¿Van a revisar la cuota de tu hipoteca variable pronto y esperas una gran subida? Es el momento de renegociarla, veamos los de los gastos del cambio de hipoteca.
La revisión de hipoteca; en qué consiste
Las personas con una hipoteca variable tienen una revisión semestral o anual de su hipoteca. Y es que, el tipo de interés de las hipotecas variables consta de dos cifras a tener en cuenta:
- El Euríbor (o en algunos casos el IRPH): Que es el índice de referencia al que está sujeta la hipoteca y es la parte variable. Ahora entramos más en profundidad en este punto.
- El diferencial: Esta parte es fija y suele ser de entre un 0,5% y un 1%.
Por eso, cuando ves ofertas de hipotecas variables verás que el TIN es «EUR+x%». La parte de «EUR» hace referencia al Euríbor, concretamente al mensual. El porcentaje que le sigue es el diferencial. Es decir, si por ejemplo hoy día 13 de octubre contratas una hipoteca variable al «EUR+0,7%» pagarás el primer año de interés el Euríbor de septiembre (2,172%) más un 0,7%; En resumen, el tipo de interés será de un 2,872%.
Este tipo de interés, como decíamos antes, se actualiza anual o semestralmente según quede reflejado en la escritura de la hipoteca. La parte que se actualiza es la del Euríbor. Pongamos un ejemplo práctico:
Kaeffer contrató una hipoteca en octubre de 2020 al EUR+0,7%. Como el Euríbor estaba al -0,415%. Por tanto el interés que pagaba al inicio era de un 0,285% (porque al estar el Euríbor en negativo se descuenta del diferencial, salvo que la escritura establezca algo diferente).
Pero, en octubre de 2025, Kaeffer está pagando ya un interés del 2,872%. Una subida que, según el nominal, puede ser de incluso más de 200€.
¿Cómo puedo cambiar mi hipoteca?
Si te encuentras en la situación de que tu hipoteca variable tiene una cuota mucho más elevada de lo que quieres o puedes asumir, hay una alternativa; renegociarla. Y para ello, como te explicamos en este artículo, hay 3 vías para cambiar tu hipoteca:
- La novación: Consiste en renegociar con el banco en el que ya tienes contratada tu hipoteca. Sin embargo, es posible que, o no quieran hacer el cambio, o el tipo de interés fijo que te ofrezcan sea muy alto.
- Subrogación de acreedor: Es decir, cambiar en la escritura de tu hipoteca el banco. Te costará encontrar un nuevo banco que acepte hacer la subrogación. Las entidades suelen preferir que canceles tu hipoteca y contrates una nueva.
- Cancelación de hipoteca y contratación de una nueva: El nuevo banco paga la deuda al anterior y firmáis una escritura de hipoteca nueva.
Desde la aprobación de la Ley Hipotecaria, tu banco no puede negarse a que cambies la hipoteca de entidad. Eso sí, deberás avisarle de que te cambias de entidad si no aceptan una novación, y tendrán un plazo de 15 días para hacerte una contraoferta si lo consideran, que tú puedes o no aceptar.
¿Qué gastos tiene cambiar la hipoteca de banco?
Para hablar de los gastos de un cambio de hipoteca, tenemos que distinguir entre las diferentes formas de hacer un cambio de hipoteca.
Gastos de un cambio de hipoteca en el mismo banco.
En el caso de la novación hipotecaria, el único gasto que tendrías que contemplar a corto plazo es la tasación. Sin embargo, a medio y largo plazo, si el tipo de interés que te ofrecen para cambiar a tipo fijo es muy alto, pagarás mucho más en intereses que si hubieses cambiado tu hipoteca de banco.
En resumen, si vamos a cambiar nuestra hipoteca, tenemos que ir más allá de los gastos a corto plazo. Al final, el objetivo no es sólo esquivar la subida del Euríbor, sino también ahorrar lo máximo posible.
Gastos de cambiar la hipoteca de banco
En este caso, tenemos que distinguir entre la subrogación y la cancelación y posterior contratación de una nueva hipoteca.
