Algunas entidades cobran unos honorarios por gestionar la hipoteca; la conocida como “comisión de apertura”. ¿Es legal la comisión de apertura? Veámoslo.
Qué es la comisión de apertura
La comisión de apertura es una comisión que algunos bancos cobran cuando formalizan un préstamo hipotecario. Este cobro inicial busca cubrir los gastos de:
- El estudio del perfil y el análisis de riesgos
- La tramitación de la documentación
- Tareas de apertura del expediente hipotecario
En resumen, viene a cubrir el trabajo hecho por el banco para gestionar la hipoteca.
¿Cuánto cuesta la comisión de apertura de una hipoteca?
Esto dependerá de lo que acuerde la entidad y la persona que firma la hipoteca pero no suele costar más de un 2%, si la hay.
El porcentaje y la cantidad que pagarías vendrá especificado en la FEIN.
¿Cuándo se paga la comisión por apertura y quién la paga?
La comisión de apertura, de haberla, se pagaría al inicio de la hipoteca, una vez ya se ha formalizado. O, te lo descontarán del capital prestado. Por ejemplo, si pides una hipoteca con un nominal de 100.000€ y la comisión por apertura es de un 1% pagarías 1.000€ de comisión de apertura. Si la entidad lo descuenta del capital, te darían 149.000€.
La pregunta del millón ¿es legal la comisión de apertura?
En 2019 se aprobó la coloquialmente conocida como “ley hipotecaria”. Esta, entre otras medidas, contempla que los gastos derivados de la escritura de la hipoteca los pagará el banco. Estos son, concretamente:
- La notaría
- La gestoría
- y el Registro en el Registro de la Propiedad
Sin embargo, la comisión de apertura ha desaparecido casi por completo y son pocas las entidades que la incluyen. Por lo general, si contratas una hipoteca, no pagarás una comisión por apertura.
¿Se puede reclamar la comisión por apertura?
Sólo se podrá reclamar la comisión de apertura en los casos en los que esta sea abusiva. Por ejemplo, si la aplicación de un porcentaje implica un gran desequilibrio para el consumidor, o si no está reflejada con transparencia en la FEIN y la escritura.
Pero, en normas generales, la comisión de apertura respeta tanto la legislación española, como la legislación europea.
En las reclamaciones de comisión de apertura el juez valorará:
- Si la cláusula es clara y comprensible, de forma que el consumidor medio entienda lo que supone.
- Si respeta los principios de buena fe y equilibrio entre las partes.
- Si efectivamente los servicios que se están cobrando al consumidor les fueron ofrecidos y la entidad tuvo unos gastos reales.
- A veces la comparará con el coste medio de las comisiones de apertura del mercado, aunque este punto por si solo, si se han respetado todos los anteriores, no se consideraría definitivo.
¿Cómo evitar la comisión por apertura?
Como todo lo relativo a las condiciones de tu hipoteca, el cambio está en la negociación. Si sólo pides información en tu banco de toda la vida y te cierras a comparar lo que te ofrecen con lo que te pueden ofrecer otras entidades, puede que acabes pagando comisiones o bonificaciones que en otra entidad no hubieses tenido.
Por eso, es importante comparar. Y más importante hacerlo de la mano de un experto hipotecario con la capacidad de negociar con los bancos para mejorar lo que inicialmente te ofrecen. En Trioteca, tendrás este servicio gratis, porque lo pagará el banco con el que firmes y bajo ningún concepto podrá repercutirlo en tu cuota.
