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Provisión de fondos de una hipoteca ¿Qué es y cómo funciona?

Provisión de fondos de una hipoteca

¿Quieres saber qué es la provisión de fondos de hipoteca? 

Si estás en este artículo es porque tienes el enorme deseo de saberlo y de aclarar todas las dudas que tengas pendiente. 

Estamos más que seguros de que ha pasado por tu mente la urgencia de poder solicitar la provisión de fondos para gastos adicionales a los de la compra de tu inmueble. 

Porque lo primero que tienes que tomar en cuenta incluso antes de solicitar tu hipoteca es que el banco solo puede financiar hasta un 80% del valor total de la vivienda y tú debes tener ahorrado al menos el 20% para dar el paso de pedir tu hipoteca. 

¿Y qué pasa con el 10% al 12% de los gastos adicionales que se hacen en toda la compraventa de una vivienda? Ahí es cuando entra en juego la provisión de fondos

Con esto no queremos decir que jamás podrás pedir tu préstamo, al contrario, tenemos todos los recursos indispensables para que ese proceso sea resulte lo más sencillo para ti. 

Solo que antes, es bueno que estés al día con todos los términos que hay de por medio, y en breve sabrás de qué va la provisión de fondos. 

¿Qué es la provisión de fondos de una hipoteca? 

Se trata de la cantidad de dinero que destina la entidad bancaria a la que has solicitado tu préstamo, para cubrir gastos que surgen de la gestión de la hipoteca y la compraventa de la casa. 

La provisión de fondos de la hipoteca se hará cargo, además de los gastos que no cubra el préstamo hipotecario, de gastos como los impuestos (ITP, IVA y AJD), la inscripción de la propiedad en el Registro de Propiedad y gastos de notaría.

Cuando inicias el proceso de pedir una hipoteca, la entidad bancaria te solicitará los datos y la documentación necesaria para hacer un estudio y evaluar si eres apto para solicitar el préstamo, una vez comprobado esto, de cumplir con todos los requisitos, recibir la información, aceptar la oferta, y cumplir con los plazos legales correspondientes, el banco procede a firmar tu hipoteca.

Ten en cuenta que antes de firmar se solicitará la provisión de fondos de la hipoteca.

Es en ese momento en el que solicitará la provisión de fondos de la hipoteca. 

Cabe destacar que la cifra total que te asignarán no es un valor fijo ni entregado sin objetividad.

Si no que más bien es el cálculo que hace la entidad bancaria al evaluar tu préstamo. 

Por lo general, la cifra total del fondo de provisión se calcula en base al 10% al 12% del valor total de la vivienda. 

Aquí hacemos énfasis en que la provisión de fondos es la cantidad de dinero que has dado de entrada para acceder a tu hipoteca. 

Hoy en día los bancos solo financian hasta  el 80% del valor total de los inmuebles, así que ahorrarás el 20% que es la cifra con la que puedes aspirar a solicitar tu hipoteca Y el otro 10% o 12% que corresponderá a impuestos más gastos de notaria, registro y gestión 

Así que queda por tu cuenta, tener la capacidad ahorrativa de un 30% del precio de compra de tu vivienda. 

¿Cómo funciona la provisión de fondos? 

Los pasos para la provisión de fondos de una hipoteca variarán dependiendo de la entidad bancaria que emita el préstamo. Pero en líneas generales son: 

