El escenario ideal de encontrar la casa perfecta es poder pagar un precio 100% redondo, uno que no incluya los impuestos por la compra de una vivienda. Soñar, eso sí que no cuesta nada…
¿Imaginas querer preparar un exquisito plato de comida sin ninguno de los ingredientes y especias que lo condimenten? Sería un desacierto total, y es justo lo que pasaría si pretendes comprar una vivienda sin agregar los impuestos por la compra.
¡A nadie le gusta la comida sin sabor y estar en deuda con la Ley, menos que menos!
Así que con este jocoso ejemplo lo que queremos es que puedas asimilar que los impuestos, aunque representen una suma de dinero que incrementa el valor de tu compra, son indispensables para que la compraventa sea totalmente legal.
Por esa razón, cuando alguno de nuestros clientes nos preguntan si los impuestos son necesarios, nuestra respuesta es un rotundo SÍ.
Y justo en este artículo te vamos a explicar cuáles son los impuestos que se deben pagar por la compra de una casa o vivienda en España.
¿Qué condiciones tienen los impuestos en la compraventa de una vivienda?
Los impuestos del proceso de compraventa de una vivienda están sujetos o dependen de si eres vendedor o comprador.
Tampoco serán los mismos impuestos a pagar si la vivienda es de primera o segunda mano, y pese a que estas dos condiciones existen, podríamos establecer ciertos criterios de manera general:
- Si eres comprador de una vivienda de primera mano:
Los impuestos de la compra de una vivienda de esta categoría deben ir por tu cuenta, así que pagarás el IVA o impuesto sobre el valor añadido, que consta del 10% del precio de venta del inmueble.
También te harás cargo del impuesto de actos jurídicos documentados o IAJD, por el acto de la compra venta, cuyo el valor dependerá de la comunidad autónoma a la que pertenezcas.
- Si eres comprador de una vivienda de segunda mano:
Esta vez el impuesto por la compra de la vivienda cambiará, lo que habrías abonado en el ITP y el AJD, lo abonarás en el impuesto de transmisiones onerosas o TPO. Este impuesto también depende de la comunidad autónoma en la que vivas.
- Vendedor de una vivienda de primera entrega:
También denominado promotor, debe hacerse cargo del impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana o IIVTNU, también es conocido como la plusvalía municipal.
Este impuesto por la compra de vivienda aplica tanto si eres persona física o si eres una persona jurídica.
Aquí se toma en cuenta el valor catastral del suelo por la cantidad de años que ha estado bajo el poder del vendedor o promotor.
Si el vendedor representa a una persona jurídica, tiene que hacerse cargo de igual manera del impuesto sobre sociedades. Y si se trata de una persona natural, tiene que hacerse cargo del impuesto sobre la renta sobre personas físicas o IRPF.
- Vendedor de una vivienda de segunda mano:
Si se trata de un vendedor particular que quiera cerrar la compra de una vivienda o inmueble de segunda mano, también deberá pagar la plusvalía municipal y el impuesto sobre la renta sobre personas físicas o IRPF.
En este caso son aplicadas dos condiciones que debes tomar en cuenta:
Si el vendedor o promotor es mayor a los 65 años de edad, no debe tributar el IRPF por la ganancia total de la compraventa.
Y si el vendedor o promotor es menor a los 65 años de edad, solo deberá tributar la ganancia en caso de que la ganancia que haya obtenido de la compraventa no la destina a comprar otro inmueble.
¿Qué impuestos se pagan al comprar una casa en España?
A este punto ya sabes qué impuestos deberás pagar en caso de que seas vendedor o comprador de una vivienda.
Veamos entonces a detalle cada uno de esos impuestos para comprar casa en España:
- IVA
Se trata del impuesto del valor añadido.
Hasta el 2020, este impuesto representaba hasta el 10% del valor total de la vivienda y el 21% para inmuebles de carácter comercial y terrenos.
Este impuesto varía si decides comprar más de una vivienda, si por ejemplo llevas a cabo la compra de dos, tendrás que pagar un 21%, en caso de que no se compren en lotes.
El IVA es un impuesto que se aplica en todo el territorio español, por lo que es el mismo porcentaje en todas las regiones del país, a excepción de las Islas Canarias, donde consta de un 6,5% del valor total del inmueble.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
Es un impuesto que se aplica sobre todo acto jurídico documentado vinculado a la compra de la vivienda.
Al impuesto de actos jurídicos documentados también se le conoce como el «impuesto de las hipotecas» y es calculado basándose en las escrituras hechas por el notario y se aplica en el proceso de legalización de todo tipo de documentos mercantiles y administrativos.
