¿Van a revisar la cuota de tu hipoteca variable pronto y esperas una gran subida? Es el momento de cambiar tu hipoteca y hoy hablaremos de los gastos del cambio de hipoteca.
¿Cómo puedo cambiar mi hipoteca de banco?
Como te explicamos en este artículo, hay 3 formas de cambiar tu hipoteca:
- La novación: Consiste en renegociar con el banco en el que ya tienes contratada tu hipoteca. Sin embargo, es posible que, o no quieran hacer el cambio, o el tipo de interés fijo que te ofrezcan sea muy alto.
- Subrogación de acreedor: Es decir, cambiar en la escritura de tu hipoteca el banco. Te costará encontrar un nuevo banco que acepte hacer la subrogación. Las entidades suelen preferir que canceles tu hipoteca y contrates una nueva.
- Cancelación de hipoteca y contratación de una nueva: El nuevo banco paga la deuda al anterior y firmáis una escritura de hipoteca nueva.
Desde la aprobación de la Ley Hipotecaria, tu banco no puede negarse a que cambies la hipoteca de entidad.
¿Qué gastos tiene cambiar la hipoteca de banco?
Para hablar de los gastos de un cambio de hipoteca, tenemos que distinguir entre las diferentes formas de hacer un cambio de hipoteca.
Gastos de un cambio de hipoteca en el mismo banco.
En el caso de la novación hipotecaria, el único gasto que tendrías que contemplar a corto plazo es la tasación. Sin embargo, a medio y largo plazo, si el tipo de interés que te ofrecen para cambiar a tipo fijo es muy alto, pagarás mucho más en intereses que si hubieses cambiado tu hipoteca de banco.
En resumen, si vamos a cambiar nuestra hipoteca, tenemos que ir más allá de los gastos a corto plazo. Al final, el objetivo no es sólo esquivar la subida del Euríbor, sino también ahorrar lo máximo posible.
Gastos de cambiar la hipoteca de banco
En este caso, tenemos que distinguir entre la subrogación y la cancelación y posterior contratación de una nueva hipoteca.
El 24 de noviembre de 2022 entró en vigencia un decreto ley aprobado por el Gobierno de España. Desde entonces y hasta el 31 de diciembre de 2023, se cancelan las comisiones por subrogación y amortización de las hipotecas variables.
Gastos de la subrogación
En el caso de que cambies tu hipoteca de banco pero no hagas una nueva escritura, los gastos que tendrás que pagar tú son los siguientes:
- Tasación de la vivienda: Cuesta entre 300 y 500€.
- Comisión por subrogación: Esta comisión está regulada por ley y para que puedan cobrártela tiene que aparecer en la escritura. En el caso del cambio de hipoteca variable a fija, esta comisión es de un máximo de un 0,25% los primeros 3 años. Luego el máximo es del 0,15% y a partir de los 5 años, no hay comisión.
- Comisión de riesgo de tipo de interés: Te la pueden cobrar si aparece en la escritura. Es de entre un 0,5% y un 5%.
Los gastos de gestión, notaría y registro de la escritura los paga el nuevo banco.
Gastos del cambio de la cancelación de hipoteca
En el caso del cambio de hipoteca que hacemos cancelando la hipoteca y contratando una nueva, los gastos serán los siguientes:
- Tasación: Como habrás visto, este gasto es común a todos los cambios de hipoteca.
- Comisión por cancelación o amortización anticipada: Tiene que aparecer en la escritura. Si firmaste tu hipoteca variable después del 16 de junio de 2019, el máximo es del 0,25% los primeros tres años, el 0,15% hasta los 5, y después no existe comisión.
- Comisión de riesgo de tipo de interés: Te la pueden cobrar si aparece en la escritura. Es de entre un 0,5% y un 5%.
- Cancelación de la anterior hipoteca: Otro de los gastos de la cancelación de hipoteca son los relativos a su cancelación registral. Esto lo gestiona la gestoría del nuevo banco, pero tendrás que cubrir los gastos.
En cuanto a todo lo relacionado con los gastos de la escritura de la nueva hipoteca, los cubrirá el nuevo banco.
Y si me desgravaba la hipoteca, ¿podré seguir haciéndolo?
Es una pregunta lógica antes de cambiar la hipoteca de banco. Al fin y al cabo, no tendría sentido que lo que ahorrásemos con el cambio no compensase el ahorro en la declaración de la renta. Pero, tenemos una buena noticia para ti. Si tienes una hipoteca anterior al 2013 y la incluías en tu declaración, podrás seguir haciéndolo. Incluso aunque optes por cancelar tu hipoteca y contratar una nueva, Hacienda te permitirá seguir incluyéndola en tu declaración.
Si quieres saber más sobre este tema tenemos todo un artículo explicando cuándo puedes desgravar la hipoteca.
El Gobierno cancela las comisiones por subrogación
El 13 de abril de 2022 el Euríbor volvió a estar en positivo después de 6 años en negativo. Y, desde entonces, ha encadenado meses de subidas y se encuentra ya por encima del 4%. Eso ha provocado que millones de personas que tenían una hipoteca variable se hayan encontrado con una hipoteca que ya no pueden pagar.
Para hacer frente a esta situación se propusieron una serie de medidas desde el Gobierno de España. Una de ellas fue la cancelación de las comisiones por subrogación y amortización de las hipotecas variables. Esta medida está contemplada en un decreto ley que entró en vigor el 24 de noviembre de 2022.
Según esta normativa, quedan canceladas todas las comisiones por subrogación y amortización de los cambios de hipoteca de tipo variable a fijo hasta el 31 de diciembre de 2023. Por lo tanto, si decides cambiar tu hipoteca de banco ahora, pagarías prácticamente lo mismo que si hicieses una novación. El único gasto que diferenciaría una operación de otra serían los gastos de cancelación de la escritura anterior.
¿Tienes alguna duda respecto al proceso de cambiar tu hipoteca de banco? Con TRIOTECA, no tendrás ninguna. Nos implicaremos en tu proceso, dándote toda la información que necesitas y coordinando todas las partes implicadas.