  • Solicitar tu hipoteca luego de haber comparado todas las opciones. Recuerda que en TRIOTECA te podemos echar un cable con ese proceso, antes de irte, prueba nuestro simulador de hipotecas.
  • Luego de tu solicitud, el banco procede a evaluar si cumples con todos los requisitos y documentos. En este punto haremos énfasis en que el banco toma en cuenta detalles como tu nivel de ingresos mensual, tu estabilidad laboral y la posibilidad de pagar tu deuda en el tiempo establecido. 
  • Si tu solicitud es aprobada y estás de acuerdo con las condiciones y la personalización de la hipoteca, la entidad bancaria procede entonces a solicitarte la provisión de fondos de tu hipoteca. El trámite suele llevarse por medio de la gestoría y los bancos tienden a facilitarte este proceso. 
  • Ahora sucede la compraventa del inmueble y se te concede la hipoteca que has solicitado (recuerda que en todo el proceso es importante que vayas de la mano de asesores legales). 
  • El siguiente paso es que el banco haga una liquidación de tu provisión de fondos sobrante y tú como cliente recibirás una notificación para que evalúes que toda la documentación, los gastos y las facturas de pago aportadas con la entidad estan en orden. En caso de que percibas algún detalle que no corresponda, estás en el derecho de contactar al banco de vuelta para que se encargue de repararlo.
     
  • Por último, el banco te devolverá el sobrante de la provisión de fondos a tu cuenta.

Cómo funciona la provisión de fondo
¿Cómo funciona la provisión de fondo?

¿Para qué se utiliza la provisión de fondos de la hipoteca? 

La provisión de fondos tiene su objetivo, como te comentábamos más arriba, está destinada a cubrir gastos adicionales en el proceso de compraventa de cualquier inmueble, pero veamos a detalle para qué puedes utilizar tu provisión de fondos: 

  • Cubrir gastos de tasación de la vivienda. Si lo haces con TRIOTECA la tasación de tu vivienda sale totalmente gratis. 
  • El IVA en caso de que la vivienda sea de nueva construcción o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en caso de que ya haya sido comprada anteriormente. 
  • Los honorarios del notario y la gestoría. 
  • El registro como tal de la propiedad. 
  • El impuesto de Actos Jurídicos Documentados. 

A partir de la nueva ley 05/2019, de todos los gastos derivados por formalizar un préstamo hipotecario debe hacerse cargo el Banco, excepto gastos de tasación y de copias de escrituras.

De lo de la casa, si se hace cargo el comprador en su totalidad o como lo haya acordado con el vendedor. 

Por lo que el costo total de todo el papeleo variará dependiendo de la entidad bancaria a la que solicitaste el préstamo y tu Comunidad Autónoma.  

Para qué se usa la provisión de fondo
¿Para qué se usa la provisión de fondo?

¿De qué factores depende la variación del importe final? 

Echa un ojo a los gastos detallados en los que el banco se basará para calcular la provisión de fondos de tu hipoteca: 

  • Los gastos de tasación de la vivienda: la tasación es la evaluación que hace el técnico asignado para determinar cuál es el valor real y actualizado de la vivienda que quieres comprar. Este servicio tiene un costo que varía según la Comunidad Autónoma a la que pertenezcas, pero puedes encontrar servicios en línea y gratuitos que hagan la tasación de tu vivienda
  • Los gastos del crédito de la hipoteca: son los gastos de la apertura del trámite y las comisiones que surgen de la operación. Como siempre te comentamos, antes de la firma te asegurarás de que todo esté en orden.
  • El IVA: si tu inmueble es de obra nueva tendrás que pagar el impuesto que corresponde que en este caso es el IVA. Pero también podrías hacerte cargo del ITP que es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, en caso de que quieras comprar una casa ya usada. 
  • Los gastos del Registro de la Propiedad: es un gasto esencial para poder llevar a cabo el cambio de nombre en las escrituras de la casa y en el proceso de escriturar la entidad bancaria calcula un 6% a un 8% del valor total de la propiedad para la tramitación de la inscripción en el Registro de la Propiedad. 
  • Los honorarios del notario: el notario es el profesional que se hace cargo de la redacción de los documentos de la compraventa del inmueble. Cabe destacar que los gastos varían mucho dependiendo de tu Comunidad Autónoma, de si el banco es quien te facilita los servicios con el profesional, del precio total de la vivienda y de la experiencia que tenga el notario llevando a cabo estos trámites.
  • Los gastos de gestorías: podrías, como gasto adicional, hacerte cargo de los honorarios de un gestor, ya que es el profesional que se asegura de evaluar el cumplimiento del pago de los impuestos. 
  • Los gastos de los Impuestos de Actos Jurídicos Documentados: los impuestos varían dependiendo de tu Comunidad Autónoma y es este ente el que dictamina qué cantidad de dinero debes abonar. 
De qué factores depende la variación del importe final
¿De qué factores depende la variación del importe final?

