Entre 2009 y 2019, la mayoría de familias que contrataron financiación se decantaron por la hipoteca variable. En aquellos años, el Euríbor estaba a niveles bajos y realmente este tipo de hipoteca era la mejor opción. Sin embargo, desde 2023, muchas de estas familias se vieron enormemente afectadas por las subidas del Euríbor, viendo encarecida su cuota en la revisión. Todo ello ha llevado a una movilización del mercado hacia el tipo fijo, que ya acapara más del 80% de operaciones.
¿Qué es exactamente una hipoteca variable?¿Es posible cambiar una hipoteca variable a fija? Te explicamos todo sobre este tipo de producto financiero en este artículo.
¿Qué es una hipoteca variable?
La principal diferencia entre una hipoteca variable, una fija y una mixta, es el tipo de interés. Mientras la fija está sujeta a un Tipo de Interés Nominal, las hipotecas variables, y las mixtas en su periodo variable, dependen del Euríbor.
Habrás visto infinidad de veces anuncios de hipotecas que pone “desde EUR+0,66%”. Esto se refiere a las hipotecas variables. Y es que, el tipo de interés de una hipoteca variable se calcula sumando dos valores:
- El Euríbor (EUR): Te explicamos en profundidad lo que es en este artículo pero, como resumen, es el tipo medio al que las entidades financieras se prestan el dinero entre sí. Si tu hipoteca es de tipo variable, tu interés se calculará teniendo en cuenta el Euríbor del mes anterior a la revisión,que se publica en el Boletín Oficial del Estado.
- El diferencial: Es la parte que ves de “+x%”. El diferencial se pacta con el banco y será siempre el mismo.
Esto significa que, si contratas tu hipoteca en marzo de 2024, con un diferencial de 0,66%, tus intereses hasta la próxima revisión serán del 3,671% (Euríbor de abril) + 0,66%. Es decir, tu interés será del 4,33%.
Las hipotecas variables con IRPH
Alrededor del 10% de hipotecas variables en España está sujeta alc IRPH y no al Euríbor. El IRPH son las siglas de «Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios». Este índice es un índice alternativo al Euríbor y, mientras el Euríbor es el precio al que los bancos europeos se prestan dinero entre sí, el IRPH es el interés que los bancos aplican a las hipotecas que conceden cada mes.
El IRPH, como el Euríbor de las hipotecas, se publica en el Boletín Oficial del Estado (BOE).
La revisión de hipoteca
Algo que diferencia al tipo variable del fijo es que, como su nombre indica, va cambiando. Y es que, las hipotecas variables se revisan, anualmente o semestralmente según se acuerde en la escritura de la hipoteca. Lo que se actualiza en esta revisión es el Euríbor.
La revisión de la hipoteca puede darnos buenas, o malas noticias. Si el Euríbor baja con respecto a la anterior revisión, nuestra cuota mensual será también más baja. Pero, si el Euríbor sube, como fue el caso en 2023, la cuota de tu hipoteca variable también aumentará. A lo largo de 2023 nos encontramos casos en los que su cuota había aumentado hasta 1.000€ con respecto al año anterior.
Siguiendo el ejemplo anterior, si contratas tu hipoteca en marzo de 2024, con revisión anual, tu interés sería del 4,33% hasta marzo de 2025. En ese mes, se revisaría y, si el Euríbor ha bajado, también bajarán tus intereses y por tanto tu cuota mensual descenderá. En cambio, si ha subido, la cuota también aumentará.
¿Cómo calcular la cuota de una hipoteca variable?
Antes de contratar una hipoteca, el banco te enviará la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN). Este documento es una oferta vinculante para el banco e incluye todas las condiciones que te ofrece para la hipoteca. Es como un borrador de la escritura de hipoteca que firmarías si lo que te ofrecen te interesa.
En la FEIN, como en la escritura, se incluye el cuadro de amortización. Este cuadro refleja todos los pagos de tu cuota durante el plazo que dure, así como la parte de la cuota destinada a los intereses y la destinada a la amortización de capital (devolver el dinero prestado).
En el cuadro de amortización de una hipoteca fija, vemos el cálculo de intereses real de la hipoteca. Lo que aparece en ese cuadro es lo que vas a pagar. Sin embargo, en el caso de las hipotecas variables, lo que se incluye en el cuadro de amortización es una estimación. Y es que, no se puede prever la evolución del Euríbor, por eso sólo podemos hacer una aproximación.
En resumen, no es posible calcular la cuota de una hipoteca variable a largo plazo.
Ventajas e inconvenientes de las hipotecas variables
Ventajas de la hipoteca variable
La gran ventaja de las hipotecas variables es la posibilidad de aprovechar las bajadas del Euríbor. Y es que, si el Euríbor baja, también lo hará tu cuota, cosa que no ocurre con una hipoteca fija.
Por ejemplo, en mayo de 2020, el Euríbor estaba en un 0,081%. Por lo tanto, quienes tenían su revisión de hipoteca en junio de 2020 se quedaron con un tipo de interés de 0,081% más el diferencial. Si seguimos el ejemplo anterior, con un diferencial del 0,66%, el tipo de interés era del 0,74%. Es realmente un tipo de interés que no conseguimos en una hipoteca fija.
