Antes de la Ley Hipotecaria hablábamos de hipotecas con vinculaciones. Actualmente, hablamos de hipoteca bonificada. Veamos las diferencias entre ambas y si es interesante o no una hipoteca bonificada.
¿Qué es una hipoteca bonificada?
Cuando un banco te envía una oferta para tu hipoteca, te ofrecerá un tipo de interés que no implica la contratación de ningún otro producto con ellos, como seguros o tarjetas. Por ejemplo, un 3% para una hipoteca. También te incluirá un desglose de bonificaciones que podrás conseguir en ese tipo de interés contratando otros productos. Esa hipoteca al 3%, contratando un seguro de vida, tendría un tipo de interés del 2,5%. Es decir, el banco te ofrece una bonificación del 0,5% por contratar con ellos un seguro de vida. Esa sería tu hipoteca bonificada.
Si dentro de un año, decides que ya no quieres tener el seguro de vida, podrías darlo de baja y pasarías a tener un tipo de interés del 3%, porque tu hipoteca ya no estaría bonificada.
¿En qué se diferencia una hipoteca bonificada de una hipoteca con vinculaciones?
Es en este punto en el que cabe mencionar la Ley Hipotecaria. Antes de la aprobación de la misma en 2019, no existían las hipotecas bonificadas, sino las hipotecas con vinculaciones. Como explicábamos antes, en las hipotecas bonificadas el banco no puede negarse a concederte la hipoteca por no contratar productos bonificados, algo que sí ocurría con las vinculaciones que tenían un carácter obligatorio. Antes de 2019, al pedir una hipoteca, la entidad podía ponerte como condición que contratases un seguro de vida para concederte la hipoteca. Desde la entrada en vigor de la Ley Hipotecaria no están permitidas las hipotecas con vinculaciones.
Además, los productos que contrates podrán como máximo bonificar un 1,5%. Eso significa que una entidad no puede ofrecerte un tipo de interés del 5% sin bonificaciones y del 2% con bonificaciones. Si el tipo de interés sin bonificación es del 5%, con bonificaciones podría ser de no menos del 3,5%. Este límite se incluyó en la legislación para que, aunque no sean obligatorias, el banco te ponga «entre la espada y la pared» cobrándote unos intereses muy altos si no quieres bonificar la hipoteca, obligándote de alguna forma a ceder para no pagar un tipo excesivo.
¿Cómo funcionan las hipotecas bonificadas?
Todo lo relativo a las bonificaciones de tu hipoteca vendrá especificado tanto en la oferta vinculante que emitirá el banco y que podrás estudiar con tranquilidad (la FEIN), como en la escritura de la hipoteca. Además, la ley contempla que tengas 10 días (14 en Cataluña) para revisar exhaustivamente las condiciones que te ofrecen en la FEIN antes de firmarla. Aunque la entregues firmada antes de ese periodo. hasta cumplirse no se sube a la plataforma notarial. Y además, una vez firmes la FEIN, esta tendrá un periodo de vigencia durante el cual la entidad no puede cambiarte las condiciones. Es una oferta vinculante para el banco, pero no para ti. Tú no adquieres ningún compromiso por firmarla, solo te aseguras que no te cambien las condiciones.
En cualquier caso, si hay algo que no entiendes podrás revisarlo con tu experto hipotecario de TRIOTECA. Y, en la firma del acta de transparencia, también podrás revisarlo con el notario. Así que en todo momento sabrás cuánto bonifica cada producto y las condiciones del mismo.
Y, lo más importante de todo, es que estas bonificaciones podrás darlas de baja siempre que quieras.
En cuanto a cómo se aplican las bonificaciones en tu interés, dependerá de si tu hipoteca es fija o variable. En el caso de una hipoteca fija bonificada es sencillo, se aplicará sobre el TIN. En el caso de las hipotecas variables, la parte a la que se aplicarán las bonificaciones será al diferencial, no al Euríbor.
