Centro de Estudios TRIOTECA – Informe segundo trimestre de 2025

En el primer semestre de 2025, según mis previsiones, las entidades financieras habrán concedido a los hogares crédito por valor de 42.000 millones € para la adquisición de viviendas. Una cuantía que superará en un 26,6% y 20,8% a la otorgada en cada uno de los dos períodos del año anterior. 

Durante dicho semestre, los principales motivos del elevado aumento del crédito hipotecario habrán sido:

a) la disminución de los tipos de interés. En diciembre de 2024, el tipo principal del BCE se situó en un 3%. En junio, ya está en el 2%. Una gran caída del coste de dinero que ha generado una importante reducción de los tipos de las nuevas hipotecas fijas y mixtas, pues las variables prácticamente han desaparecido del mercado. Los bancos las siguen ofreciendo, pero la demanda no las escoge, pues prefiere las otras dos modalidades.

En Trioteca, entre enero y junio de 2025, el tipo de interés invariable de las hipotecas mixtas disminuyó más del doble que el de las fijas, pues en unas lo hizo en 47 puntos básicos (desde un 2,01% a un 1,54%) y en las otras en 23 (desde un 2,45% a un 2,22%). Una sustancial diferencia explicada por el deseo de los bancos de convertir en más atractivas para el prestatario los primeros préstamos que los segundos.

Las entidades financieras consideran que las hipotecas mixtas les generarán un menor riesgo o una mayor rentabilidad a medio y largo plazo que las fijas. En el último caso, debido a la evolución futura del tipo de interés principal del BCE, pues creen que se situará durante más tiempo por encima que por debajo del 2%.

En ambas modalidades de hipotecas, la disminución de sus tipos de interés ha sido de una cuantía inferior a la observada en los del banco central. Un resultado lógico, dado que en diciembre de 2024 los primeros reflejaban parcialmente las expectativas de reducción del coste del dinero durante el primer semestre del actual año. Una previsión también reflejada en el Euribor a un año, cuya caída durante los seis primeros meses del ejercicio solo ha sido de 36 puntos básicos (del 2,44% al 2,08%).

b) el aumento de las transacciones. Desde mi perspectiva, en el primer semestre de 2025 se habrán vendido 395.000 viviendas. No obstante, la cifra más significativa será la correspondiente al segundo trimestre del año, ya que considero que en dicho período se habrán comercializado con éxito más de 200.000 unidades, una cifra no alcanzada desde junio de 2007. 

En el segundo semestre, la coyuntura no empeorará, sino mejorará ligeramente y en el conjunto del año las ventas totales ascenderán a 825.000 unidades. Una cifra significativamente inferior a las 955.186 viviendas vendidas en 2006, pero superior a la de cualquier ejercicio del período comprendido entre 2008 y 24.

Los principales motivos del boom inmobiliario son una gran demanda embalsada, la excelente evolución del mercado de trabajo, los bajos tipos de interés, la predisposición de las entidades financieras a conceder crédito, la carestía del mercado de arrendamiento, la dificultad de encontrar una vivienda de alquiler y el masivo trasvase de riqueza desde padres a hijos para que estos dispongan de la parte del coste de la vivienda no financiada por los bancos.

c) el incremento del precio de la vivienda. La elevada demanda, unida a una escasa oferta, provocará un gran aumento del importe de venta de los pisos. En el primer trimestre, según el INE, la alza ha sido del 12,2% anual. Un porcentaje que probablemente se situará alrededor del 15% a finales del acutal año. 

En el actual ejercicio, la oferta de nuevas viviendas aumentará, pero lo hará bastante por debajo de lo deseado. Según mi opinión, en 2025 la demanda sería capaz de absorber 400.000 pisos de reciente construcción. No obstante, en el mejor de los casos, las viviendas iniciadas se situaran en 170.000 unidades. En el primer trimestre, el incremento de la oferta ha sido raquítico, pues solo se han iniciado 3.128 pisos más que en el mismo período de 2024.

d) el endeudamiento de un mayor porcentaje de compradores. En el primer trimestre de 2025, el 65,2% de los compradores contrataron una hipoteca para financiar la adquisición de una vivienda. Un porcentaje superior en dos puntos al observado en el mismo período del año anterior y una cifra que continuará ascendiendo a medida que avance el ejercicio.

El aumento del anterior ratio ha tenido dos principales causas: la disminución de los tipos de interés y el incremento en términos absolutos y relativos de las compras efectuadas por la clase media y media – baja. El primer factor reduce el coste del endeudamiento, aumenta el atractivo de la deuda e incita a contratar una hipoteca a quiénes poseen la suficiente riqueza para adquirir una vivienda al contado. También hace que numerosos hogares se endeuden por un importe superior al estrictamente necesario.

La caída de los tipos de interés convierte a una parte de la demanda potencial en real, pues les permite cumplir los requisitos establecidos por los bancos para la concesión de hipotecas. En la nueva coyuntura, destinarán un porcentaje igual o inferior al 35% de sus ingresos netos a la adquisición de una vivienda. La mayoría de los afortunados tienen un escaso nivel de ahorro y riqueza.

En definitiva, el primer semestre de 2025 ha sido un magnífico período para los bancos y brókeres hipotecarios, pues el viento ha soplado con intensidad a su favor. Las fuerzas detrás de la ventolera han sido la caída de los tipos de interés, el aumento de las transacciones, el incremento del precio de la vivienda y el endeudamiento de una mayor porcentaje de adquirentes. 

En el segundo semestre, continuará la tendencia observada en el primero e incluso se acentuará. Por eso, según mi previsión, en el conjunto del año el crédito hipotecario destinado a la compra de vivienda aumentará más de un 30%. Un dato que conducirá a más de un analista a afirmar que estamos ante una burbuja hipotecaria generadora de una inmobiliaria. 

Si así lo dicen, no les hagan caso. En la actualidad, no existe ninguna señal que indique que la banca está cometiendo las mismas imprudencias que en el período 2005 – 07. Sus ejecutivos aprendieron la lección y la siguen recordando, pues es muy difícil de olvidar.