Comprar una vivienda es un paso muy importante en la vida de una persona. Y lo que más nos preocupa es saber cuánto vamos a pagar de hipoteca, si podremos ahorrar o nos podemos equivocar calculándola. Te adelantamos que siempre será un ratio de endeudamiento adecuado porque sino ningún banco te aceptaría la hipoteca. Pero, para que te quedes más tranquilo/a, te explicamos cómo calcular la cuota de hipoteca.
¿Qué es la cuota de hipoteca?
Cuando el banco te presta el dinero para comprar tu vivienda, acordáis unas fechas en las que devolverás parte del capital y los intereses. Suele ser un pago mensual y es lo que llamamos cuota de hipoteca.
¿De qué se compone la cuota de hipoteca?
La cuota de tu hipoteca se compone de dos partes:
El capital que amortizas
Es decir, el dinero que devuelves. Sin embargo, incluso aunque tengas una hipoteca a tipo fijo, no devolverás la misma cantidad de capital cada mes, aunque la cuota sea la misma. Y es que, como en España usamos el sistema de amortización francés, lo normal es que los primeros años de hipoteca pagues más intereses que capital, y luego pase a ser al revés.
Los intereses
Los intereses son la parte que más dudas genera al calcular la cuota de hipoteca.
Si se trata de una hipoteca fija, los intereses son los que pactaste desde el principio. Es lo que llamamos el Tipo de Interés. Al mismo se le aplicarán las consecuentes bonificaciones.
Si, en cambio, tienes una hipoteca variable, tus intereses se calculan sumando el Euríbor al diferencial. Como siempre, pongamos un ejemplo:
Sandra contrata una hipoteca variable. Su tipo de interés es del Euríbor más un diferencial del 0,78% (EUR+0,78%). Si a Sandra le revisan la hipoteca este mes de octubre de 2023, cogerán el Euríbor publicado en el BOE en septiembre, es decir, del 4,149%. Eso significa que Sandra pagará de interés un 4,929%.
¿Cómo calcular la cuota de la hipoteca?
Realmente, no necesitas calcular tu cuota de hipoteca porque la tendrás en el cuadro de amortización, que tendrás antes incluso de firmar la hipoteca.
Cuando solicitas una hipoteca a una entidad, pasas el estudio de riesgo y haces la tasación, el banco te enviará la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN). En este documento vendrán detalladas las condiciones de tu hipoteca e incluirá el cuadro de amortización.
En el cuadro de amortización ya viene el cálculo de la hipoteca. Se compone concretamente de las siguientes columnas:
- Fecha: fecha en la que hay que pagar cada cuota de hipoteca.
- Euríbor: En esta columna aparecerá el Euríbor actual. No hay forma de saber cómo estará el Euríbor dentro de unos años, por eso siempre se usa como referencia el último índice publicado en el Boletín Oficial del Estado.
- Diferencial: En el caso de las hipotecas variables, o del periodo variable de las mixtas, incluye el diferencial acordado.
- Tipo de interés: Este es en el caso de que tengas una hipoteca fija o en el periodo fijo de las mixtas.
- Cuota: El total de la cuota a pagar
- Intereses: Dentro de la cuota, la cantidad que se corresponde a los intereses. Con el método de amortización francés, lo habitual es pagar al principio muchos intereses y poco capital.
- Amortización: La cantidad de la cuota que va destinada a devolver el dinero prestado.
- Capital pendiente: Cuánto capital nos queda por amortizar.
Calcular la cuota de una hipoteca variable
El cuadro de amortización podemos tomarlo al pie de la letra en el caso de las hipotecas a tipo fijo. Sin embargo, cuando hablamos de hipotecas variables o mixtas, es imposible saber con seguridad cuánto pagaremos. Y es que, en el cuadro de amortización se incluye el cálculo con el Euríbor actual. Pero este puede bajar, lo que supondría que pagarías mucho menos de hipoteca, o aumentar, lo que supondría que pagases más.
Por lo tanto, no existe ninguna fórmula para calcular la cuota de una hipoteca variable. Sólo podemos hacer estimaciones. Pero, lo bueno es que con la Ley Hipotecaria, siempre vas a tener el derecho a cambiarla a tipo fijo cuando lo consideres.
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