Gastos de la subrogación
En el caso de que cambies tu hipoteca de banco pero no hagas una nueva escritura, los gastos que tendrás que pagar tú son los siguientes:
- Tasación de la vivienda: Cuesta entre 300 y 500€.
- Comisión por subrogación: Esta comisión está regulada por ley y para que puedan cobrártela tiene que aparecer en la escritura de la hipoteca y respetar unos límites legales. En el caso del cambio de hipoteca variable a fija, esta comisión es de un máximo de un 0,25% los primeros 3 años. Luego el máximo es del 0,15% y a partir de los 5 años, no hay comisión.
- Comisión de riesgo de tipo de interés: Te la pueden cobrar si aparece en la escritura. Es de entre un 0,5% y un 5%.
Los gastos de gestión, notaría y registro de la escritura los paga el nuevo banco.
Gastos del cambio de la cancelación de hipoteca
En el caso del cambio de hipoteca que hacemos cancelando la hipoteca y contratando una nueva, los gastos serán los siguientes:
- Tasación: Como habrás visto, este gasto es común a todos los cambios de hipoteca.
- Comisión por cancelación o amortización anticipada: Tiene que aparecer en la escritura. Si firmaste tu hipoteca variable después del 16 de junio de 2019, el máximo es del 0,25% los primeros tres años, el 0,15% hasta los 5, y después no existe comisión.
- Comisión de riesgo de tipo de interés: Te la pueden cobrar si aparece en la escritura. Es de entre un 0,5% y un 5%.
- Cancelación de la anterior hipoteca: Otro de los gastos de la cancelación de hipoteca son los relativos a su cancelación registral. Esto lo gestiona la gestoría del nuevo banco, pero tendrás que cubrir los gastos.
En cuanto a todo lo relacionado con los gastos de la escritura de la nueva hipoteca, los cubrirá el nuevo banco.
Y si me desgravaba la hipoteca, ¿podré seguir haciéndolo?
Es una pregunta lógica antes de cambiar la hipoteca de banco. Al fin y al cabo, no tendría sentido que lo que ahorrásemos con el cambio no compensase el ahorro en la declaración de la renta. Pero, tenemos una buena noticia para ti. Si tienes una hipoteca anterior al 2013 y la incluías en tu declaración, podrás seguir haciéndolo. Incluso aunque optes por cancelar tu hipoteca y contratar una nueva, Hacienda te permitirá seguir incluyéndola en tu declaración.
Si quieres saber más sobre este tema tenemos todo un artículo explicando cuándo puedes desgravar la hipoteca.
La cancelación temporal de las comisiones
El 13 de abril de 2022 el Euríbor volvió a estar en positivo después de 6 años en negativo. Las subidas se encadenaron hasta superar el 4%. Eso provocó que millones de personas que tenían una hipoteca variable se encontrasen con una hipoteca que ya no podían pagar, con subidas que hasta rozaban los 1.000€.
Para hacer frente a esta situación se propusieron una serie de medidas desde el Gobierno de España. Una de ellas fue la cancelación de las comisiones por subrogación y amortización de las hipotecas variables. Esta medida estaba contemplada en un decreto ley que entró en vigor el 24 de noviembre de 2022.
Según esta normativa, quedaban canceladas todas las comisiones por subrogación y amortización de los cambios de hipoteca de tipo variable a fijo hasta el 31 de diciembre de 2023.
Pero, tras la pandemia, la inflación recuperó un punto cercano al equilibrio y, esto, sumado a las bajadas de los tipos oficiales, ha llevado al Euríbor a rondar el 2% este 2025.
Sin embargo, los bancos tienen ofertas fijas de una media del 2,2% a través de Trioteca, y menos de un 2% a tipo mixto. Esto hace que, incluso con el Euríbor bajo control, muchas personas sigan optando por renegociar su hipoteca porque representa un ahorro significativo en la cuota.
¿Tienes alguna duda respecto al proceso de cambiar tu hipoteca de banco? Con TRIOTECA, no tendrás ninguna. Nos implicaremos en tu proceso, dándote toda la información que necesitas y coordinando todas las partes implicadas.
