Durante muchos años atrás las hipotecas se han estado firmando con un gran desconocimiento por parte de los solicitantes. Pero esto cambió cuando entró en vigor la nueva Ley Hipotecaria del 2019.
Entre las novedades que introdujo encontramos el acta de transparencia, en su artículo 14 sobre «Normas de transparencia en la comercialización de préstamos inmobiliarios».
La normativa establece unos procesos que debemos seguir para que el trámite sea más claro y transparente a ojos del beneficiario del préstamo. Uno de ellos es el tema que nos ocupa en este artículo.
¿Qué es y cómo se genera un acta de transparencia?, ¿qué documentación necesitas?, ¿quién lo redacta?, ¿a qué preguntas debes responder ante tu notario? Todas estas dudas te las respondemos aquí.
¿Qué es un acta de transparencia?
Es un documento que ayuda a regular los contratos hipotecarios y recoge las obligaciones que tienen los bancos a la hora de informarte sobre las condiciones del préstamo. Deben incluir los posibles riesgos también. Por lo tanto, se trata de un paso previo necesario antes de que obtengas tu hipoteca.
Si ya has tomado la decisión de conseguir tu crédito inmobiliario para la compra de una vivienda, debes seguir un procedimiento determinado.
Después del acuerdo inicial al que llegas con tu banco, está obligado a mandarte una serie de documentación. La remites al notario para que la revise también y luego, tú mismo tienes que verte con él.
¿Para qué? Para que compruebe que has sido informado, que has leído el contenido y que conoces las características del préstamo hipotecario que vas a firmar. En caso de que tengas dudas, te las resuelve.
Todo queda recogido así por escrito en el acta de transparencia, que se encarga de redactar tu notario. Es gratuito y no te obliga en ningún caso a tener que contratar la hipoteca, si algo no te convence.
La protección al cliente es lo primordial
Precisamente esa es su finalidad: verificar que, como solicitante del préstamo, conoces y comprendes todas las condiciones que tiene, tus derechos y deberes.
Aporta así protección al cliente del banco que quiere contratar la hipoteca, porque sabe de manera previa cómo es. Al mismo tiempo, permite que el notario detecte que no hay errores ni cláusulas abusivas.
Para que tengas incluso tiempo de pensarlo bien, la normativa también establece como mínimo un día de margen entre la realización del acta de transparencia y la contratación definitiva.
Documentos del banco que debes presentar
La Ley Hipotecaria recoge qué documentación obligatoria debe enviar la entidad bancaria al notario, diez días antes de la firma. Hasta que no transcurra este periodo de tiempo no se puede autorizar el crédito. Nos referimos a los siguientes documentos:
- La Ficha Europea de la Información Normalizada (FEIN), que recoge las condiciones, el importe que debes pagar, el tipo de interés que aplica, las comisiones… Es decir, todos los datos sobre la hipoteca.
- La Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), donde se explica al detalle las cláusulas más difíciles de entender, así como los riesgos que conllevan.
- La copia del proyecto del contrato, un archivo que debe incluir los gastos de la firma de manera desglosada. Es imprescindible para que el notario prepare la escritura de tu nueva vivienda.
- Otro escrito con la información del seguro.
- Un último con el pago de las cuotas del préstamo en distintos escenarios, es decir, que incluye cómo se reparten los gastos hipotecarios, notariales o derivados entre banco y cliente.
*En caso de que la entidad bancaria quiera ofrecerte un producto adicional para mejorar las condiciones del crédito, igualmente debe figurar toda la información al respecto. Aquí solemos encontrar planes de pensiones, fondos de inversión…
El test del notario antes de firmar tu hipoteca
Como ya te hemos adelantado antes, en el acta de transparencia juega un papel fundamental el test de tu notario con preguntas que te formula para comprobar si conoces cada uno de los puntos de la hipoteca. Casi todas tus respuestas son un «sí» o un «no» a las siguientes cuestiones sobre:
1. Documentación precontractual
Si has recibido la serie de documentos ya citados por parte del banco y si la entidad te ha explicado su contenido.
2. Elección del notario
Si has sido informado también de que tienes derecho a elegir un notario
3. Características del préstamo
Si conoces el capital y la duración del préstamo, su importe y periodicidad de las cuotas.
4. Tipo de interés
Si es fijo o variable y si sabes en qué se diferencian ambas opciones. También si en la oferta hay bonificaciones por contratar determinados productos.
5. Subrogación de acreedor
Si sabes que puedes cambiar de prestamista, pagando de forma anticipada la totalidad del préstamo y que tienes bonificaciones fiscales y arancelarias.
6. Amortización anticipada
Si en la oferta hay una comisión por amortizar anticipadamente el importe total y si entiendes cómo es.
7. Comisiones
Si en el préstamo se incluyen tres tipos diferentes de comisiones: por apertura de la hipoteca, por modificar sus condiciones y porque te reclamen cuotas impagadas.
8. Incumplimiento
Si entiendes que, en caso de impago, te cobrarán un interés de demora y que, en caso de no pagar una cantidad determinada, la entidad puede declarar vencido el préstamo y reclamar la deuda.
9. Ejecución hipotecaria
Si respondes a esa deuda con todos tus bienes o solo con la casa comprada y si comprendes que puede que el valor de lo aportado no sea suficiente para saldarla.
Conclusiones
En conclusión, ya ves que el proceso pasa por visitar dos veces a tu notario cuando deseas contratar tu préstamo, con el que financiar tu vivienda. Gracias al acta de transparencia, cumples con el trámite con todas las garantías, sabiendo bien lo que firmas.
Es esencial para proteger tus derechos y ahorrarte posibles problemas futuros.
Recuerda que en TRIOTECA te asesoramos también en esto, para que elijas la hipoteca que mejor se adapte a tus necesidades.
