Comprar una vivienda es un paso muy importante en la vida de una persona. Y lo que más nos preocupa es saber cuánto vamos a pagar de hipoteca, si podremos ahorrar o nos podemos equivocar calculándola. Te adelantamos que siempre será un ratio de endeudamiento adecuado porque sino ningún banco te aceptaría la hipoteca. Pero, para que te quedes más tranquilo/a, te explicamos cómo calcular la cuota de hipoteca.
¿Qué es la cuota de hipoteca?
Cuando el banco te presta el dinero para comprar tu vivienda, acordáis un calendario de cuotas, repartiendo en el tiempo de amortización de la hipoteca tanto el capital prestado como los intereses. Esa es la cuota de tu hipoteca.
Los pagos serán mensuales, así que tendrás una cuota mensual. Pero, aunque si eliges una hipoteca fija pagarás lo mismo todos los meses. Y es que en España se utiliza la amortización francesa. Con este método, no devolverás el mismo capital prestado todos los meses. los primeros años pagarás más intereses que capital. Y luego, pasará a ser al revés.
Por eso las personas que tenían una hipoteca variable pero estaban en los últimos años de amortización no se vieron tan afectadas por las subidas del Euríbor como quienes acababan de contratar su hipoteca. Las primeras, ya habían pagado casi todos los intereses y tenían mucho menos capital pendiente sobre el que calcular ese tipo de interés. Las segundas veían aplicado el tipo de interés sobre la casi totalidad de la deuda, ya que apenas habían amortizado capital.
¿De qué se compone la cuota de hipoteca?
La cuota de tu hipoteca se compone de dos partes:
El capital que amortizas
Es decir, el dinero que devuelves cada mes del total del capital que el banco te ha prestado.
Los intereses
Los intereses son la parte que más dudas genera al calcular la cuota de hipoteca.
Si se trata de una hipoteca fija, los intereses son los que pactaste desde el principio. Es lo que llamamos el Tipo de Interés. Al mismo se le aplicarán las consecuentes bonificaciones.
Si, en cambio, tienes una hipoteca variable, tus intereses se calculan sumando el Euríbor al diferencial. Como siempre, pongamos un ejemplo:
Sandra contrata una hipoteca variable. Su tipo de interés es del Euríbor más un diferencial del 0,78% (EUR+0,78%). Si a Sandra le revisan la hipoteca este mes de octubre de 2023, cogerán el Euríbor publicado en el BOE en septiembre, es decir, del 4,149%. Eso significa que Sandra pagará de interés un 4,929%.
El Tipo de Interés Nominal no se aplica una vez a todo el capital. Es decir, si pides un nominal de 150.000€ a un 3% de interés el cálculo de intereses no es «150.000€ x 0,03». Ese 3% se calcula cada año sobre la deuda restante. Por tanto, si pides ese nominal de 150.000€, el cálculo al que hacíamos referencia sería el correspondiente al primer año. Por eso, si amortizas capital anticipadamente lo mejor es hacerlo los primeros años y reducir el tiempo, no la cuota. Porque así se aplicarán intereses durante menos años y sobre un capital más pequeño.
¿Cómo calcular la cuota de la hipoteca?
Calcular la cuota que te puedes permitir
Es importante ser consciente de nuestra capacidad económica al momento de solicitar una hipoteca. Y es que, uno de los datos con el que el banco será más estricto en el estudio de riesgos es tu ratio de endeudamiento. Esto es el porcentaje que representan tus deudas sobre el total de tus ingresos. Y este ratio no puede superar el 35%, salvo algunas excepciones que te permitirán llegar hasta el 40%.
Para calcular la cuota que te puedes permitir tienes que calcular el ratio de endeudamiento:
(Ingresos netos – deudas mensuales) x 0,35
Aclaremos cada concepto:
- Ingresos netos: tus ingresos libres de impuestos. No se incluyen las pensiones ni tampoco los ingresos variables, se usará como base tus ingresos fijos. En cuanto a si tienes un piso en propiedad alquilado, dependerá de la política de cada entidad decidir si cuenta esa renta como ingreso y si la cuenta en su totalidad.
- Deudas: Cualquier otro préstamo que tengas contratado.
Entonces, veamos un caso práctico:
Martín tiene un salario neto de 2.500€ al mes. Pidió un préstamo para comprar un coche por el que paga 150€ al mes. Para calcular la cuota de hipoteca Martín hará el siguiente cálculo:
(2.500 – 150) x0,35= 822,5€
Esto significa que Martín se puede permitir, como máximo, una cuota de 822,5€.
Calcular cómo te quedará la cuota
Realmente, no necesitas calcular tu cuota de hipoteca porque la tendrás en el cuadro de amortización, que tendrás antes incluso de firmar la hipoteca.
Cuando solicitas una hipoteca a una entidad, pasas el estudio de riesgo y haces la tasación, el banco te enviará la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN). En este documento vendrán detalladas las condiciones de tu hipoteca e incluirá el cuadro de amortización.
En el cuadro de amortización ya viene el cálculo de la hipoteca. Se compone concretamente de las siguientes columnas:
- Fecha: fecha en la que hay que pagar cada cuota de hipoteca.
- Euríbor: En esta columna aparecerá el Euríbor actual. No hay forma de saber cómo estará el Euríbor dentro de unos años, por eso siempre se usa como referencia el último índice publicado en el Boletín Oficial del Estado.
- Diferencial: En el caso de las hipotecas variables, o del periodo variable de las mixtas, incluye el diferencial acordado.
- Tipo de interés: Este es en el caso de que tengas una hipoteca fija o en el periodo fijo de las mixtas.
- Cuota: El total de la cuota a pagar
- Intereses: Dentro de la cuota, la cantidad que se corresponde a los intereses. Con el método de amortización francés, lo habitual es pagar al principio muchos intereses y poco capital.
- Amortización: La cantidad de la cuota que va destinada a devolver el dinero prestado.
- Capital pendiente: Cuánto capital nos queda por amortizar.
Calcular la cuota de una hipoteca variable
El cuadro de amortización podemos tomarlo al pie de la letra en el caso de las hipotecas a tipo fijo. Sin embargo, cuando hablamos de hipotecas variables o mixtas, es imposible saber con seguridad cuánto pagaremos. Y es que, en el cuadro de amortización se incluye el cálculo con el Euríbor actual. Pero este puede bajar, lo que supondría que pagarías mucho menos de hipoteca, o aumentar, lo que supondría que pagases más.
Por lo tanto, no existe ninguna fórmula para calcular la cuota de una hipoteca variable. Sólo podemos hacer estimaciones. Pero, lo bueno es que con la Ley Hipotecaria, siempre vas a tener el derecho a cambiarla a tipo fijo cuando lo consideres.
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