¿Quién paga la provisión de fondos de una hipoteca? 

En este caso tomarás en cuenta que tú como solicitante te harás cargo de pagar este porcentaje sobre el valor total de tu inmueble como provisión de fondos. 

Lo que quiere decir que como tienes el interés en solicitar la gestión y firma de tu hipoteca, es que tienes la obligación de hacerte cargo primero de ahorrar esta cantidad de dinero y luego hacer tu solicitud. 

Solo así conseguirás la financiación de tu crédito hipotecario, una vez firmada tu hipoteca, como en todas las circunstancias el banco hace la provisión de fondos al alza, te reembolsará el restante de la cantidad que has entregado como provisión de fondos de tu hipoteca.

¿En qué momento el banco reembolsa el dinero?

Justo en el momento en que termina el proceso de compraventa y se ha hecho la concesión de tu hipoteca. 

Tienes que saber que el cálculo que hace el banco suele ser al alza para tener la certeza de que no falte dinero en todo el proceso

Por lo que una vez se haya llevado a cabo toda la tramitación, el banco deberá hacer el reembolso de la cantidad de dinero adicional que ha sobrado de la provisión de fondos de la hipoteca. 

Por lo que tomarás en cuenta también que esa devolución de dinero podría tardar varios meses dependiendo del banco con el que hayas firmado. 

¿Qué sucede actualmente con los gastos de la provisión de fondos de una hipoteca? 

El Tribunal Supremo ha declarado nula las cláusulas de gastos del préstamo por ser consideradas abusivas por parte del Tribunal. 

Y todo se debe a que la entidad considera que quien solicita la hipoteca no es precisamente quien debería hacerse cargo de todos los gastos de gestión, notaría y registro de la propiedad. 

¿Cuál es la desventaja? Que el Tribunal Supremo solo se refiere a los Impuestos de Actos Jurídicos Documentados y no a los otros gastos que se llevan a cabo durante la firma de los papeles.  

Por lo que encontrarás entidades bancarias que tengan como requisito para formalizar los trámites con el solicitante, que este último se haga cargo de los gastos de: notaría, inscripción en el Registro de la Propiedad, el IVA o el ITP, el IAJD la tasación de la vivienda… 

Así que lo que te podemos decir desde TRIOTECA es que evalúes bien cuáles podrían ser las ventajas y desventajas del banco que tienes en mente para solicitar tu préstamo hipotecario. 

¿Los intereses son los que te convienen?, ¿todas las cláusulas están en orden?, ¿entre cuántas cuotas se divide el préstamo?

Y es que solo respondiendo a estas dudas es que tendrás la certeza de que es el banco que te conviene para firmar tu hipoteca. 

¡Es momento de tomar acción! 

Ahora que ya estás al día con un término más, te proponemos que pases a la acción. 

Y para ello lo primordial es que puedas poner al día todas tus finanzas, así podrás tener mayor soltura en el momento de pedir ese préstamo tan importante. 

La compra de tu nueva casa tiene mucha importancia, es por esa razón que desde TRIOTECA te alentamos a que nos lleves de la mano en todo el proceso. 

Recuerda que nuestro objetivo es poder llevar a cabo toda la documentación esencial para que puedas tener el préstamo lo antes posible, pero sobre todo, con toda la seguridad del mundo. 

Y si tienes una última duda, échale un ojo a lo que dice Juan acerca del servicio de TRIOTECA Plus

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