Si ya te has decidido a obtener una hipoteca, la oferta vinculante es un término con el que necesitas familiarizarte.
Y es que es uno de los documentos clave cuando se trata de elegir la entidad financiera y las condiciones del préstamo, aunque en ocasiones no se le da la importancia que amerita.
De hecho, va más allá de la información que puedes obtener en los sitios web de los bancos y en los folletos impresos: es un paso más arriba del proceso, así que implica detalles más definitivos de la oferta que el banco le hace a cada usuario, de forma específica y transparente.
Por su propio nombre puede ser un poco difícil adivinar qué es, pero saber en qué consiste, cuándo pedirla y en qué te beneficia puede marcar la diferencia en tus decisiones financieras. Aquí, en TRIOTECA, podrás enterarte de todo.
¿Qué es una oferta vinculante?
La oferta vinculante, denominada como FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) en términos legales en la ley hipotecaria vigente, es el documento que te entrega la entidad financiera con todos los detalles del préstamo hipotecario.
Este documento sustituye al FIPER (Ficha Informativa Personalizada) y la principal diferencia entre ambos es que la FEIN es legalmente vinculante.
Aplica tanto para las hipotecas nuevas como para las subrogaciones. Se presenta una vez que el banco ha obtenido y analizado toda la información financiera del solicitante, así como la información de la propiedad a adquirir, a fin de personalizar la oferta.
De este modo, el cliente tendrá en sus manos todos los detalles del préstamo que la entidad financiera ofrece ante su solicitud. Dentro de estos detalles se encuentran los compromisos de cada parte, las características de la hipoteca y todas las condiciones y cláusulas involucradas.
Si te interesa, puedes consultar la estructura del FEIN más abajo.
Si te preguntas qué quiere decir la parte de «vinculante», no son más que buenas noticias para ti como solicitante. Indica que las condiciones de la oferta son exactamente las que estarán en la escritura pública de la hipoteca firmada ante notario.
Claro que la validez no es eterna, la ley dicta que las condiciones de la oferta se mantienen por un mínimo de 10 días, pero es tiempo suficiente para analizar con detenimiento la oferta y comparar con otras opciones.
¿En qué momento se realiza la oferta vinculante?
La entidad prestamista ofrece la oferta vinculante una vez que hayan recibido y analizado la información de la persona que solicita (necesidades, preferencias y situación financiera), así como la tasación del inmueble y otras comprobaciones similares.
¿Qué contiene la oferta vinculante?
La ley hipotecaria vigente tiene un modelo de FEIN general, aunque en algunos aspectos se pueden suprimir ciertos datos, solo si no son pertinentes para el contrato en cuestión. Aquí puedes encontrar un resumen aproximado del esquema:
- Texto introductorio.
- Identificación e información de contacto del prestamista.
- Identificación e información de contacto del intermediario (si aplica).
- Características principales del préstamo, como el valor, la moneda y las condiciones, si ocurre variación del valor de la moneda nacional, valor máximo del préstamo, duración, tipo, interés aplicable, importe a reembolsar y garantía.
- Tipo de interés (si es fijo o variable, y en este último caso se deben dar detalles de su cálculo) y otros gastos, como la tasación e impuestos.
- Periodicidad y número de los pagos.
- Importe de cada cuota.
- Tabla ilustrativa de reembolso.
- Otras obligaciones.
- Condiciones del reembolso anticipado.
- Elementos de flexibilidad, como transferencia, portabilidad o subrogación.
- Otros derechos del prestatario, como el tiempo de reflexión antes de suscribir el préstamo, la duración del periodo de desistimiento (si el cliente quiere cancelar el contrato, en qué condiciones puede hacerlo y qué obligaciones pueden quedar vinculadas).
- Información sobre las reclamaciones, como la fuente de información para el procedimiento, el punto de contacto interno, el plazo máximo para tramitar la reclamación (si ha lugar) y el organismo externo al que puedes recurrir si no se resuelve internamente.
- Información sobre qué pasa si ocurre incumplimiento por parte del cliente: tipos de incumplimiento y consecuencias financieras y/o jurídicas.
- Información adicional sobre la legislación aplicable al contrato y en caso de que se quiera utilizar una lengua diferente.
- Autoridad supervisora del prestamista.
Dentro de esta información, por supuesto, se incluyen las comisiones de apertura, amortización y cancelación, aunque en los apartados correspondientes.
Importancia de la oferta vinculante
Tal como dice la ley hipotecaria, la información que se da en una oferta vinculante es para que, como cliente, puedas comparar las implicaciones del préstamo, hacer comparaciones con otros préstamos disponibles y tomar una decisión sobre qué tan conveniente es el contrato que le prestan.
En otras palabras, una vez que hayas manifestado interés en obtener una hipoteca ante una entidad financiera (y que la entidad te haya evaluado y aprobado), es la forma en la que la entidad te presenta sus compromisos y condiciones de préstamo, con tiempo suficiente para que analices su oferta antes de aceptarla.
