El Euríbor alcanzó en 2022 máximos no vistos en 14 años. Como consecuencia, miles de familias vieron que su cuota hipotecaria ya superaba, por mucho lo que podían permitirse. Si te encuentras en esta situación, no te preocupes; puedes cambiar tu hipoteca variable a fija. Vamos a explicarte las opciones para hacerlo.
¿Es un buen momento para cambiar tu hipoteca variable a fija?
Tras años en negativo, el índice de referencia de las hipotecas variables llegó a romper la barrera del 4% en 2023.
En 2024, el Euríbor ha ido experimentando pequeñas bajadas paulatinas, pero la media mensual se mantuvo aún por encima del 3,5% en julio.
Por su parte, el Banco Central Europeo anunció la primera bajada de tipos de interés en junio, pero el tipo de interés principal está aún en el 4,5%. Por lo tanto, no se espera que el Euríbor baje exponencialmente en los próximos meses ya que ya se encuentra muy por debajo del precio del dinero.
Sin embargo, tras un 2023 catastrófico para las entidades financieras en lo que a concesión de hipotecas se refiere, estás se han adelantado a las futuras bajadas de los tipos oficiales. Esto se ha traducido en un tipo medio fijo de las hipotecas contratadas con Trioteca en julio del 2,64%. El tipo mixto se situó en el 2,09% en su tramo fijo y EUR+0,56% en el variable.
Estas condiciones también se pueden conseguir al cambiar una hipoteca variable a fija y eso ha generado ahorros considerables para las familias que han dado ese paso. Según los datos del Centro de Estudios de TRIOTECA, quienes decidieron cambiar su hipoteca variable a fija ahorraron, de media, 347€ al mes en su cuota. Los que optaron por el tipo mixto, 397€.
A todo esto se suma además la prórroga de la cancelación de las comisiones por cambios de hipoteca aprobada por el Gobierno dentro de las medidas del Escudo Social, que se extiende hasta el 31 de diciembre de 2024. Esto hace que, este año, al cambiar la hipoteca variable a fija o mixta, solo tengas que pagar la tasación.
En el momento de valorar si cambiar tu hipoteca variable a fija, además del ahorro, hay otra cosa muy valiosa que conseguirás: tranquilidad. La tranquilidad de saber que siempre vas a pagar lo mismo por tu hipoteca y poder organizar el resto de gastos.
Además, también podrás renegociar las bonificaciones, como los seguros de vida o de hogar.
¿Cómo se cambia una hipoteca variable a fija?
Hay tres opciones para cambiar tu hipoteca variable a fija. Cada una de ellas con sus pros y contras.
Novación hipotecaria
Una de las opciones si quieres cambiar tu hipoteca variable a fija es la de negociar con el banco en el que la tienes contratada. Es lo que conocemos como una novación hipotecaria.
Las ventajas de la novación hipotecaria es que el proceso es más rápido, y que no tenemos que dedicar tiempo a contactar a otros bancos.
La desventaja principal es que es muy difícil que consigas buenas condiciones. Es muy probable que el banco no acepte hacer un cambio de condiciones y, si lo hace, te plantee un tipo fijo muy alto. Al fin y al cabo, si te dan un tipo de interés muy bajo, estarían perdiendo dinero y además tendrán que pagar nuevamente los gastos de notaría y gestoría de la escritura de la hipoteca.
Subrogación hipotecaria
Otra opción es la subrogación hipotecaria, que consiste en cambiar la hipoteca de banco. Desde la aprobación de la Ley Hipotecaria, los bancos no pueden negarse a que los clientes hagan una subrogación de hipoteca.
La ventaja de cambiar tu hipoteca variable a fija mediante una subrogación es que compararás ofertas, lo que amplía la probabilidad de tener un mejor tipo de interés.
La desventaja es que puede costarte encontrar un banco que acepte tu hipoteca. Para ellos es un proceso muy complicado y suelen preferir que hagas una cancelación de hipoteca y contrates una nueva con ellos.
Cancelación de hipoteca
Por último, otra opción para cambiar tu hipoteca variable a fija es la de cancelar tu hipoteca y contratar una nueva. Con la nueva hipoteca, amortizarías el capital de la anterior con la nueva hipoteca e incluso podrías ampliarla si quieres, por ejemplo, hacer una reforma.
La principal ventaja de la cancelación de hipoteca es que tendrás muchas opciones entre las que elegir. Si tu perfil es apto, casi todas las entidades estarán dispuestas a ofrecerte una nueva hipoteca. Y, cuantas más ofertas tengas, más posibilidades tienes de conseguir un tipo de interés más bajo.
La desventaja de cambiar tu hipoteca variable a fija es que es un proceso un poco más largo que los otros dos.
Los gastos de cambiar una hipoteca variable a fija
Cambiar una hipoteca variable a fija conlleva algunos gastos.
