Centro de Estudios TRIOTECA – Julio 2024

En el mes de mayo, el plazo medio de las hipotecas constituidas ascendió a 24 años. Un largo período de tiempo, a pesar de que la mayoría de ellas no superará las 15 anualidades. Evidentemente, si los hogares continúan amortizando anticipadamente una parte o la totalidad de su deuda en una magnitud similar a lo que lo han hecho durante la última década.

A pesar de ello, nadie está encadenado a una hipoteca, pues desde la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria (5 de marzo de 2019) es más fácil y barato sustituir un prestamista por otro. En principio, la sustitución ofrece al prestatario dos alternativas: conservar su antiguo préstamo o cambiarlo por uno nuevo.

En el primer caso, hay una subrogación del acreedor. En el segundo, el deudor cancela su hipoteca actual y constituye una nueva. En ambas operaciones, el último puede obtener una modificación de la modalidad del préstamo (fijo, mixto o variable), del tipo de interés y del plazo de devolución del capital prestado. Con cualquiera de las dos, el prestatario busca pagar un menor importe mensual y una inferior cuantía durante la vida de la hipoteca.

En el negocio bancario, la subrogación del préstamo por parte del acreedor constituye una medida escasamente utilizada. En mayo, solo hubo 364 operaciones. Una cifra equivalente únicamente al 1,04% de las hipotecas constituidas durante dicho mes (35.125). La explicación a un número tan exiguo la tienen las tres partes: el banco que concedió el préstamo, el prestatario y la entidad que ofrece a este ahorrar dinero con la hipoteca. Las dos primeras influyen de manera indirecta y la tercera de forma directa.

La última entidad no quiere ofrecer la subrogación a la pareja. Por eso, en un momento u otro de la negociación, el empleado que les atiende les dice:  “si queréis pagar menos, debéis cancelar vuestra hipoteca y suscribir una nueva. La subrogación no es una opción”. Ante el ultimátum, la familia opta por aceptar las condiciones ofrecidas por el nuevo banco y deja de buscar otro que le permita conservar el antiguo préstamo.

En el proceso de búsqueda de unas mejores condiciones crediticias, la familia recurre inicialmente a la entidad con la que trabaja desde hace muchos años. No quiere irse a otro banco, sino que pretende continuar en ella pagando menos por el préstamo. Por eso, su objetivo no es conseguir una subrogación, sino una novación, siendo la última la alternativa más rápida, fácil y barata para el prestatario.

En numerosas ocasiones, la entidad en la que confía la pareja le deniega la novación. Los principales motivos son tres: la reducción del beneficio generado por el préstamo, la elevada fidelidad de la familia al banco y la creencia de que ninguno de sus miembros hará nada para encontrar una hipoteca mejor. Las posibilidades de obtener una novación están directamente relacionadas con la rentabilidad proporcionada por el hogar a la entidad y su capacidad para serle infiel.

Muchas familias poseen una extraña preferencia. A igualdad de condiciones de la hipoteca, prefieren continuar trabajando con el banco que les ha decepcionado (el de toda la vida) que con el que les ha ofrecido lo que deseaban. Lo hacen porque pretende evitar la burocracia que comporta el cambio de entidad principal, pero especialmente por la confianza que les generan uno o más empleados de su oficina habitual. 

Estoy convencido que algunos de ustedes pensarán que mi anterior relato forma parte del pasado, pero no de la actualidad, pues la relación entre el bancario y el cliente ya no es la que era. Aunque menos que antes, sigue sucediendo tal y como he explicado, a pesar de que la banca cambia frecuentemente a sus trabajadores de oficina y el trato del usuario con la entidad cada vez más tiene lugar a través del teléfono o chat. 

La entidad que proporciona una mejora de las condiciones del préstamo a la familia conoce la dependencia que muchos prestatarios tienen del banco que les ha concedido el crédito. Por eso, evita arriesgarse (ofrecer la subrogación), dedicarle tiempo a la pareja y no obtener ningún rédito. En otras palabras, hacerle una magnífica oferta, comunicarla a su banco, observar cómo este iguala el tipo de interés ofrecido por ella y ver cómo desaparece un potencial e interesante cliente. 

La rescisión de una hipoteca y la constitución de otra comportan generalmente el abono de tres importes: por la cancelación registral, la comisión por amortización anticipada y la tasación de la vivienda exigida por la nueva entidad. En la hipoteca media, 

la primera tiene un coste aproximado de 1.000 €, en la actualidad la segunda es gratis, si el prestatario sustituye un préstamo a tipo de interés variable por uno fijo, y la última difícilmente excede de los 400 €.

En definitiva, gracias a la nueva Ley Hipotecaria, el coste de cambiar una hipoteca por otra ha disminuido sustancialmente. Una reducción que hace especialmente interesante el traslado cuando el tipo de interés sufragado por un préstamo variable es muy superior al abonado en uno fijo. Una coyuntura exactamente equivalente a la actual.

Un ejemplo ayudará a observar mejor sus ventajas. Un prestatario debe a su banco 150.000 € por una hipoteca variable a la que le quedan veinte años de vida. En la actualidad, paga por ella un tipo de interés del 4,18% y pasará a abonar un 2,45% fijo, si contrata el préstamo estrella de Trioteca. 

Si el primer tipo se mantuviera, el cambio de prestamista le permitiría ahorrar al prestatario 1.593 € en los próximos doce meses Un importe superior al abonado por la cancelación de la hipoteca antigua y la suscripción de una nueva (1.400 €), Por tanto, en un año habría amortizado los gastos incurridos en la cancelación del antiguo préstamo y la constitución del nuevo.

La facilidad para cambiarse de hipoteca y el reducido coste de la operación deberían incentivar a las familias que desean comprar una vivienda a hacerlo en los próximos meses, en lugar de esperar a una mayor disminución de los tipos de interés del BCE. Una espera que puede no ahorrarles dinero, sino obligarles a pagar más de lo inicialmente previsto.

En primer lugar, porque el precio de los pisos aumentará en una elevada medida durante los dos próximos años. En segundo, debido a que las parejas siempre tienen la posibilidad de mejorar su hipoteca. Para lograrlo, no están obligados a hacer el “paseíllo” e ir de una a otra oficina bancaria. Simplemente deben ponerse en contacto con un bróker digital como Trioteca, pues este sin moverse de su sofá les indicará las mejores ofertas de la semana. Algunas no las tienen las anteriores oficinas.

En materia hipotecaria, los tiempos han cambiado y lo han hecho mucho. En esta ocasión, para bien. Por tanto, modernícese, deje de actuar como si nada hubiera sucedido y aprovéchese de las oportunidades que le proporciona el mercado. Estoy seguro que la modernización le resultará rentable.