Entre 2009 y 2019, la mayoría de familias que contrataron financiación se decantaron por la hipoteca variable. En aquellos años, el Euríbor estaba a niveles bajos y realmente este tipo de hipoteca era la mejor opción. Sin embargo, desde 2023, muchas de estas familias se han visto afectadas por las subidas del Euríbor, viendo encarecida su cuota en la revisión. Por eso, ahora la mayoría de hipotecas que se contratan son de tipo fijo.
¿Qué es exactamente una hipoteca variable?¿Es posible cambiar una hipoteca variable a fija? Te explicamos todo sobre este tipo de producto financiero en este artículo.
¿Qué es una hipoteca variable?
La principal diferencia entre una hipoteca variable, una fija y una mixta, es el tipo de interés. Mientras la fija está sujeta a un Tipo de Interés Nominal, las hipotecas variables, y las mixtas en su periodo variable, dependen del Euríbor.
Habrás visto infinidad de veces anuncios de hipotecas que pone “desde EUR+0,66%”. Esto se refiere a las hipotecas variables. Y es que, el tipo de interés de una hipoteca variable se calcula sumando dos valores:
- El Euríbor (EUR): Te explicamos en profundidad lo que es en este artículo pero, como resumen, es el tipo medio al que las entidades financieras se prestan el dinero entre sí. Si tu hipoteca es de tipo variable, tu interés se calculará teniendo en cuenta el Euríbor del mes anterior a la revisión,que se publica en el Boletín Oficial del Estado.
- El diferencial: Es la parte que ves de “+x%”. El diferencial se pacta con el banco y será siempre el mismo.
Esto significa que, si contratas tu hipoteca en marzo de 2024, con un diferencial de 0,66%, tus intereses hasta la próxima revisión serán del 3,671% (Euríbor de abril) + 0,66%. Es decir, tu interés será del 4,33%.
La revisión de hipoteca
Algo que diferencia al tipo variable del fijo es que, como su nombre indica, va cambiando. Y es que, las hipotecas variables se revisan, anualmente o semestralmente según se acuerde en la escritura de la hipoteca. Lo que se actualiza en esta revisión es el Euríbor.
Siguiendo el ejemplo anterior, si contratas tu hipoteca en marzo de 2024, con revisión anual, tu interés sería del 4,33% hasta marzo de 2025. En ese mes, se revisaría y, si el Euríbor ha bajado, también bajarán tus intereses y por tanto tu cuota mensual descenderá. En cambio, si ha subido, la cuota también aumentará.
¿Cómo calcular la cuota de una hipoteca variable?
Antes de contratar una hipoteca, el banco te enviará la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN). Este documento es una oferta vinculante para el banco e incluye todas las condiciones que te ofrece para la hipoteca. Es como un borrador de la escritura de hipoteca que firmarías si lo que te ofrecen te interesa.
En la FEIN, como en la escritura, se incluye el cuadro de amortización. Este cuadro refleja todos los pagos de tu cuota durante el plazo que dure, así como la parte de la cuota destinada a los intereses y la destinada a la amortización de capital (devolver el dinero prestado).
En el cuadro de amortización de una hipoteca fija, vemos el cálculo de intereses real de la hipoteca. Lo que aparece en ese cuadro es lo que vas a pagar. Sin embargo, en el caso de las hipotecas variables, lo que se incluye en el cuadro de amortización es una estimación. Y es que, no se puede prever la evolución del Euríbor, por eso sólo podemos hacer una aproximación.
En resumen, no es posible calcular la cuota de una hipoteca variable a largo plazo.
Ventajas e inconvenientes de las hipotecas variables
Ventajas de la hipoteca variable
La gran ventaja de las hipotecas variables es la posibilidad de aprovechar las bajadas del Euríbor. Y es que, si el Euríbor baja, también lo hará tu cuota, cosa que no ocurre con una hipoteca fija.
