Centro de Estudios TRIOTECA – Informe primer trimestre de 2025

La expulsión hacia la periferia de la demanda por motivo uso está estrechamente relacionada con las distintas fases del ciclo inmobiliario. En los próximos años, tendrá lugar en la mayoría de las ciudades entre 100.000 y 500.000 habitantes. En las urbes que superan la última cifra, dicha tendencia ocurre desde hace más de tres décadas, tanto si el mercado residencial va bien como si su comportamiento es decepcionante.

En la actualidad, el mercado residencial está en una etapa de auge. En concreto, en su fase inicial. En la mayor parte del país, tal y como normalmente sucede, la demanda se concentra en la principal ciudad de la provincia. En ella, el precio de la vivienda continua siendo asequible para numerosos bolsillos y el ritmo de ventas es sustancialmente superior, si la promoción está situada en una calle preferente (cercana al centro de la ciudad) que en una secundaria.

En dicha fase, durante la comercialización de las promociones, el importe de venta no aumenta significativamente, pues una gran parte de los promotores no son conscientes del inicio de un nuevo boom inmobiliario. Por eso, su prioridad consiste en vender los pisos lo más rápido posible y evitar riesgos innecesarios. 

En la periferia, el incremento de la demanda es bastante inferior al de la ciudad. Los principales compradores continúan siendo las parejas nacidas en el municipio y solo una pequeña parte de ellos procede de la capital de la provincia. Por regla general, son hogares que desean vivir en una casa unifamiliar, evitar los ruidos propios de las urbes más pobladas y disfrutar de un entorno rodeado de naturaleza. 

Si en los alrededores de los últimos municipios, hay uno o más polígonos industriales o logísticos a los que recientemente han llegado numerosas empresas, la anterior demanda queda complementada por la de una parte de las familias en las que uno o los dos miembros adultos trabajan en ellas. Un efecto que quedará parcialmente diluido si el precio de la vivienda en la capital se ajusta a la capacidad económica de numerosos hogares y la distancia que separa a una ciudad de la otra es escasa. 

A medida que el boom avanza, aumenta el ritmo de ventas en la capital de la provincia. Los promotores se dan cuenta de la fortaleza de la demanda y deciden aumentar significativamente los precios de las viviendas. A pesar de ello, el ritmo de ventas continúa siendo magnífico. 

Su experiencia les hace conocedores del carácter cíclico del mercado residencial. A una etapa de expansión, le sucede otra de estancamiento o recesión. La incógnita es la duración e intensidad de ambas. Por tanto, una vez que los promotores son conscientes de la llegada de un boom inmobiliario, su objetivo es aprovechar el máximo el momento.

Para conseguir su propósito, deben adquirir con rapidez mucha materia prima. En otras palabras, comprar numerosos solares. Por eso, de repente, la demanda de terrenos edificables se dispara y los propietarios de suelo disponen de un elevado número de solicitudes de compra a precios impensables en los ejercicios anteriores. 

En la parte final de la etapa de auge, los precios de las viviendas y el suelo aumentan espectacularmente. No obstante, lo hace el más el importe de la materia prima que el del producto final. El mercado residencial está de moda, la demanda de inversión aumenta sustancialmente y, especialmente, la de carácter especulativo (compra, reforma y vende). El resultado es un gran incremento del precio, las transacciones y el número de viviendas iniciadas. 

En dicha coyuntura, el elevado precio observado en la capital de provincia impide la adquisición de una vivienda nueva a una sustancial parte de la demanda por motivo uso. Una situación que comporta la aparición de una disyuntiva, siendo esta diferente para las parejas jóvenes y las familias consolidadas. 

En el caso de las primeras, su dilema consiste en comprar un pequeño piso de segunda mano en la ciudad (aproximadamente 50 – 60 m2) o una vivienda de mayor superficie en la periferia próxima (más de 80 m2). Cuanto más alejada de la capital de la provincia esté la urbe periférica, más posibilidades existen que la pareja pueda adquirir un inmueble nuevo. 

En el de las segundas, la elección es una vivienda usada de mayor extensión y mejor localización de la que actualmente poseen en la ciudad o un chalet independiente, nuevo, con dos o tres alturas y una significativa superficie de terreno. El tamaño de la casa y espacio verde será más grande cuando mayor sea la distancia desde el municipio periférico a la capital de la provincia. 

En los próximos años, una gran parte de las parejas jóvenes y de las familias consolidadas abandonará la ciudad y se desplazará hacia la periferia. Si la duración del período de auge es elevada, inicialmente lo hará a la más próxima y mejor comunicada, posteriormente se trasladará a municipios que no tengan ni una ni otra característica.

Una vez el boom llegue a ellos, una recesión o estancamiento inmobiliario no tardará en llegar. Su fecha exacta dependerá principalmente de la evolución del PIB, los tipos de interés y la política crediticia de los bancos. Si usted es un inversor, no deje que el toro le coja y abandone la plaza antes de que sea tarde para sus finanzas. No obstante, esté tranquilo, ahora no hay ningún peligro en el horizonte.