Tienes una hipoteca, has ahorrado y quieres amortizar una parte. Viene la gran pregunta ¿Qué es mejor, reducir cuota o plazo? Nosotros tenemos una respuesta clara según tu situación.
Capital y plazo de amortización ¿qué es cada cosa?
El capital de una hipoteca
Cuando contratamos una hipoteca, el banco nos da una parte del precio de la vivienda que compramos, normalmente el 80%. A este dinero le llamamos “capital” o “nominal”.
Pongamos un ejemplo numérico para explicar mejor qué es el capital:
Noura quiere comprar un piso de 250.000€. El banco le da una hipoteca al 80%. El capital de la hipoteca de Noura es entonces de 200.000€ (250.000€ x 0,8).
El capital es el dinero que devolveremos al banco, al que se aplicarán a lo largo de los años unos intereses, que pueden ser de tipo fijo, variable o mixto.
Como en España utilizamos el sistema de amortización francés, los primeros años la mayoría de tu cuota serán intereses y los últimos años de hipoteca, devolverás más capital y pagarás menos intereses. A esa acción de devolver el dinero prestado le llamamos “amortizar”.
El plazo de amortización
Cuando firmes tu hipoteca acordarás con el banco un plazo de devolución del capital que te han prestado. Es lo que conocemos como “plazo de amortización”. Eso significa que, si no amortizas capital antes, está previsto que al terminar ese plazo ya hayas devuelto todo el dinero y hayas pagado los intereses.
El plazo de amortización sumado a tu edad no puede superar los 70 o 75 años dependiendo del banco. Si sois dos titulares, se cogerá como base la edad del mayor titular.
En resumen, si contratas, por ejemplo, una hipoteca “a 25 años” significa que tu plazo de amortización es de 25 años.
Amortización anticipada de la hipoteca ¿ en qué consiste?
Puede darse el caso que, durante el tiempo que tienes tu hipoteca, ahorres dinero. En ese caso, puedes devolver parte del capital antes del tiempo pactado; es lo que se conoce como “amortización anticipada” Al hacerlo, tienes dos opciones:
- Mantener la cuota pero reducir el plazo: Es decir, pagarás lo mismo de hipoteca pero durante menos años.
- Reducir la cuota pero mantener el plazo: En este caso, pagarías menos al mes pero el tiempo de amortización se mantendría.
¿Qué es mejor, reducir cuota o plazo de hipoteca?
A priori puede parecer mucho más atractivo pagar menos de hipoteca al mes. Pero, salvo que necesites pagar menos hipoteca al mes porque tu situación económica se ha complicado, reducir la cuota en vez del plazo no es la mejor opción.
Piensa que los intereses se aplican a lo largo de los años al capital. Y no es lo mismo pagar un 2% de interés durante 15 años que durante 20 años. Pagarás menos intereses. Además, al mantener la cuota y reducir el plazo, también amortizar el capital más rápido y el interés se aplicará sobre una cantidad más pequeña.
En resumen, la mejor opción entre reducir cuota o plazo de hipoteca es, sin duda, reducir el plazo y mantener la misma cuota si lo que queremos es ahorrar.
¿Cuándo es mejor amortizar capital?
Otra pregunta importante si estás pensando en amortizar tu hipoteca, más allá de si reducir la cuota o el plazo, es si es un buen momento para hacerlo.
Como te hemos comentado al principio del artículo, en España usamos el sistema de amortización francés. Esto significa, que al principio el capital casi no se reduce porque casi todo lo que pagas son intereses. Pero, no es lo mismo pagar un 2% de interés de, por ejemplo, 150.000€, que de 100.000€. Por eso los primeros años de hipoteca son los mejores para amortizar. De esta forma reduciremos el capital sobre el que se aplica el interés y, por lo tanto, pagarás menos intereses.
En cambio, si estás en los últimos años de hipoteca el impacto en lo que a ahorro se refiere de amortizar capital anticipadamente no será tan relevante. Así que, los primeros años son los mejores para amortizar.
Las comisiones por amortización anticipada
En algunos casos podemos encontrarnos con que tengamos que pagar comisiones por amortización anticipada. Si tu hipoteca contempla esta condición estará reflejada en la escritura de la misma. Sin embargo, estas comisiones de amortización anticipada tienen unos topes legales:
- Si tu hipoteca es variable será de un máximo de hasta el 0,25% los primeros 3 años, y del 0,15% durante los primeros 5 años. Después de los 5 años, no podrán cobrarte comisiones.
- Si tu hipoteca es fija, el tope será del 2% durante los 10 primeros años y del 1,5% de ahí en adelante.
- Si la amortización es por un cambio de tipo variable a fijo por novación o subrogación, el máximo será del 0,05% los 3 primeros años y, después de ese periodo, no podrán cobrarte comisiones.
Teniendo esto en cuenta, es mejor que amortices mucho capital de golpe, que muchas amortizaciones pequeñas, al menos mientras puedan cobrarte comisiones por amortización.
Amortización anticipada por cambio de hipoteca
Una de las formas de cambiar tu hipoteca variable a fija es la cancelación de la misma, para contratar una nueva. En este caso, el nuevo banco te estaría prestando el capital para amortizar anticipadamente la hipoteca, por lo que tendrías que pagar las comisiones por amortización anticipada, si así lo contempla la escritura de tu hipoteca. Sin embargo, si haces el cambio antes del 31 de diciembre de 2024, no pagarás estas comisiones. El Gobierno, dentro de las medidas del Escudo Social creado para paliar el impacto de la pandemia, canceló las comisiones por cambios de hipoteca variable a fija o mixta.
Así que, si quieres mejorar tu hipoteca variable cambiándola a tipo fijo, este es el momento. Hazlo gratis de la mano de un experto hipotecario.
