Con el contexto actual es lógico que te preguntes si realmente es un buen momento para comprar vivienda. Cada día abrimos los periódicos y vemos que han subido los tipos de interés. Pero decidir si este es tu momento para comprar una vivienda depende de muchos más factores. Así que veamos si 2023 es tu año, dividiendo el análisis en tres grandes pilares; el contexto, tanto el económico como el tuyo personal, la vivienda y las hipotecas.
Pongámonos en contexto
Tu situación personal
Lo más importante que tienes que valorar para decidir si es un buen momento para comprar una vivienda son tus necesidades y tu situación. Al final, cuando las hipotecas se encarecen, el precio de la vivienda baja y viceversa. Así que lo más importante es decidir si es una buena decisión para tu contexto personal.
Para valorar si 2023 es un buen año para comprar tu primera vivienda lo primero que tienes que evaluar es si cumples los requisitos para conseguir una hipoteca que son los siguientes:
- Tienes ahorros: Incluso aunque consigas un alto porcentaje de financiación, necesitarás hacer frente a los gastos de la compraventa y los impuestos.
- Tienes una estabilidad laboral y financiera: Para conseguir una hipoteca el banco tiene que comprobar que tienes unos ingresos estables todos los meses, desde hace tiempo. Por ejemplo, si eres autónomo/a no tienes por qué tener problemas para conseguir una hipoteca si llevas años teniendo una estabilidad. Y si tienes un contrato indefinido pero aún no has superado el periodo de prueba, sí puede ser un inconveniente.
- Compras una vivienda que se ajusta a tu capacidad de compra: Lo que no es una buena decisión es tener un ratio de endeudamiento que no es sano. Tu hipoteca no debería suponer más del 35% de tus ingresos (40% en algunas excepciones). Si lo superase, estarías sobreendeudándote.
Teniendo todo esto en cuenta, valora también tus necesidades como persona. Si quieres una vivienda grande pero aún no tienes suficientes ahorros, quizás es mejor darte un margen para seguir ahorrando. O puedes plantearte comprar una vivienda pequeña a modo de inversión. Si, en cambio, estás pagando un alquiler que supone el 50% o incluso más de tus ingresos, seguramente sí sea un buen momento para comprar vivienda. También puede ser que estés buscando más estabilidad para tu familia, algo que es más sencillo con una hipoteca a tipo fijo que con un alquiler que se actualiza cada cierto tiempo. Todo depende de lo que necesitas en esta etapa de tu vida.
El entorno
Es una realidad que hemos vivido unos años muy convulsos. Hemos superado una pandemia mundial que paralizó toda nuestra economía y ahora nos estamos recuperando de ello. Hace ya un año que estalló la guerra de Ucrania, con un impacto enorme en toda Europa.
En España, como en el resto de países de la Unión Europea, la inflación se disparó en 2022. En marzo de este año, el aumento interanual del IPC ya era del 16,6% según los datos del INE.
Para frenar esta inflación, el Banco Central Europeo ya ha subido los tipos de interés un total de 8 veces en el último año. El tipo principal de refinanciación está ya en el 4%. A su vez, el Euríbor ha aumentado también, superando por primera vez desde 2008 el 4%. Esto se ha traducido en aumentos muy pronunciados en las cuotas a tipo variable.
Pero, incluso entornos convulsos presentan oportunidades. Por ejemplo, el ascenso del Euríbor ha llevado al gobierno a anular las comisiones por amortización anticipada y subrogación de las hipotecas variables creando un buen clima para un cambio al tipo fijo. El precio de la vivienda ha empezado a bajar, registrando en junio un descenso de más de 20.000€ de media. Las hipotecas mixtas han resurgido, ofreciendo tipos de interés muy interesantes. Así que, si tienes ahorros, y estabilidad laboral y sientes que este es tu momento, definitivamente 2023 puede ser un buen momento para comprar una vivienda.
¿Cómo está el mercado inmobiliario este 2023?
El mercado inmobiliario vive en constante evolución, adaptándose al contexto social y económico.
