Imagina el siguiente escenario: reuniste la cantidad de dinero suficiente para comprar la casa de tus sueños, fuiste al banco y solicitaste tu primer hipoteca… pero resulta que tus ahorros no han sido los suficientes para pedir el préstamo.
¿Y por qué ha sucedido esto? Por los gastos de la hipoteca, entre los que se encuentran la comisión de apertura.
La industria inmobiliaria tiene muchos elementos que influyen directamente sobre el precio de la propiedad, así que si planeas comprar un nuevo inmueble, es hora de que le eches un ojo a este asunto.
¡No querrás que ese escenario suceda en la realidad!
Las comisiones de apertura son una cantidad de dinero que la entidad bancaria te puede solicitar por los gastos asociados a la apertura de hipoteca.
En otras palabras: te cobran no solo por el préstamo, sino por el hecho de realizar el trámite como tal.
Tiene sentido, y es que ya has visto la cantidad de papeles que hay que llenar para realizar un negocio inmobiliario. Sin embargo, todo es color de rosas hasta que vemos el precio.
¿Te gustaría saber de qué se trata para evitar malos ratos? En TRIOTECA te damos los detalles acerca de esas comisiones y cuándo pueden llegar a ser abusivas:
¿Qué es la apertura de hipoteca?
La apertura de hipoteca es uno de los tantos gastos que genera comprar una nueva vivienda.
Y con ello, las entidades hacen el cobro de una comisión que sucede solo una vez, y representa el trabajo que requiere realizar el préstamo.
Generalmente, supone un pequeño porcentaje adicional del precio total de la vivienda.
Tal vez quisieras que todo fuese más sencillo, que solo tuvieras que ir, sentarte en la oficina, hablar con el gerente y recibir el préstamo inmediatamente, ¿verdad? Pues bien, la realidad no es así.
El banco es muy celoso sobre las personas a las que les presta su dinero, ya que la sostenibilidad del negocio depende de la devolución con intereses.
Por eso es que en cada solicitud, realizan una serie de estudios para determinar la capacidad de compra, solvencia y salud financiera del cliente. Esto lo hace una empresa externa, quien fija el modelo de hipoteca adecuado para ti.
Por supuesto, genera un costo para la entidad que debe ser pagado de alguna manera y en este caso recae en tus manos. Por eso es que decimos que las comisiones de apertura de hipoteca son legales al 100%.
Procedimientos que involucran la apertura de hipoteca
La apertura de hipoteca involucra estudios de riesgo, de gastos y el trabajo general que le toma al banco realizar el préstamo. En la mayoría de casos, supone un 0,5% y el 1% del importe del préstamo.
¿Te gustaría saber cuáles son los procedimientos que se llevan a cabo para hacer una apertura de una hipoteca? Descúbrelo en el siguiente listado:
- Estudios realizados
Son muchos los estudios que debe realizar el banco para determinar que tu perfil de cliente coincide con el modelo ideal de la entidad. Aquí se analizan tanto el porcentaje de intereses, plazo de amortización, importe solicitado y el tipo de hipoteca.
- Análisis de solvencia
Es un estudio particular en el que se evalúa la capacidad económica del cliente. Se evalúa su historial crediticio para determinar si tiene la solvencia suficiente para pagar una hipoteca en el tiempo estimado.
- Redacción del documento de préstamo
Se realiza de último con los resultados que nos arrojaron los estudios anteriores. Se establece la comisión de apertura, importe e intereses a pagar. En otras palabras, podríamos decir que es el último paso antes de adquirir la hipoteca.
¿Quién paga la comisión de apertura de una hipoteca?
Podría sonar injusto, porque de alguna u otra manera el banco obtiene dinero con el préstamo que están realizando. Sin embargo, las comisiones de apertura de hipoteca son pagadas por los clientes.
De hecho, antes de la aprobación de la Ley Hipotecaria junio del 2019, los bancos tenían la potestad de cobrar comisiones de apertura y de cualquier otro estudio que fuese necesario.
