Para las hipotecas actuales se tiene en cuenta el índice del Euribor para fijar el tipo de interés que se aplica. Pero esto no ha sido siempre así, ya que los bancos estuvieron basándose antes en otro indicador.
¿Sabes que en algunos casos se consideró abusivo y aún hay afectados que tienen que reclamar el IRPH de su hipoteca?
Hablamos del Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios, que muchas entidades bancarias utilizaron especialmente durante el boom inmobiliario de los años 2000, antes de la crisis económica del 2008.
Aquí te explicamos algunos de sus elementos claves para que comprendas cómo es. También recordamos qué ocurrió para que dejase de usarse en estos créditos inmobiliarios.
¿Qué es el IRPH?
Realmente el nombre oficial del IRPH es «tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para la adquisición de vivienda libre».
En su día, se tomó así como referencia en las hipotecas a interés variable, de forma que la cuota mensual que debían pagar los clientes dependía del valor de dicho índice.
¿Por qué? Porque el interés se revisa cada cierto tiempo: semestral, trimestral o incluso anualmente. En tu escritura debe figurar esto de forma clara y específica para que sepas que las cuotas pueden evolucionar con el tiempo, en función del IRPH.
Por tanto, este indicador sirve para que suba o baje el tipo de interés que se aplica al préstamo. En consecuencia, el importe que debes abonar te sale más caro o más barato que en anteriores ocasiones.
Pero, ¿cómo se calcula y fija así este índice? Es fácil. Su valor es una media aritmética simple de las TAE de las hipotecas de tres o más años, que se han iniciado o renovado durante el mes del cálculo.
Es decir, que usa la tasa anual equivalente, un indicador porcentual que señala el coste efectivo de una hipoteca. Incluyendo también el tipo de interés, los gastos y las comisiones del banco.
Justo esto último es lo que ha llevado a mucha gente a reclamar el IRPH, ya que con el método explicado para calcularlo se tienen en cuenta de forma duplicada los gastos, las comisiones y el diferencial de las hipotecas.
Cuándo se publica
Con periodicidad mensual, el Banco de España publica cada día 20 (o algún día antes) este índice que va cambiando de valor. También te recordamos, por otro lado, que antes había tres tipos de IRPH: el de Cajas, el de Entidades y el de Bancos.
Sin embargo, solo sobrevivió el segundo, mientras los otros dos desaparecieron con la Ley 14/2013, del 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización.
Cada cuánto tiempo varía este índice
En este 2022, el valor ha ido variando como cada año y, por ejemplo, en junio registraba 1,799 puntos, pero en enero era de 1,485. Igual que puedes reclamar el IRPH de tu hipoteca, puedes consultar sus valores mes a mes porque son totalmente públicos.
Así, por ejemplo, en febrero del 2019 se situaba por encima de los 2,050 puntos y en diciembre del mismo año estaba en los 1,807 puntos.
Si lo comparamos con el Euribor, debemos destacar que este siempre va a estar por debajo del otro índice. En 2022 ha estado situado en los 0,477 puntos de enero y en los 0,852 de junio, por ejemplo.
La explicación está en que es como un componente del valor del IRPH, que no incluye gastos, comisiones y diferencial.
Se calcula con una media aritmética simple mensual de los valores diarios a los que los principales bancos europeos se prestan dinero entre ellos. Los primeros días hábiles de cada mes, el Boletín Oficial del Estado publica el dato del Euribor, que se corresponde al mes anterior.
Las demandas contra hipotecas IRPH
Por lo tanto, ahora que ya sabes la diferencia entre uno y otro índice, comprenderás que la cuota a pagar de un préstamo hipotecario varía según a cuál de los dos esté sujeta.
Así que claramente, con el tipo de interés aplicable más bajo, te sale más barata. Es justo lo contrario al pago que tienen que hacer frente las personas que firmaron su hipoteca ligada al IRPH.
¿Por qué han interpuesto demandas por la vía legal? Porque los firmantes se han encontrado con cuotas muy altas que no han podido pagar o que les ha impedido afrontar otras de sus deudas. Entonces se han visto obligados a reclamar el IRPH ante la justicia.
Debemos recordar aquí que una circular del Banco de España (5/1994, del 22 de julio) establecía que debía aplicarse un diferencial negativo a las hipotecas sujetas al IRPH.
El motivo era que su valor se situaba por encima del de mercado y se tenía que igualar. No obstante, en la práctica se actuó al revés y se aplicaron diferenciales positivos.
Al menos, así lo desvelaron algunas sentencias en los casos que acabaron en los tribunales. Una del 3 de marzo de 2020 del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) dictaminó que los bancos no estaban obligados a aplicar dicho índice, por lo que se puede declarar como una cláusula abusiva.
Además, el fallo señalaba que las entidades debían informar de forma comprensible y transparente de las consecuencias económicas de su aplicación. Concretamente, de su evolución en los dos últimos años antes de firmar el contrato hipotecario.
Si se anula la cláusula, las cantidades cobradas indebidamente deberán ser devueltas al consumidor.
En definitiva, el TJUE dejaba en manos de los jueces españoles valorar caso por caso si la cláusula IRPH era lo suficientemente transparente a ojos del firmante. Si deseas reclamar el IRPH, debes seguir estos pasos:
- Buscar asesoramiento de un abogado especialista del tema en profundidad.
- Recopilar los documentos que necesitas como la escritura, los recibos, etcétera.
- Obtener dos copias de la reclamación extrajudicial a la oficina del banco.
Por otro lado, también puedes optar por la subrogación o cambio de hipoteca, si quieres buscar otra con mejores condiciones. Te recordamos que ya no se comercializan estos préstamos vinculados al índice explicado aquí tras lo ocurrido.
En conclusión, ya ves que a la hora de elegir tu crédito inmobiliario, es importante valorar bien el tipo de interés que tenga. Si es fijo siempre será el mismo y si es variable, cambiará en función del índice.
Ahora solo se sujeta al Euribor, aunque se siga hablando del otro para reclamar el IRPH. ¿Necesitas más ayuda para escoger tu hipoteca? Acude a TRIOTECA.
