Tu familia ha crecido o queréis más espacio y llega el momento de la gran pregunta ¿cómo hago para vender un piso para comprar otro?¿Tengo que buscarme uno de alquiler mientras paso de uno a otro?¿Y si el piso tiene una hipoteca pendiente? Este tipo de operaciones son muy comunes y hoy te explicamos cómo enfocarlas.
Primero de todo; los requisitos para vender un piso
Es importante tener claro este punto si queremos vender un piso para comprar otro, porque de ellos dependen algunas variables del proceso, especialmente lo relacionado a la hipoteca.
En la notaría, salvo que lleguéis a un acuerdo con el comprador, os pedirán presentar la siguiente documentación:
- Nota Simple Registral: Lo puedes conseguir en el Registro de la Propiedad y puedes pedirlo online.
- Certificado de Eficiencia Energética: Su periodo de validez es de 10 años, salvo para los inmuebles con una categoría G, en los que caduca a los 5 años. Si lo tienes que renovar, tendrás que contratar un técnico para que elabore el informe y puedas tramitar el certificado.
- Certificado de la Inspección Técnica de Edificios: Lo puedes pedir al presidente o el gestor de la comunidad. Es obligatorio para los edificios de cierta antigüedad en algunas comunidades autónomas. Te lo explicamos mucho más en profundidad en este artículo.
- Certificado de deuda cero, conforme se ha pagado la hipoteca. Este punto te lo explicamos más adelante.
- Certificado de que estás al corriente de pago en la comunidad de propietarios. Este documento te lo dará el presidente o el gestor de la comunidad.
- Comprobante de pago del Impuesto de Bienes Inmuebles.
De todos estos puntos, seguro que uno te ha llamado la atención; el que hace referencia a que la hipoteca tiene que estar pagada. ¿Y si necesito vender el piso para pagar la hipoteca? No te preocupes, porque eso se soluciona de una forma sencilla.
Cómo vender un piso con hipoteca para comprar otro
Para vender un piso, necesitas que este esté libre de cargas, incluidas cargas hipotecarias. Pero, cuando quieres vender un piso para comprar otro, a menudo necesitas vender el piso para amortizar el capital pendiente de la hipoteca. ¿Parece la pescadilla que se muerde la cola verdad? Pues no te preocupes, porque la solución es sencilla.
Si vas a vender un piso con hipoteca para comprar otro, tendrás que hablar con el banco con el que tienes la hipoteca. Este, el día que firmes la venta, enviará un apoderado. El comprador llevará dos cheques; uno por el capital pendiente de amortizar de tu hipoteca y otro con el resto del precio de compraventa. En la notaría, el comprador entregará el cheque por el capital pendiente de la hipoteca al apoderado de tu banco, y este hará entrega del certificado de deuda cero. En ese momento, ya puedes firmar la compraventa.
Pasos a seguir para vender un piso y comprar otro
1. Poner a la venta tu vivienda
Lo importante es empezar por ahí, porque esto te permitirá saber el precio real por el que podrás venderla. Pongamos un ejemplo para explicar por qué es importante empezar por aquí:
Rosa quiere vender un piso para comprar otro. Ella calcula que su piso se venderá por 250.000€. Descontando el capital pendiente de la hipoteca y los impuesto a ese precio de compraventa, calcula que la vivienda que puede permitirse será de unos 400.000€.
Rosa empieza a ver pisos, sin haber puesto el suyo en venta, y encuentra uno de 400.000€ que le encanta. Firma unas arras, dejando una señal del 10% del precio; 40.000€.
En este punto, Rosa pone su piso en venta por 250.000€ y se encuentra con que ningún comprador está interesado en el piso. Lo consulta con una inmobiliaria y esta le dice que el precio adecuado de venta sería de 200.000€. 250.000€ era un precio fuera de mercado.
Rosa se encuentra entonces con que tendrá 50.000€ menos de entrada para la nueva vivienda y, por lo tanto, no puede permitirse la nueva vivienda. Por lo tanto, Rosa pierde los 40.000€ de las arras.
