En el mercado actual con el alquiler en máximos históricos, muchas personas se encuentran con la imposibilidad de poder ahorrar para comprar una vivienda. Debido a ello, en los últimos años ha crecido el interés por el alquiler con opción a compra.
Qué es el alquiler con opción a compra
Es un tipo de alquiler en el que el arrendatario pacta con el propietario su derecho a compra. Es decir, cuando acaba el contrato de alquiler, el inquilino puede comprar la vivienda si lo desea.
Parte o la totalidad de lo el inquilino pague de alquiler se le descontaría del precio de compra si finalmente decide adquirir el inmueble.
Cómo funciona el alquiler con opción a compra
En un alquiler con opción a compra se firman dos contratos; uno de alquiler y uno de compraventa, pero con características especiales.
El contrato de alquiler
El contrato de arrendamiento con opción a compra debe incluir todo lo que la Ley de Arrendamientos Urbanos especifica que debe incluir un contrato de este tipo, pero se añaden unas cláusulas. Concretamente se incluye el plazo que tiene el arrendatario para comprar la vivienda y la gestión de la fianza si finalmente se produce la compraventa.
El contrato de compraventa
Este contrato incluirá todo lo que especifica el Código Civil con respecto a los contratos de compraventa, pero se añadirán algunas cláusulas:
- El compromiso del propietario a vender la vivienda al inquilino si finalmente este quiere ejercer su derecho a compra.
- En consecuencia, se incluye también el derecho a compra del inquilino.
- El tiempo que el inquilino tiene para ejercer su derecho a compra y el precio por el que podrá comprarla. este punto es importante porque, si la vivienda ha aumentado o disminuido su valor respecto a lo pactado, no se podrán aplicar cambios. El precio será el pactado.
- La prima, que es como una entrada que da el inquilino al iniciar el acuerdo del alquiler con opción a compra, similar al contrato de arras.
- Las cuotas que se descontarán del precio, ya que a menudo no se descuentan todas las cuotas pagadas.
- Los acuerdos respecto a quién paga los impuestos y gastos de la compraventa, como la notaría.
Ventajas y desventajas del alquiler con opción a compra
Para el inquilino
Para la persona que arrienda la vivienda y adquiere el derecho a compra, la ventaja principal es que lo que paga de alquiler no cae “en saco vacío”. Además, le permite poco a poco ir acumulando parte de la entrada que le pedirá el banco para la hipoteca.
Por otro lado, si la vivienda ve aumentado su valor por los cambios en el mercado, el inquilino saldrá ganando, porque pagará menos de lo que vale.
Y una gran ventaja es que podrá estar seguro de que la vivienda es exactamente lo que quiere y descartar vicios ocultos.
En cuanto a las desventajas, la primera es la situación que mencionábamos antes pero al revés; si la vivienda ve disminuido su valor, el inquilino pagará por la vivienda más de lo que vale.
Otra de las desventajas para el inquilino en el alquiler con opción a compra es que este tipo de alquileres suelen ser más caros que un alquiler normal.
A esto hay que añadir que si finalmente no compra la vivienda perderá la prima que pagó como reserva.
Para el propietario
Para el propietario la ventaja principal es que, si la vivienda ve disminuido su valor, ganará por ella más de lo que vale. Y lo mismo pero a la inversa es una desventaja, puede acabar vendiendo la vivienda por menos de lo que vale.
También el propietario se ve beneficiado si al final el inquilino no compra la vivienda, porque se quedará con la prima y habrá sacado rentabilidad de la vivienda en los años de alquiler.
La hipoteca en el alquiler con opción a compra
Para contratar una hipoteca necesitas aportar ahorros para dos cosas; para la entrada y para los gastos de la compraventa. La entrada debe ser, como mínimo, del 10% del precio de la vivienda e idealmente un 20%. Los gastos de compra, que son el ITP, la notaría y la tasación, representan otro 10 – 12% del precio de la vivienda.
Al comprar un piso de alquiler con opción a compra la ventaja es que todo lo que hayas aportado por adelantado formará parte de la entrada. Pero no debes olvidar ahorrar para los gastos porque no podrás incluirlos en la hipoteca y pueden suponer una cifra muy elevada.
Cuando entres en un alquiler con opción a compra el mejor consejo que te podemos dar es que planifiques minuciosamente cómo vas a ahorrar el dinero que faltará por aportar para comprar la vivienda y que así no te encuentres con sorpresas desagradables.
