Cuando un matrimonio se separa, uno de los temas más tediosos es la disolución de la economía común. Y, cuando la pareja tiene una vivienda en copropiedad llega la gran pregunta. ¿Qué pasa con la hipoteca en un divorcio? Te explicamos las opciones.
La extinción de condominio en un divorcio
En el proceso de divorcio, si tenéis bienes en común, tendréis que formalizar una división de condominio. Tenemos un artículo completo hablando de este tema, pero a grandes rasgos se trata de un proceso legal para disolver la copropiedad de los bienes.
El problema está en que hay bienes divisibles, como el dinero, que son fáciles de repartir. Pero una vivienda es un bien indivisible, no puede uno quedarse con el baño y el otro con la cocina. Así que, en este caso, tenéis tres opciones:
- Que vendáis la vivienda y os dividáis los beneficios al 50%.
- Que uno de los dos renuncie a su parte de la vivienda en favor del otro.
- Que uno compre al otro su parte.
En el primer caso es sencillo; vendéis la vivienda y, antes de repartir el dinero, amortizáis la deuda pendiente de la hipoteca. Pero si uno de los dos quiere quedarse con la vivienda, la hipoteca se mantiene así que veámos cuáles son las opciones en ese caso.
La hipoteca en un divorcio; las opciones
Tanto en el caso de que uno de los dos miembros de la pareja renuncie a su parte, como en el de que uno de los dos compre su parte al otro, es evidente que necesitamos un cambio de hipoteca. Para hacerlo, tenemos varias opciones, pero tenemos que tener en cuenta algo muy importante: la persona que se quede con la hipoteca tendrá que volver a pasar el estudio de riesgo.
Pongámos un ejemplo, como nos gusta hacer, para entender por qué este apunte es tan importante:
Luisa y Javier están casados. Contrataron una hipoteca en conjunto y su cuota es de 900€. Ahora están en trámites de divorcio, y Luisa renuncia a su parte de la vivienda en favor de Javier. Javier, que cobra 2.000€ netos al mes, se dirige al banco a pedir hacer el cambio, y se lo deniegan. Llama a otras entidades, y tampoco le aceptan la hipoteca.
¿Por qué está ocurriendo esto? Porque los bancos sólo conceden una hipoteca si esta no supera el 35% de los ingresos del/los titulares. Cuando sumaban los ingresos de ambos, esos 900€ entraban dentro de ese 35%. Pero Javier, sólo con su sueldo, no puede permitirse una hipoteca de más de 700€ al mes.
Esos casos son complicados y tendrías que estudiar las opciones de la mano de un experto hipotecario. En TRIOTECA podemos guiarte sobre las opciones que tienes y acompañarte en el proceso.
En cualquier caso, siempre que uno de los dos se desvincule de la hipoteca, tendremos que hacer un cambio de la misma. Veamos las opciones para hacer este cambio de hipoteca, en ambos casos.
Novación de hipoteca por divorcio
Una de las posibilidades para hacer este cambio en la hipoteca, es hacerlo con el mismo banco con el que tenemos contratada la hipoteca. Pedimos hacer un cambio en el titular, para lo que el banco hará un estudio de riesgo del mismo. Si el que se quedará como titular de la hipoteca y la vivienda, puede asumir la deuda, sólo quedará formalizar el cambio en la escritura.
El inconveniente de la novación es que, aunque podemos pedir renegociar las condiciones también, los bancos no suelen aceptar. Si estudiásemos ofertas de otras entidades, podríamos conseguir un tipo de interés más bajo lo que incluso nos facilitaría entrar en ese endeudamiento del 35%.
Subrogación de acreedor y de deudor
Al cambiar una hipoteca en un divorcio, podemos también renegociar las condiciones. Y, dirigiéndonos a más entidades, podremos estudiar un mayor abanico de posibilidades. Si encuentras una entidad que te ofrezca mejores condiciones de las que tienes, puedes hacer una subrogación de acreedor.
En la novación, haremos un cambio del titular de la hipoteca, es decir, una subrogación de deudor. Pero, en este caso, haríamos también una subrogación de acreedor. Es decir, no sólo cambiamos al titular de la hipoteca, sino también a la entidad financiera.
El problema en este caso es que pocos bancos aceptan las subrogaciones, porque no quieren aceptar las condiciones de la anterior entidad. Por eso, prefieren cancelar la hipoteca y darte una nueva.
Cancelar la hipoteca y contratar una nueva
Esta opción para gestionar la hipoteca en un divorcio puede ser la más interesante si uno de los dos quiere quedarse con la vivienda.
En primer lugar, nos permite negociar con más entidades que la subrogación porque estas podrán poner sus condiciones. Y nosotros podremos, no sólo cambiar el titular, sino también cambiar el tipo de interés y aumentar el plazo de amortización. Todo ello nos puede ayudar a acercarnos al ratio de endeudamiento del 35%.
Además, esta es la mejor opción en el caso de que uno quiera comprar su parte de la vivienda al otro, porque podrá pedir más capital.
¿Qué ocurre con la hipoteca en caso de divorcio con hijos?
Que el matrimonio tenga o no hijos en común no es determinante en la propiedad de la hipoteca. Una escritura de hipoteca es un contrato entre los titulares de la misma y el banco y no sufre ninguna alteración por el hecho de que los titulares se separen. La única situación en la que se produce un cambio en la hipoteca en un divorcio es cuando así lo deciden los titulares.
Por lo que, en el caso de un divorcio con hijos y una vivienda con hipoteca, lo primordial es tratar de llegar a un acuerdo amistoso. Si no conseguís llegar a un acuerdo, tendréis que proceder a la vía judicial para que sea el juez quien decida cómo se reparten los bienes.
¿Y si la vivienda era de los dos, pero la hipoteca sólo de uno?
No es frecuente pero alguna vez nos hemos encontrado con clientes que están en esta situación. Para explicarla, es importante empezar aclarando que hay dos escrituras diferentes; la escritura de compraventa de la vivienda, y la escritura de la hipoteca. Alguna vez, por ejemplo en los casos en los que uno de los miembros de la pareja tiene deudas, nos encontramos con parejas en las que ambos aparecen como titulares de la vivienda en la escritura de compraventa, pero sólo uno de ellos es titular de la hipoteca.
Cuando se da esta situación, es muy importante llegar a un acuerdo. La persona que es titular de la vivienda, pero no de la hipoteca, tiene igualmente derecho a reclamar su parte de la vivienda. Así que, el otro titular tendrá que comprarle su parte o llegar a un acuerdo para que la otra persona renuncie a su parte de la vivienda.
En los casos de divorcio con hipoteca y algún bien en común, es importante recurrir a un abogado que ayude a mediar entre las partes para llegar a un acuerdo amistoso. Y, para gestionar la hipoteca en un divorcio, es importante también estudiar las opciones de la mano de un experto hipotecario que conozca estos procesos.
En TRIOTECA te acompañamos en todo el proceso para gestionar la hipoteca en un divorcio. Y lo mejor es que nuestro servicio es 100% gratuito. Será el banco con el que firmes el cambio de hipoteca quien pagará nuestros honorarios. Y, como todos los bancos nos pagan lo mismo, no tenemos preferencia por ninguno.
