El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), que todo hijo de vecino conoce como “plusvalía municipal” se cambió en 2022 y es un gasto que, si quieres vender un piso para comprar otro, tienes que tener en cuenta.
¿Qué es la plusvalía municipal?
El IIVTNU es un impuesto que grava el aumento de valor de los terrenos urbanos, es decir, el aumento de valor del suelo. Este tributo lo gestionan los ayuntamientos.
El IIVTNU grava todas las transmisiones de bienes inmuebles, como solares, viviendas, locales o plazas de parking, y también cuando se transmiten derechos reales, como el usufructo o el derecho de habitación.
También operaciones como las herencias o donaciones conllevan el pago de una plusvalía.
Si vendes tu piso, al haber por norma general, un aumento de valor del terreno, tendrás que pagar la plusvalía municipal.
¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?
Hasta octubre de 2021 había solo una fórmula de cálculo de la plusvalía municipal, que daba por hecho que siempre había un aumento del valor del terreno y, por tanto, una ganancia patrimonial.
Pero, en octubre de 2021, el Tribunal Constitucional declaró la fórmula de cálculo inconstitucional, lo que provocó que los ayuntamientos ya no pudiesen aplicarla. El poder judicial dejaba en manos del legislativo la reforma de la fórmula de cálculo de la plusvalía municipal.
Las nuevas fórmulas de cálculo de la plusvalía municipal
El 9 de noviembre de 2021 se publicó en el Boletín Oficial del Estado la reforma del IIVTNU. Esta contemplaba dos nuevas fórmulas de cálculo.
Opción uno; por coeficientes
Una opción consiste en multiplicar el valor catastral de la vivienda por el coeficiente que marca el ayuntamiento y con unos límites legales en función de los años de tenencia. Por ejemplo, si hace menos de un año que eres el propietario del inmueble, el coeficiente máximo será del 0,14%. Si hace entre 10 y 13 años, será del 0,08%.
Este tipo de cálculo de la plusvalía se conoce como “método objetivo”.
Opción dos; por ganancia
La otra opción es calcular la plusvalía municipal sobre la diferencia entre el precio de venta y el de compra en la parte proporcional al suelo, según el valor catastral.
Esto se refiere a que, se resta el precio de compra al precio de venta y de lo resultante, que es la ganancia, se coge solo lo que corresponde al suelo. Por ejemplo, si el valor catastral del inmueble es de 100.000€ y el 40% corresponde al suelo, solo se toma en cuenta ese 40%.
Te ponemos un ejemplo:
Precio de compra: 200.000€
Precio de venta: 250.000€
Valor catastral: 100.000€, donde el 30% es suelo, es decir, 30.000€
La plusvalía se calcula sobre el 30% de los 50.000€ de ganancia patrimonial así que sería de 15.000€.
Este tipo de cálculo de la plusvalía se conoce como “método real”.
De ambas opciones de cálculo, tú podrás elegir la que prefieres usar que, evidentemente, será la que más te beneficie. Si tienes una gestoría podrá asesorarte sobre cuál es la mejor opción en tu caso particular.
¿Dónde pago la plusvalía municipal?
Al ser un impuesto gestionado por los ayuntamientos, puedes dirigirte a la oficina de Atención al Ciudadano, aunque muchos ayuntamientos te permiten ya hacer este tipo de trámites online.
Otra opción es que sea la notaría en la que firmes la compraventa o la herencia quien gestione el pago, lo que conllevará eso sí unos honorarios de gestión.
¿Quién paga las plusvalía municipal?
por norma general, pagará el IIVTNU la persona que transmite el bien o derecho porque se entiende que es la que obtiene una ganancia. Sin embargo, hay casos como las herencias o las donaciones, en las que es la persona que la recibe quien paga la plusvalía.
¿Cuándo se paga la plusvalía?
Dependerá de la normativa del municipio pero el plazo suele ser, en las compraventas, unos 30 días hábiles desde la firma de la escritura pública.
En el caso de las herencias y donaciones, el plazo suele ser de 6 meses que además suelen ser prorrogables.
Si te retrasas en el pago de la plusvalía tendrás que pagar intereses:
- Un 5% los primeros 3 meses.
- Un 10% entre 3 y 6 meses.
- Un 15% entre los 6 y 12 meses.
- Un 20% si es más de un año.
¿Puedo desgravarme la plusvalía en la declaración de la renta?
Efectivamente, puedes incluir el pago del IIVTNU en tu declaración de la renta si la has pagado tú. Recalcamos esto último porque, por ejemplo, si alguien te dona un inmueble, pagarás tú la plusvalía pero esta se tendrá en cuenta para el cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial si más adelante lo vendes.
