¿Qué es la subrogación de una hipoteca?
Una subrogación de hipoteca es un cambio en la titularidad de la hipoteca. En este tipo de operaciones, se pueden mantener el resto de condiciones tal y como estaban o se pueden también modificar. Por ejemplo, puedes ampliar el plazo de amortización, o cambiar el tipo de interés. Es por eso que, ante la subida del Euríbor ha crecido el interés por la subrogación de hipoteca. Las personas que tienen una hipoteca variable quieren cambiarla a tipo fijo y recurren a una subrogación.
Hay dos tipos de subrogación de hipoteca:
- Subrogación de deudor: Cuando cambiamos a la persona que contrató la hipoteca. Por ejemplo, una pareja que se separa y hacen una subrogación de deudor para quitar a uno de los dos de la escritura.
- Subrogación de acreedor: En este caso hablamos de cambiar la hipoteca de banco. Este es el caso cuando, por ejemplo, cambiamos la hipoteca de banca para renegociar las condiciones.
¿Qué gastos tiene la subrogación de la hipoteca?
Hacer una subrogación de hipoteca conlleva algunos gastos. Eso sí, los gastos de gestión, escrituración y notaría de la escritura de la hipoteca los pagará el nuevo banco.
La tasación
El nuevo banco necesitará saber el valor actual del inmueble y para eso pedirá una tasación. Esta puede costar entre 300 y 500€.
La comisión por subrogación
Esta comisión esta regulada por la Ley Hipotecaria. El coste de la misma vendrá estipulado en la escritura de la hipoteca, pero no puede superar los límites marcados por la legislación. El límite dependerá de cuándo contrataste la hipoteca:
- Antes del 27 de abril de 2003: La comisión por subrogación máxima será del 1%.
- Del 27 de abril de 2003 a diciembre de 2007: Un máximo del 0,5%.
- De diciembre de 2007 hasta el 15 de junio de 2019: Si cuando hagas la subrogación de hipoteca han pasado menos de 6 años desde que la contrataste, la comisión no puede superar el 0,5% y el 0,25% si hace más de 6 años.
- Del 16 de junio de 2019 en adelante: Si tu hipoteca es fija y haces la subrogación antes de 10 años, la comisión máxima es del 2%. Si la haces después de esos 10 años, del 1,5%. Si es variable, será de un máximo del 0,35% los primeros 3 años, hasta el 0,15% hasta los 5 años y del 0% de ahí en adelante.
La comisión por subrogación en 2023 para cambios de tipos
El 24 de noviembre de 2022 entró en vigor un decreto ley mediante el cual quedaban canceladas todas las comisiones por subrogación al cambiar de tipo fijo a variable. Esta medida estará vigente hasta el 31 de diciembre de 2023, y se aplica también a las comisiones por amortización anticipada. Por lo tanto, si haces un cambio de hipoteca variable a fija este año, no pagarás ninguna comisión.
¿Cómo hacer subrogación de la hipoteca?
Los pasos a seguir para una subrogación son los siguientes:
- Comparas ofertas de varias entidades: Si lo que quieres es pasar a tipo fijo, no te quedes con una sola oferta. Compara lo que te pueden ofrecer diferentes entidades.
- Avisas a tu banco: Cuando te decidas por una oferta, avisa a tu banco de la subrogación. Este tendrá 15 días para hacerte una contraoferta.
- Firmas la subrogación de hipoteca.
¿Puede el banco negarse a una subrogación de hipoteca?
Tu banco no puede negarse a que hagas una subrogación de hipoteca. Sin embargo, lo que sí te puede pasar, es que te cueste mucho encontrar un banco que acepte tu hipoteca. Pocas entidades aceptan una hipoteca con las condiciones que tenía en otro banco. Lo que suelen preferir es hacer una cancelación de la misma y una contratación de una nueva.
Por lo que, si bien tu banco no puede negarse a una subrogación, puede costarte mucho hacerla porque no encuentres ofertas.
Otras alternativas para cambiar la hipoteca de banco
Si te encuentras en la situación que mencionábamos, hay otras alternativas a la subrogación de hipoteca.
Por un lado existe la novación que consiste en renegociar tu hipoteca con tu banco. Es la opción más sencilla, pero rara vez las entidades la aceptan. Además, si no comparas otras ofertas del mercado, puede que acabes con un tipo de interés demasiado alto.
Otra opción es la cancelación de hipoteca y contratación de una nueva. Esta alternativa te abre enormemente el abanico de posibilidades porque todas las entidades en las que cumplas los requisitos te hará una oferta.
En cualquier caos, si quieres cambiar tu hipoteca de banco, la mejor opción es hacerlo de la mano de un experto. En TRIOTECA te acompañaremos en todo el proceso gratis. Será el banco con el que firmes quien pague nuestros honorarios y, como todos nos pagan lo mismo, no tenemos preferencia por ninguno.
