Las hipotecas son una opción excelente para la adquisición de una vivienda, descubre cómo obtener las mejores condiciones de hipoteca.
En muchas ocasiones, en lugar de pagar un alquiler, asumir las cuotas de una hipoteca es la decisión más conveniente; siempre que hayas pensado bien en tu futuro y tengas la estabilidad para hacer frente a los pagos periódicos.
Una hipoteca es un compromiso financiero de largo alcance.
Por lo que la razón de ser de las hipotecas es precisamente el permitirte adquirir un inmueble o propiedad con un préstamo que pagarás en cuotas por muchos años.
Como se trata de sumas importantes de dinero, así como de un compromiso de devolución de largo plazo, es esencial que escojas con cuidado el banco y la hipoteca.
Vale la pena profundizar en los detalles de las ofertas para conseguir el trato que mejor se adapte a tus preferencias, necesidades y posibilidades.
Echa un ojo a lo que tenemos que contarte en TRIOTECA:
¿Y qué es una hipoteca?
Aunque parezca básico, el tema de las condiciones de hipoteca no puede abordarse sin antes definir qué es una hipoteca.
En resumidas cuentas, se trata de un producto financiero proporcionado por una entidad bancaria para que el cliente adquiera un inmueble, cuyas condiciones y compromisos se registran en el contrato.
Este préstamo y los intereses generados deberán ser devueltos al banco, y los pagos se realizan en cuotas periódicas.
¿Cuáles son las condiciones de las hipotecas?
Las condiciones de una hipoteca son las cláusulas y requisitos determinados por la entidad bancaria para este producto. Pueden ser planes de hipotecas predeterminados, pero en ocasiones también es posible negociar las condiciones finales con acuerdos entre ambas partes.
Las condiciones pueden variar entre las diferentes entidades financieras, pero por lo general son parecidas en un momento histórico determinado del mercado.
Cuando existan circunstancias económicas externas que generen cambios en las políticas, van a impactar de forma similar en las diferentes empresas.
Sin embargo, sí que hay contrastes que vale la pena estudiar porque pueden marcar la diferencia en tu bolsillo.
Dentro de las cláusulas y condiciones, estas son las más importantes:
- Porcentaje de financiación:
Se refiere a cuánto (en términos porcentuales) del precio de la vivienda va a cubrir la hipoteca. Por lo general, se ofrece entre el 70 y el 80% del menor valor entre el precio de compra y la tasación del inmueble. Hay ofertas con coberturas superiores de financiación, pero son menos comunes. El tope habitual es de 80% para la primera vivienda y 70% para la segunda vivienda. - Tiempo de amortización:
Es el plazo en el que deberás pagar el préstamo, por lo general dividido en cuotas mensuales de pago. Como es evidente, mientras más largo el plazo, más bajo será el monto de cada cuota. El plazo máximo no suele ser superior a 30 años. - Intereses:
Se trata del porcentaje de dinero que cobra la entidad bancaria sobre el préstamo por haber cedido el capital, y pueden ser intereses fijos, variables o mixtos. Por supuesto, mientras más bajo, menos se acumula el monto total a devolver, pero ten en cuenta que debes analizar tanto el TIN como el TAE y los gastos adicionales. - Comisiones:
Dentro de las comisiones figuran las de apertura, subrogación, novación y amortización anticipada. Algunas hipotecas tienen comisiones más bajas e incluso pueden estar libres de la comisión de apertura.
Gastos adicionales
Además de las condiciones mencionadas, también hay ciertos gastos asociados a los trámites que debes cubrir. De hecho, no tienen relación con las condiciones que el banco establezca, son independientes.
Los gastos adicionales más comunes son los de tasación (para calcular el valor del inmueble), notaría (para la firma del contrato del préstamo), registro (de la escritura), gestoría e impuestos de compra.
TIN y TAE
Para analizar las condiciones de una hipoteca, el aspecto (si se quiere) más importante es el del interés. En este sentido, hay que manejar bien dos conceptos clave: el TIN (Tipo de Interés Nominal) y la TAE (Tasa Anual Equivalente).
El TIN es el porcentaje que el banco impone sobre el monto prestado, mientras que la TAE incluye otras variables, gastos y comisiones asociadas a la adquisición del préstamo.
Como es evidente, la TAE es más adecuada para establecer comparaciones entre diferentes hipotecas, ya que incluye los gastos adicionales vinculados, siendo más precisa para establecer la conveniencia real de la hipoteca.
Cambios en las condiciones de la hipoteca
¿Es posible cambiar las condiciones de una hipoteca ya existente? La verdad es que sí, aunque con ciertos límites.
Hay dos tipos de cambios que pueden ocurrir: la novación y la subrogación. En el caso de la novación, se realizan cambios en las cláusulas del contrato de la hipoteca, pero ten en cuenta que parte de una renegociación, la entidad bancaria debe estar de acuerdo.
Por su parte, en la subrogación se puede cambiar de banco o de titular, cualquiera de las dos. Si te interesa tener esta posibilidad debes revisar bien las condiciones de subrogación establecidas en tu contrato de hipoteca.