El precio de la vivienda en 2023
El precio de la vivienda está bajando. El precio medio de las viviendas adquiridas en el primer semestre de 2022 fue de 308.083€. En este primer semestre de 2023 es de 211.061€. Definitivamente, la subida de los tipos de interés se está haciendo notar.
Por eso hemos empezado este artículo mencionando que para decidir si es un buen momento para comprar vivienda no te centrases sólo en los tipos de interés. Al final, aunque los tipos de interés estén más altos que hace un año, la vivienda es más barata. En cambio, si los tipos de interés están extraordinariamente bajos, como ocurrió en 2022, pagarás menos intereses, pero la misma vivienda será más cara que cuando los tipos están altos.
Oferta y demanda
Los tipos de interés de 2022 generaron un boom de compra de vivienda. Según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) las operaciones de compraventa aumentaron en 2022 un 14,7% con respecto al año anterior. Con un total de 649.494 operaciones, se registró la cifra más alta desde 2007.
2023, sin embargo, ha empezado con una vuelta a la normalidad. Mientras de enero a mayo de 2022 se firmaron 272.922 compraventas segun los datos del INE, en los mismos meses de este año se han registrado 261.784 compraventas de vivienda.
Este descenso de la demanda viene motivada por la subida de tipos de interés. Como las hipotecas son más caras que en 2022, los vendedores se han visto obligados a bajar los precios. Esto ha provocado que también haya descendido la oferta de vivienda en venta.
El mercado del alquiler
A la hora de analizar si es un buen momento para comprar una vivienda no podemos dejar de lado el alquiler, por dos razones esenciales. La primera, que comprar una vivienda es una inversión, y es importante evaluar el rendimiento que puede ofrecernos. Por el otro, tendremos que comparar lo que pagaríamos de cuota hipotecaria con lo que pagamos de alquiler para valorar qué opción te permite tener un ratio de endeudamiento más sano.
El alquiler ha tocado máximos históricos en varias ciudades en España entre finales de 2022 y principios de 2023. La incertidumbre con respecto al impacto de la Ley de Vivienda ha provocado un descenso muy grande de la oferta de vivienda en alquiler, lo que ha llevado a un aumento exponencial de los precios. Según datos de Gesvalt, el aumento interanual de los precios del alquiler ha sido de un 15% en España. Muy por delante de esa media se encuentran Baleares (+22,4%), Málaga (+21,1%), Santa Cruz de Tenerife (+20,2%), Gerona (+20%) y Cantabria (+16,1%).
Por lo tanto, si vives de alquiler, en muchas ciudades necesitas tener unos ingresos altos para que lo que destinas a tu vivienda no supere el 35% recomendado.
¿Y el mercado hipotecario?
Es evidente; los tipos de interés en 2023 no son tan atractivos como los que podían conseguirse en 2022. Pero no debemos olvidar que lo que experimentó el mercado el año pasado fue algo fuera de lo común. Conseguir una hipoteca fija al 1,5% no es lo normal.
Por otro lado, las hipotecas variables son una opción que para la mayoría de perfiles queda descartada. Tendremos entonces que valorar entre las hipotecas a tipo fijo y las mixtas, que nos ofrecen una seguridad en estos años de incertidumbre.
Dentro de estas dos opciones, aún podemos conseguir buenas condiciones. A junio de 2023, los clientes que consiguieron su hipoteca con TRIOTECA a tipo fijo firmaron un tipo de interés medio del 2,89%. Los que optaron por una hipoteca mixta firmaron un tipo para su periodo fijo del 2,44%. Por lo tanto, aún es posible conseguir una buena hipoteca.
Con toda estas variables analizadas, volvemos a lanzar la pregunta; ¿Es el 2023 un buen momento para comprar vivienda? La respuesta, como siempre ocurre en nuestro sector, es que depende. El primer paso para saberlo es contactar con un profesional que analice tu perfil y te guíe sobre lo que podrías conseguir. Y eso es algo que con TRIOTECA, conseguirás gratis. Rellena nuestro formulario y valoremos juntos si este es tu momento.