Inconvenientes de la hipoteca variable
El gran inconveniente de este tipo de hipotecas, como has visto cuando hemos hablado de cómo calcular la cuota, es su imprevisibilidad. No podemos predecir cómo va a evolucionar el Euríbor. Y, si vivimos una situación como la de 2023, en la que el Euríbor superó el 4%, la cuota se encarece notablemente.
Por ejemplo, quienes en junio de 2020 veían su tipo de interés en un 0,74% (siguiendo el ejemplo anterior con un diferencial del 0,66%, en junio de 2023 se encontraron con un tipo de interés del 4,66%.
¿Qué es mejor en 2024, una hipoteca variable o fija?
En octubre de 2024 el Euríbor se ha situado en el 2,691%. En cambio, el tipo medio fijo firmado en Trioteca ha sido del 2,56%, y el mixto en su periodo fijo del 2,23%. Por lo tanto, en 2024, si tenemos que elegir entre una hipoteca variable o una fija, definitivamente nos decantamos por la hipoteca fija.
Pero nuestra decisión no se debe solo a la comparativa entre el tipo fijo actual y el Euríbor. Al final, esto es fluctuante y, con una hipoteca variable podemos aprovecharlo. Nuestra mayor motivación para decantarnos por el tipo fijo es la seguridad. Son pocas las familias que pueden permitirse un aumento de su cuota de 600€, algo que ha sido habitual a lo largo de 2023. Así que, salvo para los perfiles con alto poder adquisitivo que puedan permitirse el riesgo, nuestra elección es siempre el tipo fijo.
Además, no debemos olvidar que, tal y como contempla la Ley Hipotecaria, podremos renegociar nuestra hipoteca cuando queramos. Si en 2023 firmaste una hipoteca fija al 3%, pero en 2025 encuentras ofertas al 2%, podrás cambiar tu hipoteca y tu banco no podrá negarse. Es una operación habitual que, en Trioteca a lo largo de 2023, llegó a representar hasta el 50% del total de operaciones.
La alternativa; una hipoteca mixta
Algunas personas prefieren asumir el riesgo de que su cuota esté sujeta al Euríbor, porque pueden permitirse las fluctuaciones. En ese caso, y teniendo en cuenta que actualmente los tipos fijos firmados están por debajo del Euríbor, nuestra opción sería la hipoteca mixta.
De esta forma, contratando una mixta en 2024, tendríamos un tipo fijo que rondaría el 2% durante los primeros años. Y después, al pasar a variable, habría dos alternativas. La primera, que el Euríbor haya bajado, en cuyo caso pagaremos menos por nuestra hipoteca. La otra, que el Euríbor siga por encima del tipo fijo. En ese caso, podremos renegociar nuestra hipoteca para pasarnos a un tipo fijo.
Pero, al nivel actual del Euríbor, no consideramos que una hipoteca variable en 2024 sea en absoluto una opción interesante.
¿Puedo cambiar una hipoteca variable a fija?
Desde la aprobación de la coloquialmente llamada “Ley Hipotecaria” en 2019, puedes cambiar tu hipoteca siempre que quieras. Sea fija, mixta o variable, si crees que puedes mejorarla, puedes hacer el cambio.
Las opciones para cambiar una hipoteca variable a fija son la novación, la subrogación y el cambio de hipoteca. Y, lo mejor, es que en 2024 no tendrás que pagar comisiones, porque han quedado canceladas como parte de las medidas aprobadas por el Gobierno dentro del Escudo Social.
Novación hipotecaria
Esta opción consiste en renegociar las condiciones con el banco con el que tienes contratada la financiación. En este caso, para pedirle cambiar la hipoteca variable a fija. Sin embargo, con la novación hipotecaria, no podrás valorar si otras entidades tienen mejores tipos.
Además, habitualmente, las entidades no están abiertas a negociar las condiciones. Por eso, la novación hipotecaria no suele ser la mejor opción para cambiar una hipoteca variable a fija.
Subrogación hipotecaria
Otra opción es la subrogación de hipoteca. Esta consiste en cambiar la hipoteca de una entidad a otra, renegociando las condiciones. La subrogación te permite estudiar otras ofertas, pero algunas entidades no aceptan este tipo de operaciones. Suelen preferir hacer una cancelación y nueva hipoteca; el cambio de hipoteca.
Cambio de hipoteca
Esta opción te abre las puertas de todos los bancos. En este caso, se trata de estudiar ofertas de otras entidades y, cuando elegimos una, cancelar la hipoteca vigente y firmar una nueva.
La gran preocupación en este caso es para quienes se desgravan la hipoteca, que se plantean si podrán seguir haciéndolo. Y la respuesta es que sí. Con un cambio de hipoteca, si te desgravar la hipoteca de la declaración de la renta, podrás seguir haciéndolo.
¿Quieres cambiar tu hipoteca variable a fija? En Trioteca, te acompañamos en todo el proceso, consiguiéndote ofertas en la primera llamada gracias a nuestra tecnología. Y lo mejor, es que nuestro servicio es completamente gratuito. El único gasto que tendrás que asumir en el cambio de hipoteca variable a fija es la tasación, que ronda los 250-500€.