Hipotecas fijas o variables
De acuerdo al tipo de interés, las hipotecas pueden ser fijas, variables o mixtas. Esto es lo que significa cada una:
- Hipoteca fija. En este primer caso, los intereses son siempre fijos. Esto quiere decir que las cuotas serán también siempre iguales, no van a variar con el tiempo. Sabes que en el futuro estarás pagando siempre lo mismo.
- Hipoteca variable. En este tipo, el interés está compuesto, por una parte, fija más un índice de referencia que varía con el tiempo. Con este tipo de hipoteca las cuotas van a variar en función de este índice de referencia, siendo el más común el Euríbor. Mientras más pequeño el índice, menor será la variabilidad respecto a hipotecas con índices altos.
- Hipoteca mixta. Utiliza los dos tipos anteriores. Generalmente, mantiene un interés fijo durante los primeros años, y después cambia a variable.
Las hipotecas fijas son más atractivas para quienes prefieren no arriesgarse y saber de antemano las cuotas que deberán pagar.
No obstante, en algunos escenarios económicos este no es el producto favorito de las entidades de crédito, por lo que van a ofrecer mejores tratos si la hipoteca es variable para que elijas esa. Incluso pueden llegar a quitar la hipoteca fija de sus planes.
Considera los tres tipos antes de tomar una decisión, porque las opciones fijas no siempre son mejores.
Requisitos para obtener las mejores condiciones de hipoteca
Una vez que conoces las condiciones que rigen una hipoteca y que comparas entre opciones, es más fácil identificar las mejores ofertas de las que no son tan buenas.
Sin embargo, para ser elegible a las mejores condiciones de hipoteca debes cumplir y demostrar una serie de aspectos ante el banco.
Además, si quieres negociar las condiciones con el banco directamente, puedes conseguir tratos aún más favorables si tienes un buen perfil.
Muchos bancos están dispuestos ante la negociación para ganarte como cliente en ese caso.
Estos son los principales aspectos:
- Situación económica
La solvencia financiera es esencial, ya que con una hipoteca estás adquiriendo un compromiso financiero a largo plazo que asumes de inmediato.
Tanto para que el banco te acepte en sus mejores ofertas como para que puedas asumir las cuotas (y los gastos adicionales mencionados anteriormente) con holgura y seguridad, debes prepararte económicamente.
Además, tener ahorros para asumir el gasto de entrada también te favorece, porque las hipotecas que cubren una mayor parte de la tasación de la vivienda (cercana o superior al 80%) suelen tener mayores intereses también, lo que deriva en cuotas de pago más altas.
En caso de que quieras reducir al máximo las cuotas y el interés, es recomendable tenerlo en cuenta.
- Situación laboral
Tener antigüedad laboral, un contrato indefinido y trabajar jornadas completas es lo ideal para sumar puntos. Por el contrario, los contratos temporales y los trabajos de media jornada no son tan apreciados cuando los bancos analizan las solicitudes de préstamos.
Por supuesto, el salario ganado también es un factor que consideran. En algunos casos (no siempre) incluso pueden existir ingresos mínimos como requisito.
- Solvencia crediticia
Si no tienes deudas o préstamos pendientes de pago al momento de solicitar la hipoteca, tanto mejor.
También que tengas un historial de crédito solvente, sin haber estado en listas de mora, ya que los bancos utilizan la ausencia de morosidad con un indicador de fiabilidad.
Quienes han estado en estas listas tienen menos posibilidades de conseguir una hipoteca o, al menos, de conseguir buenos tratos.
- Opcional: tener productos vinculados con el banco
En general, los bancos ofrecen intereses más bajos si el cliente obtiene otros productos. En la legislación actual no está permitido que sean parte de los requisitos obligatorios, exceptuando el seguro de daños, pero sí se permite que te ofrezcan un mejor trato si aceptas tener estos productos…
Dentro de los productos que se ofrecen como vinculados o bonificados están la domiciliación de la nómina, planes de pensiones y algunos seguros.
Las hipotecas sin ningún tipo de vinculación existen, pero tienen intereses más altos que las hipotecas que sí vinculan otros productos financieros.
Documentos requeridos para pedir una hipoteca
Aunque no se relacionan tanto con las condiciones, puesto que se trata de requisitos básicos para cualquier solicitud, es buena idea que te familiarices con los documentos que necesitas tener a mano:
- DNI o documento de residencia en su defecto.
- Recibos si tienes préstamos anteriores.
- CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España), que el titular puede solicitar en el sitio web del BDE.
- Declaración de impuestos (IRPF: Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas).
- Extractos bancarios.
- Contratos laborales.
- Últimas nóminas.
- Documentos que justifiquen otras fuentes de ingresos.
- Si alquilas, el contrato de arrendamiento.
- Si tienes otros inmuebles o propiedades, sus escrituras.
- Si tienes un contrato de arras.
- Si eres autónomo, la declaración anual y recibos de pago del IVA, el IRF y la Seguridad Social.
Asesórate solo con los mejores…
Consigue asesoría para obtener las mejores condiciones de hipoteca
Las condiciones hipotecarias entrañan tantos detalles que puede ser un poco abrumador estudiar oferta por oferta, ya que unos aspectos pueden compensar otros discretamente.
Si no quieres pasar por alto los detalles importantes y quieres tomar la mejor decisión financiera para tu hipoteca, estamos para servirte.
¡Escríbenos a través del chat directo!
