Nos lo ha chivado Google; sois muchos y muchas quienes buscáis cada mes “¿cuál es la hipoteca más barata? y hoy venimos a resolveros vuestra duda 😉
Qué tener en cuenta para elegir una hipoteca
Si nos centramos en cuál es la hipoteca más barata podemos cometer el error de fijarnos solo en el tipo de interés. Pero eso no lo es todo. Hay más variables que tienes que tener en cuenta a la hora de valorar una oferta de hipoteca y compararla con otras:
Las bonificaciones
Cuando contratas una hipoteca es habitual que el banco te ofrezca bonificaciones si contratas con ellos algún producto aparte. Por ejemplo, el seguro de vida o de hogar. Cuando hablamos de bonificar nos referimos a que el tipo de interés será más bajo mientras mantengas contratado ese producto adicional. Como siempre, pongamos un ejemplo;
Maxi recibe dos ofertas para su hipoteca con Trioteca:
- En una, el tipo de interés es del 3%, pero si contrata un seguro del hogar por el que pagará 25€ al mes, le bonificarán el tipo un 0,2%, una alarma que le costará 10€ al mes, un 0,1% y un seguro de vida por otros 25€ al mes, le bonificará otro 0,2%. Por lo tanto, si contrata todas las bonificaciones, acabará pagando un interés del 2,5% y 60€ más en la cuota de su hipoteca.
- En otra, el tipo de interés es del 2,7%, pero si domicilia la nómina, lo cual no tiene ningún coste, le bonifican un 0,1%, por lo que pasa a pagar un interés del 2,6% y ningún gasto extra al mes.
Salvo que el nominal de la hipoteca de Maxi sea muy alto, seguramente la segunda oferta, aún teniendo un tipo de interés más alto, le suponga un mayor ahorro.
El plazo de amortización
El tiempo que tardes en devolver el dinero que el banco te preste determina en gran medida lo que pagarás en intereses. Y es que no es lo mismo pagar un tipo de interés del 2,5% durante 20 años que durante 30 años. Son 10 años más pagando ese 2,5%.
Pero si inicialmente no puedes permitirte la hipoteca a 20 años, siempre puedes contratarla a 30 e ir amortizando capital y pidiendo una reducción del plazo de amortización. De esta forma, ahorrarás en intereses, especialmente si amortizas los primeros años de hipoteca ya que en España utilizamos el sistema de amortización francés.
Las comisiones
Otro punto importante para determinar cuál es la hipoteca más barata que mucha gente deja de lado son las comisiones. Este punto es especialmente importante si vas a querer amortizar capital, porque la comisión por amortización es muy habitual.
Si más adelante tienes pensado renegociar la hipoteca porque, por ejemplo, has contratado una mixta y quieres pasarla a fija antes de entrar en el tramo variable, también tienes que tener en cuenta las comisiones por cancelación o amortización anticipada y/o subrogación.
La TAE, clave para saber cuál es la hipoteca más barata
Cuando recibimos una oferta hipotecaria, habrá dos datos que nos llamarán la atención:
- El Tipo de Interés Nominal (TIN): Que es el porcentaje de interés, que se aplica sobre el capital que nos presta el banco, y que pagaremos en concepto de intereses.
- La Tasa Anual Equivalente (TAE): Esta cifra, en forma también de porcentaje, calcula el coste de la hipoteca pero teniendo en cuenta, no sólo el TIN, sino también la frecuencia de las cuotas, las comisiones y los gastos del consumidor, como las bonificaciones. No incluye otros gastos, como los de notaría.
Conocer el TIN es importante pero, sin duda, la TAE nos ofrece más información y debe ser más definitiva para tomar una decisión. Así que, para decidir cuál es la hipoteca más barata entre dos ofertas, sin duda fíjate en la TAE.
¿Cuál es la hipoteca más barata en 2024?
El mercado hipotecario es cambiante y lo que puede ser interesante un año, al siguiente puede dejar de serlo. Lo bueno es que, desde que se aprobó la Ley Hipotecaria, si el día de mañana tus condiciones de hipoteca ya no son las mejores que hay en el mercado, puedes renegociarlas siempre que quieras y tu entidad no se puede negar.
Para ver la volatilidad del mercado solo tenemos que tirar de histórico:
- Desde que el Instituto Nacional de Estadísticas tiene registros de los tipos de hipotecas constituidas (2003) hasta el año 2015, más del 90% de hipotecas eran a tipo fijo (muchos meses eran incluso más del 95% del total). Y es que el Euríbor estaba bajo, algunos meses incluso por debajo del 0%, y las hipotecas más baratas eran, sin duda, las de tipo variable.
- En 2016 esta tendencia cambia y, aunque las hipotecas variables siguen representando la opción mayoritaria, ya bajan al 76,3% y encadenarían descensos hasta 2021.
- En 2021, aunque el Euríbor sigue en negativo, vivimos un boom con tipos de interés a tipo fijo de alrededor del 1%. Lo nunca antes visto que llevó a las hipotecas variables a ser solo un 36,9% del total.
- En 2022, el Euríbor pasa a estar en positivo por primera vez desde marzo de 2015. Con esa perspectiva y unos tipos fijos muy cercanos al 1%, las hipotecas variables representaban ya solo el 29% del total.
- En 2023 hay un nuevo tipo de hipoteca que se convierte en la estrella del mercado; la hipoteca mixta. Ya en marzo, según los datos del Centro de Estudios Trioteca, las hipotecas mixtas representarían el 46,3% del total de operaciones. Y es que la hipoteca mixta era la única opción real para muchos perfiles de conseguir un buen tipo de interés fijo.
- En 2024, con las primeras bajadas de los tipos oficiales del Banco Central Europeo, el mercado se vuelca hacia el tipo fijo. En agosto ya el 68,29% de hipotecas se firmaron a tipo fijo, con un TIN medio del 2,55%. Las mixtas sí cerraron el mes con un tipo medio en el tramo fijo por debajo del 2%, pero el número de bonificaciones era mayor.
En resumen, ¿cuál es la hipoteca más barata en 2024? Sin duda, las hipotecas fijas. Y en Trioteca te conseguimos ofertas desde un 2,35% gratis. Nuestros honorarios, que vienen especificados en la FEIN, los paga el banco. Y, como todos los bancos nos pagan lo mismo, no tenemos preferencia por ninguno.
