Al vender un inmueble deberás incluirlo en tu declaración de la renta. Sin embargo, hay casos en los que puedes acceder a una exención en el IRPF por venta de vivienda; cuando reinviertes lo que ganas.
Los gastos por vender un piso
Tanto si quieres vender tu vivienda para comprar otra, como si vendes una vivienda heredada o una segunda residencia, hay algunos gastos que debes tener en cuenta.
La plusvalía (IIVTNU)
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido coloquialmente como plusvalía municipal, grava el aumento de valor de los terrenos urbanos. Para que nos entiendas, lo que ganas al venderlo en comparación con el valor que tenía el inmueble cuando lo compraste.
Desde el 9 de noviembre de 2021 hay dos fórmulas de cálculo de la plusvalía:
- Por coeficientes o método objetivo: Tienes que multiplicar el valor catastral de la vivienda por un coeficiente que marca el ayuntamiento.
- Por ganancia o método real: Que es básicamente restar el precio de compra al precio de venta y, de la diferencia, se toma en cuenta solo lo que corresponde al suelo.
Tenemos un artículo en el que te explicamos este tributo en profundidad.
El IBI
Por otro lado, y aunque es un gasto que ya tenías cada año siendo propietario/a de la vivienda, para poder formalizar la venta tendrás que pagar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles del año en curso.
La cancelación registral de la hipoteca
Si todavía tienes una hipoteca que pesa sobre la vivienda, en la notaría un apoderado de tu banco emitirá el certificado de deuda cero tras recibir el pago por parte del comprador, y luego gestionarán la cancelación registral. Esto supone unos gastos de gestoría, y unas tasas del Registro de la Propiedad.
También puedes ahorrarte el gasto de gestoría y hacerlo por tu cuenta pero si no conoces el proceso no te lo recomendamos, para evitar errores o retrasos.
El IRPF
Al vender la vivienda, tendrás que incluirlo en la declaración de la renta y tributar el IRPF por la ganancia patrimonial. Sin embargo, y como veremos ahora, hay excepciones..
¿Qué se entiende por reinversión en vivienda?
Hay dos conceptos en este caso que tenemos que definir bien y que entran en esta exención del IRPF por venta de vivienda.
La vivienda habitual, haciendo referencia a la que vendes, es aquella en la que has residido durante, al menos, 3 años. Eso sí, si debido a que te cases, separes, te traslades por motivos laborales, u otras situaciones similares que justifiquen un cambio de vivienda antes de ese plazo, seguiría considerándose tu vivienda habitual.
En cuanto a la nueva vivienda habitual, para poder acceder a la exención del IRPF tendrás que vivir en ella de forma permanente en un plazo de 12 meses desde la firma de la compra o la finalización de las obras en caso de que sea una obra nueva. Para dar fe de que resides ahí el primer paso es empadronarte en la vivienda.
¿Qué se entiende por rehabilitación?
En cuanto a las mejoras de la vivienda que entrarían dentro de la exención en el IRPF por venta de vivienda, estas serán:
- Las rehabilitaciones subvencionadas en los términos previstos en el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016.
- Las rehabilitaciones que tengan como objetivo reconstruir la vivienda o consolidando o mejorando su estructura, como por ejemplo arreglando la fachada o las cubiertas.
Además, para acceder a la exención en el IRPF por esta rehabilitación, el precio de la misma tiene que ser superior al 25% del precio de compra de la vivienda, si la compraste en los dos años anteriores al inicio de las obras, o del valor de mercado que tenía la vivienda justo antes de empezar las obras, si la compraste hace más de dos años.
¿Para acceder a la exención en el IRPF por venta de vivienda tengo que reinvertir todo el dinero?
No, no es necesario que todo el dinero que ganes lo reinviertas en la nueva vivienda para tener exenciones en el IRPF. Eso sí, solo estará exenta de este tributo la parte que sí reinviertas. El resto del dinero no lo estará. Pongamos un ejemplo:
Carolina compró su piso hace 5 años por 200.000€. Lo vende por 220.000€. De estos 220.000€, destina 200.000€ a la nueva vivienda y los otros 20.000€ los guarda como ahorro. En este caso, Carolina pagará el IRPF de esos 20.000€.
¿Cuánto tiempo tengo para la reinversión?
Esta reinversión tendrá que hacerse, sea en un solo pago o en varios diferentes, como por ejemplo en el caso de las obras, en un periodo no superior a 2 años, anteriores o posteriores, contando desde el día de la venta.
Con anteriores nos referimos a que, si tú compras la nueva vivienda antes de vender la que ya tienes, pero resides en ella y vendes la que tienes antes de dos años, también podrías acogerte a esta exención.
Si la compra de la nueva vivienda no se formaliza el año que vendes la primera, es importante que hagas constar en la declaración de la renta tu intención de reinvertir esa ganancia patrimonial.
