo una vez y mantenlo actualizado. Puedes ir mejorando la descripción, o añadiendo fotos.
¿Cómo hacer para diferenciar tu piso de la competencia?
Contrata un buen fotógrafo/a
Puede parecer que hacer fotografías de una vivienda es fácil, pero cuando empieces a hacerlas te darás cuenta de que no lo es tanto. Es muy difícil sacar fotos que realmente permitan a los compradores imaginarse el piso si no tenemos un buen equipo fotográfico. Por ejemplo, sin un gran angular, es difícil que puedas subir una foto del salón entero. Y, sin esa foto, al usuario le costará visualizarlo.
Sin olvidarnos tampoco de que las fotografías profesionales resultan más atractivas. Seguro que tú, cuando has buscado pisos, no has abierto algún anuncio sólo porque la fotografía principal no era de muy buena calidad. Pues eso mismo puede pensar el comprador de tu vivienda.
Prepara la vivienda con home staging
El Home Staging es una técnica de marketing inmobiliario. Su objetivo es preparar la vivienda para que los compradores la perciban tan acogedora como impersonal. Esto no son necesariamente términos contrarios y, de hecho, si quieres vender un piso rápido, tienes que encontrar el punto de equilibrio entre ambos.
Y es que, el Home Staging busca que la casa parezca acogedora pero que no parezca que haya nadie viviendo ahí. Por que seguro que cuando visitas la casa de un amigo, por muy bonita que sea, no te imaginas viviendo ahí. Y los compradores sí tienen que hacerlo. Por eso, esta técnica se centra en que la casa parezca ordenada, que no haya objetos personales (fotografías, productos de limpieza, etc), y que podamos visualizar todas las posibilidades de los espacios.
El Home Staging no sólo es una técnica efectiva para vender un piso rápido, sino que además, en el 60% de los casos, lo revaloriza. Así se desprende de los datos de la Asociación de Home Staging de España (AHSE) quien también afirma que el 97% de los particulares y agentes inmobiliarios que contratan un home stager profesional, repiten.
Hacer una buena descripción
El título que pones a tu piso y la descripción del mismo cambia mucho las visitas que puedes recibir. Cuando compramos una vivienda, aunque es evidente que hay un componente emocional, nos centramos mucho en analizar los datos objetivos. Así que:
- Pon datos tangibles en el título: No digas “pisazo en el centro” di “piso de 3 habitaciones en el centro”. Porque, si alguien está buscando un piso de 3 habitaciones y tienes ese título, junto con una buena foto, ya lo va a percibir como pisazo. Pero necesita valorarlo él, no que tú le digas que lo es porque al fin y al cabo es tu opinión personal. Lo que para una persona puede ser un pisazo, para otra que busca algo diferente puede no serlo.
- En cuanto tengas el certificado de eficiencia energética, añádela: Los compradores cada vez miran más si su vivienda es eficiente.
- Sé sincero/a: No sirve de nada esconder datos y te arriesgas incluso a perder dinero. Por ejemplo, esconder que la Inspección Técnica de Edificios es desfavorable sólo puede provocar que, el día de la firma, el comprador lo descubra y si te ha entregado unas arras, tengas que devolverle el doble del dinero. Trata de compensar los datos malos con los buenos. Por ejemplo, puede que el piso necesite reforma, pero por otro lado si tiene terraza es uno de los más buscados a día de hoy, así que cuando el comprador lo reforme podrá ganar sacar un buen rendimiento al venderlo.
¿Cuánto se paga a hacienda por la venta de un piso?
IRPF
Por un lado, como al vender un piso en principio se produce una ganancia patrimonial, tendrás que pagar el Impuesto sobre las Renta de las Personas Físicas. Para calcular el IRPF por la venta de un piso tienes que tener seguir los siguientes pasos:
- Calcular el valor de transmisión: Es decir, el precio por el que has vendido el piso pero restando los gastos de la venta como puede ser la comisión inmobiliaria, la plusvalía municipal o la cancelación de la hipoteca,
- Calcula el valor de adquisición: Sumando lo que pagaste por la vivienda, los gastos e impuestos de la compra y lo que hayas gastado en reformas.
- Calcula la ganancia patrimonial: Restando el valor de adquisición al valor de transmisión. Si el resultado es positivo, entonces tendrás que pasar al paso 4. Si es negativo, tendrás que declarar la venta pero no tendrás que pagar el IRPF.
- Aplicar el tipo impositivo: Deberás multiplicar la ganancia patrimonial por el tipo impositivo que te corresponda según tus ingresos.
Impuesto de Bienes Inmuebles
Para vender un piso tendrás que pagar el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) antes de la firma de la compraventa. Lo que la Ley sí te permite es acordar con el comprador que este te devuelva la parte proporcional al tiempo en el que sea propietario ese año. Es decir, si la vivienda se vende en abril, tú tendrás que pagar el IBI de todo el año para poder firmar la compraventa, pero podrás acordar con el comprador que después te devuelva la parte proporcional de abril a diciembre.
Plusvalía Municipal
La popularmente conocida como plusvalía municipal es, en realidad, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana y en 2021 cambió la fórmula de cálculo del mismo.
Ahora hay dos opciones para calcular la plusvalía municipal y, al vender tu piso, podrás elegir la que más te convenga. Una fórmula de cálculo tiene en cuenta el valor catastral del suelo en el momento de la venta y los coeficientes que define cada municipio. Y la otra tiene en cuenta los precios de compra y venta y el porcentaje del valor catastral que corresponde al suelo.
Hay municipios, como es el caso de Madrid, que ya en las páginas web de sus ayuntamientos te guían sobre la opción que más te beneficia.
Vender un piso para comprar otro
Si quieres vender tu piso rápido para comprar otro, contar con la ayuda de un gestor hipotecario puede marcar una diferencia muy grande si tienes una hipoteca pendiente.
Para vender un piso, necesitas que no pese ninguna hipoteca sobre él. Pero, es probable, que para cancelar la hipoteca que pesa sobre el piso necesites el dinero de la venta. Esta situación es habitual y no te preocupes porque tiene solución. Lo que tendremos que hacer es comunicar la compraventa tanto al banco en el que tienes la hipoteca, como al banco en el que el comprador contratará su hipoteca. Ambas entidades enviarán a un apoderado. El banco de tu comprador entregará un cheque al apoderado de tu banco por valor del capital pendiente de amortizar y este emitirá el certificado de que la hipoteca está cancelada.
Desde TRIOTECA te acompañaremos en todo el proceso, resolviendo todas las dudas que tengas de tu hipoteca, tanto de la que vas a cancelar, como de la nueva hipoteca. Además, gestionaremos tu nueva hipoteca para dejar todo preparado para la compra de tu nueva vivienda. Todo ello con condiciones preferenciales que no te ofrecerían en las oficinas de los bancos.
Y no olvides que nuestro servicio es 100% gratuito. Nuestros honorarios los pagará el banco con el que firmes tu hipoteca. Y, como todos los bancos nos pagan lo mismo, no tenemos preferencia por ninguno.