Si Rosa hubiese empezado por poner la vivienda en venta, hubiese visto que no había interesados por 250.000€. Entonces, hubiese bajado el precio a 200.000€, empezando a recibir mensajes de personas interesadas y hubiese calculado el presupuesto para su nuevo piso teniendo en cuenta que vendería su vivienda por 200.000€ y no por 250.000€, por lo que no habría perdido las arras.
2. Empezar a buscar el nuevo piso
Una vez compruebas que hay personas interesadas en tu piso, ya puedes empezar a buscar tu nuevo hogar, teniendo un presupuesto realista definido.
Cuando encuentres el piso que te gusta, antes de reservarlo, pasa por el siguiente paso.
3. Pide información de hipotecas
Llega el momento de ver qué te ofrecen los bancos para tu hipoteca. Lo mejor es que lo hagas a través de una empresa como Trioteca, porque además de que te conseguiremos ofertas de varias entidades para que compares, te guiaremos sobre la vivienda que te puedes permitir, confirmando así tu presupuesto.
Una vez comprobamos que la operación es viable, entonces puedes reservar la vivienda.
4. Vendes tu piso
Como explicábamos antes, al momento de vender el piso ya dejarás resuelto todo lo relativo a la anterior hipoteca. La gran pregunta es ¿qué hago el tiempo que pasa entre que vendo un piso y compro el nuevo?¿tengo que irme a una vivienda de alquiler? Lo habitual en estos casos es llegar a un acuerdo con los compradores de tu vivienda. Por ejemplo, que acordéis un alquiler de un mes. Eso sí, cualquier acuerdo al que llegues, formalízalo por escrito, para que no hayan sorpresas.
5. Compras tu nuevo hogar
Ahora sólo queda firmar la compraventa de tu nueva vivienda y la escritura de la nueva hipoteca.
Gastos de vender un piso para comprar otro
Gastos de vender un piso
La plusvalía municipal
Lo que coloquialmente conocemos como “plusvalía municipal” es el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Este impuesto grava la revalorización del suelo desde que compras la vivienda hasta que la vendes.
Hay diferentes fórmulas de cálculo para pagar la plusvalía municipal y podrás elegir el que prefieras.
El IRPF
La venta de la vivienda tienes que incluirla en la declaración de la renta. Y, si se ha producido una ganancia patrimonial, tendrás que pagar el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Sin embargo, en este caso, como vas a reinvertir el dinero en comprar tu nueva vivienda habitual, no tendrás que pagar nada de IRPF. Tampoco tendrás que hacerlo si tienes más de 65 años.
El IBI
El pago del Impuesto de Bienes Inmuebles del año que se vende la vivienda es responsabilidad del vendedor. Es habitual llegar a un acuerdo con el comprador para que cada uno pague la parte proporcional en función de los meses en los que tenga en propiedad la vivienda, pero el comprador te pagará su parte proporcional posterior a la venta.
Gastos de cancelación de la hipoteca
Si aún no habías terminado de pagar la hipoteca, su cancelación en el Registro de la Propiedad conllevará unos gastos de gestión. Además, si así lo contempla la escritura de tu hipoteca, la entidad bancaria podría cobrarte comisiones por amortización y/o cancelación.
Gastos de comprar un piso
ITP/IVA
Si compras una vivienda de segunda mano, tendrás que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que varía de una Comunidad a otra.
Si compras una obra nueva, pagarás el IVA, que es de un 10%.
Gastos de notaría, gestión y registro
Si bien los gastos de la escritura de la nueva hipoteca los paga el banco, los de la escritura de la vivienda los paga el comprador.
Tasación
El único gasto relativo a la nueva hipoteca que paga el comprador es la tasación. Una tasación de vivienda suele costar entre 250 y 500€, dependiendo de la vivienda.
Con Trioteca, además de conseguir un mejor precio en la tasación, este trámite estará listo en 72 horas.
Para vender un piso para comprar otro lo mejor, si no tienes experiencia y no conoces el sector inmobiliario e hipotecario, es que recurras a expertos.
En Trioteca, te acompañamos en el proceso de gestión de la hipoteca de principio a fin y no te cobramos nada. Si finalmente firmas la hipoteca con nosotros será el banco con el que la firmes quien pagará nuestros honorarios, sin poder repercutirlos en tu cuota. Y, como todos los bancos nos pagan lo mismo, no tenemos preferencia por ninguno.
