Rehipotecar una vivienda es una operación habitual cuando queremos mejorar las condiciones o ampliar el capital. Y no debemos confundirlo con hipotecar una vivienda ya pagada, aunque te explicaremos ambos casos.
¿Qué es una rehipoteca?
Rehipotecar una vivienda consiste en cancelar la hipoteca que tienes contratada y contratar una nueva hipoteca con esa misma vivienda como garantía. Lo que más a menudo llamamos un cambio de hipoteca.
Pero muchas veces se confunde el término rehipotecar, utilizándolo para las operaciones en las que se hipoteca una vivienda libre de cargas, que ya está pagada. Esto técnicamente no es una rehipoteca, pero coloquialmente se usa a menudo el termino rehipoteca para referirnos a este tipo de operación.
En este artículo te explicamos ambos casos, la cancelación y nueva hipoteca, y la de rehipotecar una vivienda ya pagada.
¿Cómo se rehipoteca la vivienda?
En este tipo de operaciones, las entidades valorarán, como ocurre con la nueva hipoteca, tu situación financiera:
- Que tengas estabilidad laboral
- Que el plazo de amortización, sumado a tu edad, no supere los 75 años.
- Que la cuota de la hipoteca, sumada a cualquier otro préstamo, no supere el 35% de tus ingresos netos mensuales.
- Que no figures en ficheros de deudores.
Con todo esto, el proceso es diferente si lo que queremos es renegociar una hipoteca o hipotecar una vivienda que ya tenemos en propiedad y libre de cargas.
En el caso de un cambio de hipoteca
Si la rehipoteca es para cancelar la hipoteca vigente y contratar una nueva, los pasos son los siguientes:
- Recopilamos toda la documentación que necesitamos para pasar el estudio de riesgos de las entidades. En este caso necesitarás no sólo tu información personal sino también la escritura de compraventa y la de la hipoteca.
- Tasamos la vivienda de nuevo.
- Conseguimos ofertas de las entidades y, cuando tenemos una mejor que la hipoteca actual, avisamos a tu banco por burofax.
- El banco tiene unos días para lanzar su contraoferta y tú decides si la aceptas o no.
- Si no la aceptas, se cancela la hipoteca actual y se firma una nueva con la entidad que te ha hecho la oferta que te interesa. Esta entidad pagará el capital pendiente de amortizar a tu banco inicial.
En el caso de rehipotecar una vivienda ya pagada
Para rehipotecar una vivienda ya pagada, el proceso es parecido al de contratar una hipoteca nueva. Eso sí, lo primero es que compruebes que has formalizado la cancelación registral de la hipoteca.
- Te diriges a las entidades financieras, que estudiarán tu perfil.
- Habrá que tasar de nuevo la vivienda.
- Y, cuando tengas una oferta que te interese sobre la mesa, firmas la hipoteca.
En Trioteca no podemos gestionar rehipotecas de viviendas ya pagadas.
¿Para qué puede servirme una rehipoteca?
En el caso de un cambio de hipoteca
Las razones más habituales para pedir un cambio de hipoteca son:
- Que busquemos mejorar las condiciones, reduciendo el tipo de interés o las bonificaciones.
- Que queramos cambiar una hipoteca variable a fija o mixta.
- Que necesitemos una ampliación de capital para, por ejemplo, hacer una reforma.
En el caso de una rehipoteca de una vivienda ya pagada
Si tenemos una vivienda libre de cargas, podemos solicitar una nueva hipoteca sobre la misma para, por ejemplo:
- Conseguir liquidez, bien sea para el pago de deudas o para emprender.
- Reformar la vivienda.
- Reunificar deudas.
- Comprar una segunda vivienda.
Sin embargo, ten en cuenta que estás asumiendo un riesgo. Si, por ejemplo, decides rehipotecar tu vivienda para emprender y las cosas no salen como esperabas, tu vivienda será la garantía del préstamo y, por tanto, el banco podría embargarla si no pudieses pagar la hipoteca. En cambio, si es para una reforma, no dependemos tanto de factores externos más allá de que nuestra situación personal cambie. Por eso, siempre es importante valorar si esta es la mejor forma de obtener la liquidez que necesitamos.
¿Qué gastos supone una rehipoteca?
En el caso de un cambio de hipoteca
En este caso, los gastos serán:
- Las comisiones por cancelación y/o amortización anticipada, si las hubiere en tu escritura de hipoteca actual.
- La cancelación registral.
- La tasación de la vivienda, ya que esta tiene una validez máxima de 6 meses por lo que no servirá la original.
- La copia de la escritura de la hipoteca.
En el caso de una rehipoteca de una vivienda ya pagada
En este caso los gastos dependerán del tipo de operación, pero los que siempre tendrás que tener en cuenta son:
- La cancelación registral, si no la hubieses formalizado al terminar de pagar la hipoteca.
- La tasación.
- La copia de la escritura de hipoteca.
¿Hay otras opciones para cambiar una hipoteca?
Sí, efectivamente, cancelar la hipoteca y contratar una nueva no es la única opción. También puedes recurrir a la novación o la subrogación.
Novación
Consiste en renegociar las condiciones con tu propio banco. Pero rara vez las entidades aceptan una novación que implique, por ejemplo, una mejora de los intereses, porque al final supone una pérdida para la entidad.
Subrogación
En este caso cambiamos la hipoteca de banco pero no cancelándola, sino cambiando el acreedor, lo que se conoce como subrogación de acreedor. Pero, muchas entidades no aceptan las subrogaciones de hipoteca y suelen preferir la cancelación y nueva hipoteca, ya que les supone menos gasto de gestión.