Afortunadamente, este panorama cambió y ahora solo pueden cobrar la apertura de hipoteca como un gasto adicional al precio total. Así que ya lo sabes, si estás pensando en adquirir tu vivienda, no solo debes tener dinero para el enganche, sino también todos los gastos y la posible comisión de apertura.
Nota: en TRIOTECA tenemos un artículo dedicado a los gastos de una hipoteca, pasa por él para complementar esta información y aclarar todas tus dudas de un carpetazo.
¿Cómo se calcula la comisión de apertura?
Esa es la pregunta del millón…
«¿Cuánto vale la comisión de apertura de hipoteca?» La realidad es que no existe una cantidad fija, ya que dependerá de los estudios que realice la entidad y el tiempo que le tome obtener los resultados.
Sin embargo, existe un porcentaje promedio que se cobra en la mayoría de operaciones. Los números dicen que se cobra entre el 0,5% y 1% para todas las hipotecas de tipo variable, mientras que las hipotecas de tipo fijo, la comisión puede llegar a un 3% del valor total del inmueble.
Entonces, si estamos ante una hipoteca de 150.000 euros y la comisión es del 0,5% significa que tendrás que pagar 750 euros, además de la cantidad inicial de enganche.
Gastos de formalización de una hipoteca
Antes de pensar en adquirir tu primera hipoteca es necesario que estés al día acerca de cuáles son los gastos que tendrás que asumir para formalizar el proyecto. Son muchos, así que es momento de que te prepares para que ninguno te caiga por sorpresa:
- De tasación
Es uno de los trámites básicos que se hace en cualquier hipoteca y te permite conocer cuál es el valor real del inmueble que quieres comprar. La ley indica que es obligatoria y solo puede hacerla una entidad tasadora registrada en el Banco de España.
El precio oscila entre unos 200 a 600 euros y está sujeto a la comunidad autónoma a la que pertenezcas, como también al tipo de vivienda y su tamaño.
- De notaría
Es el lugar donde formalizas el negocio e imprimes los documentos que son indispensables para obtener el préstamo.
Tú como comprador debes costear cada una de las copias de escritura de la hipoteca. En la mayoría de los casos, tiene un costo de 0,60 y 1 euros por cada hoja.
- De apertura
Por último, tendrás que pagar la comisión de apertura de hipoteca de la que te hemos hablado en el artículo de hoy. En muchos casos representa un costo del 0,1 a 3% de la cantidad del préstamo y dependerá del tipo de hipoteca y de los estudios que tenga que realizar la entidad bancaria.
Gastos de formalización de una hipoteca que tiene que asumir el banco
Así como tú como cliente debes asumir unos gastos básicos, el banco también tendrá que sacar de su dinero para formalizar la hipoteca. Veamos a continuación cuáles son:
- Impuesto sobre actos jurídicos documentados
Es una tasa que se aplica a la legalización de documentos mercantiles, notariales y administrativos y cada comunidad autónoma establece el importe a pagar.
El promedio es de un 0,5% a 1,5%, así que si la hipoteca vale 100.000 euros, la entidad tendrá que pagar entre 500 a 1.500 euros, dependiendo del porcentaje exacto.
- Gastos de notaría
Los gastos de notaría también afectan al banco. En este caso, el notario da fé pública del documento de préstamo hipotecario y luego solicita los aranceles que aplican a este procedimiento.
La ley establece que el promedio puede oscilar entre un 0,3% y el 0,5% de la responsabilidad hipotecaria. Por consiguiente, si seguimos con el ejemplo de 100.000 euros, los gastos de notaría que pagaría el banco serían unos 300 a 500 euros.
- Gestoría
Nos referimos a todos los cargos que requieren inscribir el documento en el Registro de la Propiedad. Generalmente, suele hacerlo una gestora independiente y los honorarios promedios son de unos 400 euros (de nuevo, esta cifra puede variar según la comunidad autónoma en la que vivas).
