El alquiler con opción a compra se ha convertido en una alternativa muy buscada. Bien porque les es imposible ahorrar, bien porque quieren esperar a que bajen los tipos, muchas personas buscan este tipo de contratos. Pero, si haces una pequeña búsqueda verás que no hay casi viviendas de alquiler con opción a compra. Y es que, no resulta una opción tan interesante para los propietarios.
¿Qué es el alquiler con opción a compra?
El alquiler con opción a compra es un tipo de alquiler híbrido entre el arrendamiento y la compraventa.
En un alquiler con opción a compra hay dos contratos diferentes. Por un lado, un contrato de alquiler, en el que se pacta un tiempo para que el inquilino decida si quiere comprar la vivienda o no. Y, por el otro, un contrato de compraventa.
¿Cómo funciona el alquiler con opción a compra?
El alquiler con opción a compra es un tipo de alquiler en el que el inquilino alquila la vivienda por un periodo de tiempo. Y, una vez termina, tiene la opción de comprarla, si así lo desea.
Al momento de comprar la vivienda, algunas o todas las cuotas que ha pagado de alquiler se descuentan del precio de compraventa.
Una de las razones por las que muchos jóvenes no pueden ahorrar para la entrada de una vivienda es el elevado precio del alquiler. De esta forma, el dinero del alquiler no cae “en saco vacío”, sino que se acumula a modo de entrada. Eso sí, dependerá de lo pactado en el contrato de compraventa que se descuenten o no todas las cuotas.
¿Cómo son los contratos de alquiler con opción de compra?
En el alquiler con opción a compra hay dos contratos; el de arrendamiento, y el de compraventa.
El contrato de alquiler
El contrato de arrendamiento de este tipo de viviendas es similar a los contratos de alquiler habituales. La única diferencia suele ser la cláusula en la que se especifica el tiempo que tiene el inquilino para decidir si quieres comprar la vivienda o no.
También debe especificar qué ocurrirá con la fianza, en el caso de que el inquilino decida comprar el inmueble.
Este contrato de alquiler se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos.
El contrato de compraventa
Al regirse por el Código Civil, el contrato de compraventa de este tipo de operaciones tiene que cumplir con los requisitos de todas las demás compraventas. Pero, en este caso, el contrato incluye algunas cláusulas adicionales.
Por un lado, el propietario debe comprometerse a vender la vivienda al inquilino al terminar el periodo pactado. Es decir, no puede llegar el momento pactado para la compraventa y que el propietario decida que no quiere vender.
Por otro lado, el contrato de compraventa deberá incluir el precio y el tiempo que tiene el inquilino para ejercer su derecho a compra. También se deberá acordar cuántas de las cuotas del alquiler se descontarán del precio final de compraventa.
Y también deberá contemplar la prima inicial. Este detalle es importante recalcarlo porque existe la falsa creencia de que, para un alquiler con opción a compra, no necesitamos entrada. Esto no es del todo así. Si bien no necesitamos, inicialmente, una entrada tan alta como la necesaria para una hipoteca, sí deberemos hacer un desembolso inicial, que suele ser de alrededor e un 10% del precio.
Ventajas y desventajas del alquiler con opción a compra
Como todo en esta vida, el alquiler con opción a compra tiene muchas cosas buenas, y otras no tan buenas. Lo importante es tener toda la información necesaria para valorar si esta es una opción para nosotros.
Para el inquilino
La ventaja principal para el inquilino es el tiempo. Tiene más tiempo para ahorrar, y también para esperar a que los tipos bajen. Además, eliminará el gran inconveniente del alquiler; que el dinero de la renta no lo estamos invirtiendo.
En cuanto al mayor inconveniente, también tenemos que mencionar el tiempo. Y es que, en el contrato de compraventa se pactará un recio y puede ocurrir que, con el tiempo, los precios de la vivienda bajen, y el inquilino no pueda aprovechar ese descenso para comprar la vivienda a un mejor precio. Lo mismo ocurre con los tipos de interés, que pueden bajar, pero también subir.
Si los precios de la vivienda bajan y el precio pactado ya no es interesante, el inquilino puede renunciar a comprar la vivienda, pero perdería la prima, y las cuotas que se descontarían del precio.
Para el propietario
Para el propietario, el alquiler con opción a compra ofrece la ventaja de la inmediatez. Si necesita ingresos urgentemente, será mucho más rápido el proceso de alquilar la vivienda que el de venderla. Y, en este caso, no está renunciando a venderla.
El gran inconveniente puede venir al momento e venderla. Si el precio pactado se ajusta al mercado, o está por encima de mercado, no hay ningún problema para el propietario. Pero, si los precios han subido y la vivienda ahora vale más, no podrá venderla por su precio real.
¿Quién paga el IBI en un alquiler con opción a compra el inquilino o el propietario?
En un alquiler con opción a compra, como ocurre en las compraventas habitualmente, es el vendedor quien debe pagar el Impuesto de Bienes Inmuebles. Sin embargo, existe la opción de pactar que el comprador pague la parte proporcional del IBI del año de la compra. Es decir, si la compraventa de formaliza en junio, el vendedor pagaría los 6 primeros meses, y el comprador los otros 6.
¿Se puede pedir una hipoteca para el alquiler con opción a compra?
En el momento que se cumple el plazo, si decides comprar la vivienda, puedes solicitar ua hipoteca. Además, durante los años de alquiler, habrás ido acumulando cuotas a modo de entrada, que se suman a la prima inicial.
No olvides igualmente que deberás ahorrar para los gastos de la compraventa durante los años que estés de alquiler, porque estos no se incluyen en la hipoteca.
Por lo tanto sí, se puede pedir una hipoteca para el alquiler con opción a compra. ¿Nuestro consejo? Que recurras a profesionales que conozca todos los detalles y te acompañen en todo el proceso. En TRIOTECA te conseguimos ofertas que no conseguirías en tu banco y te acompañamos hasta el día de la firma. Todo ello gratis porque será el banco co el que firmes tu hipoteca quien pague nuestros honorarios. Y, como todos los bancos nos pagan lo mismo, no tenemos preferencia por ninguno.