Por ejemplo, en mayo de 2020, el Euríbor estaba en un 0,081%. Por lo tanto, quienes tenían su revisión de hipoteca en junio de 2020 se quedaron con un tipo de interés de 0,081% más el diferencial. Si seguimos el ejemplo anterior, con un diferencial del 0,66%, el tipo de interés era del 0,74%. Es realmente un tipo de interés que no conseguimos en una hipoteca fija.
Inconvenientes de la hipoteca variable
El gran inconveniente de este tipo de hipotecas, como has visto cuando hemos hablado de cómo calcular la cuota, es su imprevisibilidad. No podemos predecir cómo va a evolucionar el Euríbor. Y, si vivimos una situación como la de 2023, en la que el Euríbor superó el 4%, la cuota se encarece notablemente.
Por ejemplo, quienes en junio de 2020 veían su tipo de interés en un 0,74% (siguiendo el ejemplo anterior con un diferencial del 0,66%, en junio de 2023 se encontraron con un tipo de interés del 4,66%.
¿Qué es mejor en 2024, una hipoteca variable o fija?
En febrero de 2024 el Euríbor estaba en un 3,671%. En cambio, el tipo medio fijo firmado en Trioteca era del 2,97%, y el mixto en su periodo fijo del 2,64%. Por lo tanto, en 2024, si tenemos que elegir entre una hipoteca variable o una fija, definitivamente nos decantamos por la hipoteca fija.
Pero no debemos olvidar que tenemos la opción de la hipoteca mixta si no queremos descartar posibles bajadas del Euríbor. La hipoteca mixta te permitirá conseguir un tipo fijo más bajo que el Euríbor durante unos años. Cuando pase a tipo variable, si el Euríbor ha bajado, pagarás menos por tu hipoteca. En cambio, si ha subido, podrás hacer el cambio de hipoteca a tipo fijo.
Por lo tanto, en 2024, las mejores opciones son las hipotecas fijas y mixtas, por delante de las variables.
¿Puedo cambiar una hipoteca variable a fija?
Desde la aprobación de la coloquialmente llamada “Ley Hipotecaria” en 2019, puedes cambiar tu hipoteca siempre que quieras. Sea fija, mixta o variable, si crees que puedes mejorarla, puedes hacer el cambio.
Las opciones para cambiar una hipoteca variable a fija son la novación, la subrogación y el cambio de hipoteca. Y, lo mejor, es que en 2024 no tendrás que pagar comisiones, porque han quedado canceladas como parte de las medidas aprobadas por el Gobierno dentro del Escudo Social.
Novación hipotecaria
Esta opción consiste en renegociar las condiciones con el banco con el que tienes contratada la financiación. En este caso, para pedirle cambiar la hipoteca variable a fija. Sin embargo, con la novación hipotecaria, no podrás valorar si otras entidades tienen mejores tipos.
Además, habitualmente, las entidades no están abiertas a negociar las condiciones. Por eso, la novación hipotecaria no suele ser la mejor opción para cambiar una hipoteca variable a fija.
Subrogación hipotecaria
Otra opción es la subrogación de hipoteca. Esta consiste en cambiar la hipoteca de una entidad a otra, renegociando las condiciones. La subrogación te permite estudiar otras ofertas, pero algunas entidades no aceptan este tipo de operaciones. Suelen preferir hacer una cancelación y nueva hipoteca; el cambio de hipoteca.
Cambio de hipoteca
Esta opción te abre las puertas de todos los bancos. En este caso, se trata de estudiar ofertas de otras entidades y, cuando elegimos una, cancelar la hipoteca vigente y firmar una nueva.
La gran preocupación en este caso es para quienes se desgravan la hipoteca, que se plantean si podrán seguir haciéndolo. Y la respuesta es que sí. Con un cambio de hipoteca, si te desgravar la hipoteca de la declaración de la renta, podrás seguir haciéndolo.
¿Quieres cambiar tu hipoteca variable a fija? En Trioteca, te acompañamos en todo el proceso, consiguiéndote ofertas en la primera llamada gracias a nuestra tecnología. Y lo mejor, es que nuestro servicio es completamente gratuito. El único gasto que tendrás que asumir en el cambio de hipoteca variable a fija es la tasación, que ronda los 250-500€.