- Registro
El registrador cobra unos aranceles establecidos en la ley para inscribir la hipoteca, estos oscilan entre el 0,1% y el 0,3% de la responsabilidad hipotecaria. Es otro gasto que tendrá que hacer frente la entidad bancaria.
¿Es abusiva la comisión de apertura?
Es molesto pagar una comisión adicional al préstamo hipotecario, pero es algo que está respaldado por la ley. La última sentencia del Tribunal Supremo del 23/ 01/2019, indica que las entidades bancarias pueden cobrar estas comisiones siempre y cuando estén dentro de la normativa vigente.
Sin embargo, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea emitió una sentencia el 16/07/2020, establece que la comisión debe relacionarse con un servicio adicional que presta el banco y debe comunicárselo al cliente de la forma más clara posible.
Que en este segundo caso, el único producto adicional que puede ser obligatorio que contrates es el seguro de hogar.
Por eso te recomendamos estar al tanto de todos los números que te pone la entidad. Si sospechas que hay cifras ocultas, debes reclamar a las autoridades competentes y exigir que se te dé una explicación a detalle de cada una.
Comisiones adicionales de solicitar una hipoteca
- Estudio y gestión
La comisión de estudio y gestión se cobraba hasta la creación de la nueva ley hipotecaria.
Eran gastos que asumía el cliente a la hora de realizar los estudios pertinentes para verificar la factibilidad de la operación. No obstante, ahora con la nueva normativa, esto se adjunta a la comisión de apertura, siendo la única que tiene que asumir el comprador.
- Por formalización
Otra comisión que cobraban los bancos era la de la formalización del préstamo y se hacía efectivo en el momento en que se ejecutaba el negocio.
En la actualidad, estos costos se suman a la comisión de apertura, al igual que el ítem anterior.
- Amortización anticipada
Esta comisión sigue vigente y se aplica cuando tú como cliente decides pagar una parte o el total del préstamo que hizo el banco antes del plazo establecido en el documento.
En otras palabras, es una manera de compensar las pérdidas que tendrá el banco por los intereses que dejará de ganar en el tiempo. Luego de la actualización de la ley hipotecaria del 2019, los montos se redujeron significativamente y se dividen según el tipo de hipoteca:
- Hipoteca variable: si tú como titular haces la amortización en los tres primeros años del préstamo, la comisión se establece en un 0,25% sobre el monto adelantado. Mientras tanto, si se hace en los 5 primeros años, el monto baja a un 0,15%.
- Hipoteca fija: ahora bien, si la amortización se ejecuta en los primeros diez años del plazo, el banco te cobrará una comisión del 2% del capital que pagaste, pero si lo haces después de haber transcurrido los 10 años, el monto baja a un 1,5%.
- Comisión por subrogación
La comisión por subrogación sigue vigente y se trata de aquellos casos en los que tú como cliente, modificas la hipoteca para cambiar de titular o simplemente decides contratarla en otra entidad bancaria.
A priori, supone una gran pérdida para el banco, así que se creó esta comisión para proteger su patrimonio. La cantidad dependerá de los mismos términos de la compensación por amortización anticipada
- Comisión por cancelación
¿Decidiste cancelar la hipoteca que ya habías adquirido? No te preocupes, puedes hacerlo, pero tendrás que pagar una comisión bastante interesante.
En la mayoría de los casos, se hace por la venta del inmueble. Por lo tanto, debes devolver el capital que tenías pendiente con el monto de la venta. Luego, solicitarás a la entidad un certificado de cancelación de la hipoteca que se suele ejecutar por notaría.
La comisión de apertura de hipoteca es una de las más importantes que debes tener presente a la hora de comprar una nueva vivienda. No solo se trata de tener el monto del préstamo, también tienes que calcular este porcentaje para dar ese salto que tanto anhelas.
¿Te sientes agobiado por los trámites que debes hacer para comprar tu casa?
No te preocupes, en TRIOTECA tenemos los servicios que necesitas para saber de cuánto será la inversión final para comprar tu casa.
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