Uno de los grandes retos para la compra de una vivienda es conseguir el ahorro necesario, tanto para la entrada, como para los gastos. Ello, sumado al aumento de los precios del alquiler, ha hecho crecer las búsquedas de hipoteca 100%. ¿Es posible conseguir este tipo de producto hipotecario?
Qué son las hipotecas 100%
Para poder explicar qué es una hipoteca 100%, primero tenemos que explicar qué es el porcentaje de financiación.
Cuando pides una hipoteca para comprar una vivienda, habrá dos valores; el precio de compraventa y el valor de tasación. El banco te ofrecerá un porcentaje de financiación, que normalmente se aplicará sobre el más bajo de esos dos valores.
Pongamos un ejemplo:
Verónica compra una vivienda que tiene un precio de compraventa de 160.000€. Al tasarla, el tasador le da un valor de 150.000€. Verónica se dirige al banco y le ofrecen una hipoteca al 80% sobre el valor de tasación. Eso significa que, de los 160.000€ que pagará por la vivienda, el banco le prestará 120.000€. Por lo tanto, Verónica necesitará aportar un ahorro de 40.000€, más otro 10% del precio de compraventa, para los gastos.
Cuando hablamos de una hipoteca 100% nos referimos a créditos hipotecarios que cubren el 100% del valor más pequeño entre el valor de compraventa y el precio de tasación. En el ejemplo anterior, Verónica conseguiría un préstamo de 150.000€.
Cómo conseguir una hipoteca 100%
Tenemos que partir de la base de que, conseguir hipotecas al 100% es muy difícil. Pero, en algunas situaciones se puede conseguir un 90% o hasta un 100%. No debemos olvidar eso sí, que en esa financiación no se incluyen los gastos relativos a la escritura de compraventa, los impuestos ni la tasación.
Doble garantía
Uno de los requisitos que, de cumplirlos, puede acercarnos más a una hipoteca 100% es el de aportar una doble garantía. Esto significa que, además de tener como garantía la vivienda que estamos comprando, aportamos una segunda garantía adicional. Esta debe ser una segunda vivienda libre de cargas de un familiar directo.
En una hipoteca 100%, con una segunda garantía, en caso de impago la entidad podría embargar ambos inmuebles.
Pisos de bancos
Otra opción que puede facilitarte el conseguir una hipoteca 100% o, al menos, con un alto porcentaje de financiación es comprar un piso de un banco. Las entidades tienen mucho interés en dar salida a estos inmuebles por lo que suelen ofrecerte mejores condiciones para comprarlas.
Eso sí, hay pisos de bancos que están en muy mal estado así que es probable que después necesites invertir en una reforma, pero no siempre es así.
Ayudas para hipotecas 100%
Ante la dificultad que tienen los más jóvenes para poder ahorrar con el contexto actual, existen ayudas en algunas comunidades autónomas para conseguir hipotecas 100% o 90%.
Es el caso de, por ejemplo la Comunidad de Madrid y su plan de “Mi Primera Vivienda”. Con estas ayudas, los menores de 35 años pueden conseguir una hipoteca para financiar hasta el 95% de la vivienda. Otro ejemplo es la Comunidad de Murcia, que aprobó ayudas de hasta 10.800€, siempre que no superen el 20% de la adquisición.
Por lo tanto, si buscas hipotecas 100%, te recomendamos informarte sobre las ayudas vigentes en tu comunidad, especialmente si eres menor de 35 años y es tu primera vivienda.
Los avales ICO
Este 2024 el Gobierno lanzó los avales ICO; una partida de 2.500 millones de euros para avalar la compra de viviendas y mejorar el acceso a la misma.
Estos avales financiados por el Instituto de Crédito Oficial (ICO) avalan el 20% del precio de compra de la vivienda. Es decir, el Ministerio de Vivienda avalará la compra de tu vivienda durante 10 años. Tú eres responsable de pagar el 100% del préstamo, pero, si se produce un impago durante los primeros 10 años, respondería por ti el Ministerio de Vivienda. Igualmente tendrás que devolver el importe al Ministerio si se produjese ese caso.
En Trioteca podemos gestionar avales ICO, siempre y cuando seas menor de 35 años y/o tengas hijos/as, la vivienda tenga un precio de, al menos, 120.000€, cumplas los requisitos de la entidad y aportes los ahorros para los gastos de la compraventa
Los inconvenientes de la hipoteca 100%
Partiendo de la base de que, incluso aunque tengamos los ahorros para los gastos de compraventa, conseguir una hipoteca 100% es muy complicado, tenemos que tener en cuenta además todos los inconvenientes que suponen. En Trioteca siempre te recomendaremos que, como máximo, solicites una hipoteca al 90%.
Son más caras
Las hipotecas 100% no son un producto seguro para la entidad porque la persona contratante no ha demostrado tener capacidad de ahorro. Por eso, en el caso de que te la concedan, el tipo de interés será elevado y puede que te soliciten bonificaciones que no tendrías en una hipoteca normal, como un seguro de impago.
Conllevan más riesgo
Contratar una hipoteca 100%, si es con una segunda vivienda como garantía, supone un riesgo adicional. En caso de impago, el propietario que puso su vivienda como aval para la hipoteca podría perder su hogar. Esa es la razón principal por la que no te recomendamos contratar este tipo de hipoteca.
Este riesgo, eso sí, no ocurre si solicitamos los avales ICO, ya que en este caso no necesitaremos aportar una doble garantía.
¿Se pueden conseguir hipotecas 100% más gastos?
Comprar un inmueble conlleva unos gastos. Concretamente, los gastos de notaría, gestión y registro de la escritura de compraventa, el pago del ITP o el IVA, y el IAJD, y la tasación. Estos gastos suelen sumar en total alrededor de un 10% del precio de compraventa.
Retomando el ejemplo de Verónica diríamos entonces que:
Para comprar esa vivienda con un precio de 160.000€, necesitará tener además 16.000€ para gastos. Por lo tanto, necesita en total 170.000€. Si la vivienda tiene un valor de tasación de 150.000€, necesitaría una hipoteca que financiase casi el 110% del valor de tasación. Ninguna entidad ofrece ese porcentaje de financiación.
Si ya de por sí es complicado conseguir una hipoteca 100%, las hipotecas 100% más gastos son un producto completamente inviable. Para comprar una vivienda siempre deberemos aportar un ahorro.
¿Qué debo tener en cuenta si solicito una hipoteca 100%?
Antes de contratar una hipoteca 100% no olvides que:
- Tu hipoteca no tiene que superar el 35% de tus ingresos: En algunos casos puede llegar a ser de hasta el 40%. No hay entidades que te permitan superar tu capacidad de endeudamiento y tampoco sería ético, porque estarías adquiriendo un producto por encima de tus posibilidades.
- Valora si no merece la pena esperar: Sabemos que es difícil ahorrar. Pero, si esperas poder crecer profesionalmente en los próximos años, igual aún no es tu momento. Es mejor esperar un poco y ahorrar que sobreendeudarte o pagar más intereses por no esperar unos pocos años.
- Recurre a un profesional: Cuando hablamos de productos financieros tan complicados como las hipotecas 100%, lo mejor es que los busques de la mano de un experto.