Esto último es clave, y es lo importante de no firmar de inmediato. No es necesario precipitarse con la decisión, ya que la oferta vinculante (como se acaba de explicar) dura al menos diez días.
Toma el tiempo que te da la ley para analizar las condiciones que te están ofreciendo antes de decidirte: lee cuidadosamente y aclara cualquier duda que te surja sobre el documento o las condiciones. También aprovecha para comparar con las opciones de otras empresas del mercado.
De esta manera, tienes la oportunidad de estudiar con calma todos los compromisos que adquirirías con el préstamo, y consultar cualquier duda que tengas con los tecnicismos. Utilízala para analizar todo, incluyendo la «letra pequeña», el interés, las cuotas (valor y número de cuotas), las consecuencias por incumplimiento, la subrogación, el monto máximo que puede alcanzar el préstamo, las consecuencias de pagar por adelantado…
También toma nota de cualquier gasto adicional incluido, no solo de la tasación, sino también impuestos, seguros y otros.
No los pases por alto ni siquiera porque sientes que estás ante una buena oferta por tener un bajo interés, ya que puedes terminar pagando más de lo que esperabas por ignorar estos detalles.
Todos estos detalles son importantes y pueden hacer la diferencia entre tomar una buena decisión financiera o no.
Ten en cuenta que se trata de la oferta personalizada que la entidad te ofrece tras evaluar tus condiciones financieras y el inmueble, pero no dejes de compararla con otras opciones.
¿La entidad bancaria está obligada a darte una oferta vinculante?
Sí, actualmente es obligatorio. El banco debe dar la ficha FEIN antes de la firma del préstamo, así como la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE).
Esto permite que los clientes tengan en sus manos toda la información que necesitan para analizar la oferta que se les hace antes de aceptar el préstamo.
¿Tener una oferta vinculante ya te obliga a algo? ¿Cuál es su validez?
No, para nada. Es justo esto lo que resulta tan conveniente del documento. Te ofrece con claridad todos los compromisos y las condiciones del préstamo para que tomes tu decisión con la información completa.
En caso de que no entiendas algo, tengas dudas o no te convenza alguna condición, puedes buscar ayuda para aclararlo o puedes hablar de nuevo con el banco para negociar.
La vinculación del documento está dirigida hacia la entidad financiera, comprometiéndola a llevar a cabo el préstamo tal cual se presentó en la ficha, pero no vincula ni implica ninguna aceptación por parte del cliente.
Verifica que tu oferta contemple cada detalle
Arriba puedes releer el esquema general que debe tener una oferta vinculante, pero si quieres ver la información completa, busca el Anexo I de la ley hipotecaria para más detalles.
Esto te dará una idea precisa de lo que debe contemplar tu FEIN y que puedas percatarte si hay algún detalle de los términos que te interesa, pero que el banco no contempló. O si hay condiciones y penalizaciones que no te convienen.
Por ejemplo, que esté contemplada la subrogación de la hipoteca, qué ocurre si adelantas los pagos, gastos por impuestos o seguros y más.
Cualquier persona que quiera optar por una hipoteca necesita aprovechar la oportunidad que ofrece la oferta vinculante para blindarse de incertidumbre o dudas, y para estudiar la conveniencia de la oferta frente a lo que ofrecen otros bancos.
Utiliza los días de espera para tomar la mejor decisión financiera posible, ya que se trata de un compromiso financiero que adquieres para el largo plazo.
También tienes derecho a revisar la escritura del contrato tres días antes de la firma, en caso de que quieras cerciorarte de que todo corresponde a lo puesto en la oferta vinculante. Puedes consultar tus dudas ante el notario, para que te dé asesoría imparcial.
¡Asesórate ante todo!
Tanto si ya has adelantado tu trámite de contratación de una hipoteca hasta tener una oferta vinculante en tus manos, como si todavía no llegas a esa etapa, la asesoría nunca está de más.
La ley te da las herramientas para hacer tu análisis y tomar la mejor decisión, pero si tienes dudas o quieres contemplar otras opciones, consúltanos a través del chat.
Estaremos encantados de orientarte y ayudar para que consigas el mejor trato posible.
Quizás también podemos tratar de hacer un pequeño diagrama de pasos y momento correcto del proceso para conseguir la FEIN.
Solicitar un folleto informativo de la hipoteca o información precontractual (FIPRE).
1. Oferta vinculante : Es el siguiente paso al folleto informativo. También se conoce como ficha de información personalizada (FIPER).
2. Contrato o escritura del préstamo hipotecario. La oferta vinculante «carece de valor» una vez se firma la escritura. La escritura hipotecaria debe estar firmada por el banco y el cliente ante notario, por lo que tiene mayor validez que la oferta vinculante.