El AJD que tendrás que pagar por la compra de tu inmueble varía dependiendo de la comunidad autónoma a la que pertenezcas y el valor total de la hipoteca que hayas firmado; sin embargo, el porcentaje del impuesto oscila entre el 0,5% y el 1,5% del valor de la hipoteca.
Como sabrás, tendrás que evaluar, junto con la entidad con la que firmes tu hipoteca, cuál es el porcentaje total que pagarás al comprar tu vivienda.
Lo que sí te podríamos asegurar es que la gran mayoría de comunidades autónomas ofrecen una extensión o reducción de este impuesto, para que así más personas puedan acceder a la compra de un inmueble propio.
Como dato adicional: tienes que saber que en noviembre del 2018 el Tribunal Supremo dictaminó que como comprador eres prestamista de este impuesto, lo que quiere decir que al final es la entidad bancaria la que debe cubrir este gasto.
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles o IBI
Se trata de un impuesto municipal que debes pagar de forma anual y que se calcula sobre el valor catastral de la propiedad, que a su vez se basa en el valor del suelo y de la construcción como tal.
Pasarás entonces a pagar el IBI una vez que te conviertas en propietario de la vivienda, cabe destacar que este impuesto también está sujeto a las normativas de cada comunidad autónoma.
Por lo que tendrás que consultar con la entidad que firmes tu hipoteca cuál es el porcentaje final que pagarás por el IBI o el Impuesto sobre bienes inmuebles.
- Impuesto sobre la Renta para No Residentes
El IRNR es un tributo que grava la renta que se ha obtenido en suelo español de la mano de personas físicas que no son residentes de este país.
Es uno de los impuestos por la compra de una vivienda clave para el proceso de compraventa en caso de que no seas residente español, y que variará dependiendo de la funcionalidad que quieras darle a tu inmueble:
- Si quieres alquilar la vivienda: para recibir ingresos extra, tienes que declararlo y pagar los impuestos que corresponden a esa ganancia. Aunque el IRNR varía dependiendo de la comunidad autónoma, en la mayoría de comunidades españolas se paga el 25% del ingreso total que provenga del alquiler de la vivienda.
- Si no piensas alquilar la vivienda: pagarás el impuesto según el valor de la propiedad.
- Si eres extranjero, pero resides en España: se te exigirá que pagues el impuesto basándote en los ingresos que has obtenido durante todo un año.
- Otras tasas e impuestos adicionales
Hay otros impuestos que no son tan frecuentes en el momento de comprar una vivienda, pero que de igual manera podrían suceder.
Entre ellos están las tasas de residuos de agua. Se trata de un impuesto que se pide para poder recoger residuos urbanos o para mantener el disfrute del servicio de agua corriente en las urbanizaciones.
En otros casos, si tienes otra residencia a tu nombre, tendrás que hacerte cargo del impuesto calculado sobre la base del valor catastral de la misma.
También tenemos que aclarar que aunque la lista de impuestos para comprar casa en España es bien específica, no tienes que pagar por los tres al mismo tiempo.
Unos aplican solo para viviendas que son de obra nueva como el IVA, otros solamente para viviendas de segunda mano, como el ITP y el utilizado para cualquier acto jurídico, el IAJD.
INFOGRAFÍA 3
«¿Debo pagar otros impuestos si quiero solicitar una hipoteca?»
Si harás la solicitud de tu préstamo hipotecario tienes que saber que te corresponde pagar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados o IAJD.
Sin embargo, desde el último anunciamiento del Tribunal Supremo acerca de la Ley Hipotecaria, se acotó que debe ir por cuenta de la entidad bancaria los tributos vinculados a la hipoteca, mientras que los vinculados con la compra venta deben ser asumidos por el cliente.
De esta manera, tú como comprador no tienes que asumir el pago de impuestos extra por la solicitud de tu préstamo bancario.
De todas formas, te recomendamos que en el momento de negociar tu hipoteca consultes con el banco cuál es la posibilidad de que exista un ajuste en el fondo de provisión de hipotecas (que es la cantidad de dinero destinada a los gastos de la hipoteca e impuestos) para poder reducir en parte, el importe final que pagarás.
Que cumplir con la Ley sea tu principal motivación
El pago de impuestos es un deber de todo ciudadano, más allá de comprar una casa o inmueble, estás demostrando tu valor al cumplir con tus obligaciones.
Así que si consideras que los impuestos que debes pagar al comprar una vivienda superan tu presupuesto límite, quizá sea bueno que evalúes otras alternativas.
Eso sí, en la búsqueda de tu hipoteca ideal sí que te podemos echar una mano, quizá encuentres la forma de personalizar lo más que puedas ese préstamo basándose en tu situación financiera actual.
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