El tipo de interés de las hipotecas hoy es mucho mejor que el de hace un año, aunque las entidades están encareciendo sus ofertas desde hace unos meses, tras un año en el que han superado sus objetivos. Entonces ¿qué tipo de interés tienen las hipotecas hoy? Veamos la evolución.
¿Qué es el Tipo de interés?
El Tipo de Interés Nominal (TIN) es el interés que te aplicará el banco por prestarte dinero. No sólo las hipotecas tienen tipo de interés, sino también los créditos personales y en general las operaciones que suponen un préstamo de capital.
¿Cómo se calcula?
Para calcular el tipo de interés de tu hipoteca, el banco estudiará tu perfil y la vivienda que compras y, en función de lo segura que resulte la operación, te ofrecerá un mejor o peor tipo de interés.
Para asegurarte de tener un buen tipo de interés hoy en día, lo importante es:
- Que no vayas a más del 80% de financiación, aportando un 20% de entrada y el ahorro para los gastos de compra.
- Que no superes el ratio de endeudamiento del 35% y, si estás por debajo mejor.
- Y, por supuesto, cuanta más estabilidad laboral tengas, mejor.
¿Cómo se aplica?
Un error habitual al calcular los intereses de la hipoteca es aplicarlo sobre la totalidad del capital una vez. Es decir, si por ejemplo hablamos de una hipoteca con un nominal de 200.000€, al 2,5%TIN, un error habitual es calcular 200.000€ x 0,025. Y es que los intereses de la hipoteca no se calculan así.
El tipo de interés de la hipoteca se aplicará cada año sobre el capital pendiente. Es decir, con el ejemplo anterior, el primer año el cálculo sí sería de 200.000€ x 0,025, pero esos serían los intereses del primer año. Pero, si el año pendiente hemos amortizado 20.000€ y queda un capital de 180.000€, pagaríamos 180.000€ x0,025.
Por eso, cuando amortizamos capital anticipadamente, es mejor reducir el plazo y no la cuota, porque pagaremos menos intereses al aplicarse durante menos años este cálculo.
Tipo de interés vs TAE
Al solicitar cualquier tipo de financiación, sea una hipoteca, sea un crédito personal, la entidad te dará dos cifras; el TIN (Tipo de Interés Nominal) y la TAE (Tasa Anual Equivalente). Son dos datos que nos dan información diferentes:
- El TIN: Es el tipo de interés que se aplicará al capital financiado, como hemos visto antes.
- La TAE: Esta tasa hace una estimación del coste total del préstamo, teniendo en cuenta no solo los intereses, sino también los gastos de gestión o los productos bonificados.
Al comparar ofertas de hipoteca, no te centres solo en el TIN, ni solo en la TAE. Hay que tener en cuenta ambas cosas, ya que el TIN es, en las hipotecas fijas, un valor exacto, pero una estimación en las mixtas y variables. Y la TAE, también es una estimación. Así que son valores importantes pero que revisar en conjunto.
Y ahora, al grano ¿Qué tipo de interés tienen las hipotecas hoy?
Vamos a ver tanto la evolución como qué tipo de interés tienen las hipotecas hoy, de los tres tipos de hipoteca; mixtas, fijas y variables.
Hipotecas Fijas
Las hipotecas fijas perdieron protagonismo los últimos años, siendo sustituidas por las mixtas, pero lo han recuperado por completo este 2025.
El tipo de interés de las hipotecas fijas estaba, según datos del INE, a un 2,83% en septiembre de este año. Sin embargo, esta media se aleja mucho del tipo de interés de una hipoteca fija hoy en día si la contratamos a través del canal digital. Y es que nuestro TIN medio firmado en noviembre de 2025 ha sido del 2,23%.
En cuanto a las bonificaciones, el 97% iban con nómina, el 49% con seguro de hogar y el 47% con seguro de vida.
Hipotecas Mixtas
Las hipotecas mixtas han vivido unos años de oro, y es que no son una opción a descartar. Ofrecen unos años de tipo fijo mucho más asequible que el de las hipotecas fijas y, cuando pasan al tramo variable, si el Euríbor está alto, podremos cambiarlas. Además, en su mayoría, y a diferencia de las hipotecas fijas, no tienen comisiones por amortización anticipada, lo que facilita ese cambio o reducir el plazo y pagar menos intereses.
Y ¿qué tipo de interés tienen estas hipotecas hoy en día? En Trioteca, en noviembre de 2025, una media de un 1,77% en el tramo fijo y EUR+0,61% en el variable.
En cuanto a las bonificaciones, el 85% iban con nómina, seguro de hogar y vida.
Hipotecas Variables
Realmente no tiene mucho sentido hablar del tipo de interés que tienen las hipotecas hoy a tipo variable, porque se han convertido en un porcentaje ínfimo de las nuevas hipotecas que se formalizan. En Trioteca en noviembre no se firmó ninguna hipoteca a tipo variable.
Importante; el tipo de interés no es para siempre
El tipo de interés de hipoteca hoy puede rondar un 2%. Pero, no tienes que preocuparte sobre si, quizás, en unos años, podría estar por debajo y tú hubieses contratado una hipoteca más “cara”. Y es que, si eso pasa, podrás renegociar tu hipoteca. Es un derecho que contempla la “ley hipotecaria”, la ley de contratos de crédito inmobiliario.