Estas son las bonificaciones más habituales en una hipoteca
Hay muchos productos que pueden bonificar el tipo de interés de tu hipoteca y dependerá de la política de cada entidad. Quizás una entidad te ofrezca una bonificación del 0,3% por contratar un seguro de vida, y otra te ofrece una bonificación del 0,5% por el mismo producto.
Comparando los principales bancos de España, las bonificaciones más habituales son las siguientes:
- Seguro de vida: Las entidades suelen ofrecer una bonificación por este producto porque, en caso de incapacidad o fallecimiento, será el seguro quién responderá por parte o la totalidad del capital pendiente.
- Seguro del hogar: La entidad bonifica este producto por una razón evidente: que protege el bien hipotecado. Dentro del seguro del hogar solemos encontrar el seguro de incendios que es el único seguro obligatorio par una hipoteca.
- Nómina: Si domicilias tu nómina, es posible que el banco te ofrezca bonificaciones.
- Tarjetas: Si tienes una tarjeta de crédito contratada y haces un gasto mínimo al mes con ella, hay algunas entidades bancarias que ofrecen bonificaciones.
- Plan de pensiones: Manteniendo una aportación mínima algunas entidades ofrecen bonificaciones por tu plan de pensiones.
¿Merece la pena la hipoteca bonificada?
En todos los artículos incluímos la palabra “depende” en algún punto. Y hemos llegado a ese punto en este artículo.
Una hipoteca bonificada es interesante siempre y cuando no pagues más por los productos bonificados, de lo que vas a ahorrar en bonificaciones. Es decir, no tendría sentido que pagues todos los meses un seguro de vida de 70€ al mes si bonifica 50€ al mes en tu cuota.
Por otro lado, debemos tener en cuenta que en España lo habitual es usar el sistema de amortización francés. Con este sistema empezamos pagando más intereses que capital. Entonces, puede que en un principio nos convenga tener unas bonificaciones pero dentro de unos años ya no. Lo mismo si amortizamos capital anticipadamente.
Otro punto importante a tener en cuenta para valorar si merece la pena una hipoteca bonificada es valorar lo que nos aportan las bonificaciones. Por ejemplo, tener un seguro del hogar es algo que en cualquier caso es recomendable mientras la cuota que paguemos sea razonable y no supere a la bonificación. Así no tendrás que preocuparte por imprevistos como fugas de agua o robos. Sin embargo, la adquisición de participaciones en un fondo de inversión, puede no ser tan interesante para algunos perfiles.
Por eso, y como ocurre a menudo, depende de la situación de cada persona.
¿Por qué el banco tiene interés en qué contrate bonificaciones?
Hay dos grandes razones por las que las entidades te ofrecen una mejora de condiciones en el tipo de interés por contratar con ellos algunos productos bonificados.
La primera razón es evidente; obtienen un beneficio económico. Pero hay otra razón por la que productos como un seguro de hogar o de vida bonifican tu hipoteca y es la seguridad. Tus condiciones de hipoteca dependerán en parte de lo seguro que sea tu perfil para el banco. Cuando menos riesgo haya de impago por situaciones como que te quedes en paro, mejores condiciones te ofrecerán. Y, muchos seguros de vida cubren estos supuestos. Con el seguro de hogar gana seguridad de que si el bien sufre un daño este se arreglará. Pero esa seguridad, también se traslada a ti, porque no tendrás que preocuparte si, por ejemplo, hay una fuga de agua en tu casa, de que pueda suponerte un gran desembolso de dinero.
Tu experto hipotecario de TRIOTECA no sólo te conseguirá un mejor tipo de interés del que conseguirías en las oficinas. También te ayudará a valorar las bonificaciones que te ofrece cada entidad para que, al final, tomes una decisión meditada. Todo ello completamente gratis. Será el banco con el que firmes tu hipoteca quien pagará nuestros honorarios y, como todos nos pagan lo mismo, no tenemos preferencia por ninguno.
