La mayoría de hipotecas variables en España están sujetas al Euríbor. Pero, se estima que alrededor de un 10% están sujetas al IRPH. ¿Qué es el IRPH de las hipotecas?¿por qué ha habido tanta polémica estos años sobre este índice?. Veámoslo 😉
¿Qué es el IRPH?
El IRPH son las siglas de “Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios” y es el tipo de interés medio, calculándose con la TAE no con el TIN, que los bancos aplican a las hipotecas cada mes. Nació a finales del siglo XX.
Es un índice que se utilizaba como alternativa al Euríbor para las hipotecas variables, aunque está prácticamente en completo desuso en las nuevas hipotecas, pero sí se utilizó bastante hace unos años.
Tipos de IRPH
Hasta 2013, había 3 tipos de IRPH;
- El de bancos; que representaba la media de las hipotecas concedidas por los bancos.
- El de cajas; hipotecas concedidas por cajas de ahorros.
- El de entidades; que era la media de las hipotecas concedidas por bancos y cajas de ahorros.
Tras la crisis de 2008, muchos bancos y cajas de ahorros desaparecieron así que la división en 3 IRPH diferentes perdió sentido. Por ello, en octubre de 2013 el Gobierno de España suprimió el de bancos y el de cajas y, desde el 1 de noviembre de 2013, solo se publica el IRPH de entidades.
¿A cuánto está el IRPH de las hipotecas y dónde puedo verlo?
El IRPH se publica en el Boletín Oficial del Estado (BOE), bajo el nombre de “Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para la adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en España”.
En junio de 2025 el IRPH de las hipotecas cerró en un 2,802%, muy por encima del Euríbor, que también podemos encontrar en el BOE.
¿En qué se diferencian el IRPH y el Euríbor?
El Euríbor es el tipo medio al que las principales entidades financieras europeas se prestan capital entre sí, en cambio el IRPH es el tipo medio de las hipotecas que conceden los bancos en España. Eso explica en gran parte por qué el IRPH sea mucho más elevado que el Euríbor porque en esta media se incluyen las hipotecas variables en las que se tiene en cuenta la suma del Euríbor más el diferencial, además de todas las hipotecas fijas.
Además, y tal y como explica el Banco de España, la media se hace con la TAE, no con el TIN, lo que eleva aún más la media.
La polémica del IRPH de las hipotecas
Como ocurrió con otros aspectos de los productos financieros antes de la crisis, muchas personas firmaron préstamos sin conocer o entender realmente las condiciones. Por eso en 2019 se aprobó la Ley de contratos de crédito inmobiliario (coloquialmente conocida como Ley Hipotecaria)
En lo que al IRPH se refiere, las entidades lo promocionaban como un índice más seguro porque es menos variable que el Euríbor. sin embargo, los contratantes no eran plenamente conscientes de que este índice siempre cotizaría por encima del Euríbor y, por tanto, acabarían pagando más.
Y es que, salvo en abril de 2023, el IRPH siempre ha cotizado por encima del Euríbor, ya que tiene en cuenta este y el diferencial para la media. También se toma en cuenta la TAE de las hipotecas fijas que, durante muchos meses, estuvieron por encima de los intereses que pagaban los hipotecados a tipo variable con un Euríbor rondando el 0%.
Tras la crisis, muchas personas reclamaron judicialmente lo pagado por firmar su hipoteca sujeta al IRPH, aludiendo a que este índice era abusivo y no eran plenamente conocedores de lo que estaban firmando. El objetivo era pedir que se eliminase el IRPH y se devolviese lo pagado de más.
Pero, si bien la justicia europea ha abierto la prueba a declarar abusivo el IRPH de las hipotecas por falta de transparencia en su aplicación, el Tribunal Supremo dictaminó en enero de 2022 que el IRPH no es abusivo aunque exista falta de transparencia por parte del banco.
¿Puedo reclamar el IRPH?
Aunque la justicia europea sí pueda considerar abusivo el IRPH si existe falta de transparencia, la decisión está en mano de los tribunales de nuestro país. Algunos tribunales regionales han tomado como referencia el criterio del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, pero, en última instancia, la decisión recaerá sobre el Tribunal Supremo. Y, según la sentencia que emitió en enero de 2022, el Supremo no considera el IRPH abusivo y por tanto, tampoco abre la puerta a reclamar su eliminación y una compensación, aunque la entidad no informase de la evolución del mismo como sí se hace actualmente con las hipotecas variables sujetas al Euríbor.
Así como sí es posible reclamar otros gastos de la hipoteca por considerarse abusivos, en el caso del IRPH, si la entidad decide llegar hasta el Supremo, será complicado conseguir una sentencia favorable.
La mejor opción; eliminar el IRPH de tu hipoteca
La vía judicial es complicada como has podido ver, así que la mejor opción para quitar el IRPH de tu hipoteca es renegociarla. Para ello tienes tres opciones:
- Hacer una novación, negociando las condiciones de tu hipoteca con el banco con el que la tienes.
- Una subrogación, cambiando la hipoteca de banco cambiando en la escritura el acreedor y las condiciones.
- Una cancelación y nueva hipoteca, cancelando la hipoteca y contratando una nueva con otra entidad, que pagará a la anterior el capital pendiente de amortizar.