La tasación de la vivienda
En primer lugar, tenemos que hablar de la tasación de la vivienda. Tanto para una subrogación, como para una cancelación de hipoteca, tendrás que hacer una nueva tasación de la vivienda. En el caso de que optes por una novación, sólo tendrás que tasar el inmueble si quieres pedir también una ampliación.
Este gasto oscila entre los 250 y los 500€.
Las comisiones
En segundo lugar cabe mencionar las comisiones. A continuación te explicamos las comisiones habituales por cambiar una hipoteca variable a fija pero no olvides que estas están actualmente canceladas. Si firmas tu cambio de hipoteca antes del 31 de diciembre de 2024 no pagarás comisiones porque así se ha contemplado en las medidas del Escudo Social. Por lo tanto, lo mejor es no retrasar más la gestión para poder aprovechar esta supresión de comisiones.
En el caso de la novación, tendrás que pagar la comisión por novación, que de haberla, será de entre un 0,05% y un 1%. En el caso de la comisión por subrogación, oscila entre el 0,25% y el 2%. Y, si optas por una cancelación de hipoteca, la comisión a pagar es la comisión por amortización anticipada. De haberla, esta será de entre un 0,15% y un 1%. Estas comisiones están reguladas por la Ley Hipotecaria.
Gastos de notaría
En tercer lugar, en el caso de la cancelación de hipoteca, necesitamos una escritura de cancelación de la hipoteca. Por lo tanto, tendremos que pagar los gastos de notaría, gestoría y registro de la misma.
Los gastos de notaría de la nueva hipoteca, como ocurre con todas las contrataciones de hipoteca, los pagará el nuevo banco.
Impuestos
En ninguno de los casos tenemos que pagar impuestos por cambiar una hipoteca variable a fija. La única excepción es el caso de las segundas residencias en el País Vasco. En ese caso, cuando se trate de una cancelación de hipoteca, tendremos que abonar un 0,5% de Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
¿Cuándo no me conviene cambiar una hipoteca variable a fija?
Hay un escenario en el que realmente no merece la pena cambiar tu hipoteca variable a fija; cuando te quedan pocos años para acabar de amortizarla.
La mayoría de hipotecas en España se rigen por el sistema de amortización francés. Si es tu caso, es probable que los primeros años de hipoteca pagases mayoritariamente intereses. Pero, si te quedan pocos años de hipoteca, seguramente ya sólo estarás amortizando capital. En ese caso, no te merece la pena cambiar tu hipoteca variable a fija porque pagarás más en gastos de la operación, de lo que pagarás de más en tu cuota.
¿Cuánto se tarda en cambiar una hipoteca variable a fija?
El proceso de cambio de hipoteca es un poco más largo que el de una hipoteca nueva, porque se añaden algunos pasos.
Lo primero es estudiar lo que el mercado puede ofrecerte, incluso aunque tu banco acepte cambiar tu hipoteca variable a fija. Y es que, puede que otras entidades te ofrezcan un mejor tipo de interés.
Cuando finalmente te decides por una oferta, enviamos un burofax a tu entidad informándole del cambio y tiene un periodo de 15 días para hacer una contraoferta. Si no la hace, o lo que te ofrece no te interesa, ya podemos formalizar el cambio de hipoteca con otra entidad
Aproximadamente un cambio de hipoteca puede tardar entre 35 y 45 días.
Requisitos para cambiar tu hipoteca variable a fija en 2024
Los requisitos para un cambio de hipoteca son los mismos que para una hipoteca “al uso”:
- Que la hipoteca no supere el 80% del precio de la vivienda. En este punto es importante que tengas en cuenta que el banco cogerá como referencia el valor escriturado, es decir, el de compraventa, no el de tasación.
- Que tu cuota de hipoteca no supere el 35-40% de tus ingresos netos.
- Que el plazo de amortización de tu hipoteca, sumado a tu edad, no supere los 70-75 años.
- Que tengas estabilidad laboral, con contrato indefinido sin periodo de prueba o lleves más de 3 años en activo si eres autónomo/a.
La ventaja adicional al cambiar tu hipoteca variable a fija es que, no sólo puedes cambiar a un tipo más bajo, sino que podrás renegociar también las bonificaciones.
Cambiar tu hipoteca variable a fija con TRIOTECA
Hay muchas razones por las que, si decides cambiar tu hipoteca variable a fija, realmente nuestro servicio puede interesarte:
- Te conseguimos “precios de mayorista”: Al enviar cientos de solicitudes al mes a los bancos, estos nos permiten ofrecer a nuestros clientes mejores condiciones de las que podrían conseguir en la oficina.
- Te acompañamos hasta el día de la firma: Desde el estudio inicial de tu perfil, hasta la firma de tu hipoteca, pasando por las negociaciones con las diferentes entidades. Siempre tendrás a tu gestor de TRIOTECA para resolver cualquier duda que tengas.
- Somos gratuitos: Nuestro servicio no tiene ningún coste para ti. Será la entidad con la que formalices tu mejora de condiciones quien pagará nuestra comisión.
