La crisis financiera dejó en evidencia la necesidad de una legislación que regulase el sector financiero. Para evitar que la situación que estalló en 2008 se volviese a repetir, nació en España la Ley Hipotecaria, aprobada en 2019. Esta ley cambiaría las reglas del juego y eliminaría productos de riesgo como las hipotecas subprime, poniendo el foco en la protección de los consumidores.
Esta conocida como “Ley Hipotecaria” es la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y se publicó en el Boletín Oficial del Estado el 16 de marzo de 2019. Estos son los puntos más importantes de la Ley Hipotecaria y que deberías conocer si vas a pedir un crédito.
1. Mayor protección
La Ley Hipotecaria tiene como objetivo central la protección de los consumidores. Y para ello es esencial que estén bien informados. Con esta legislación se introdujeron varios pasos y documentos que asegurasen que la persona que contrata una hipoteca llegue el día de la firma de la misma con la seguridad de saber que conoce lo que está contratando.
Los más importantes son la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), y el acta de transparencia.
La FEIN
La FEIN es la oferta vinculante que te enviará el banco tras haber estudiado tu perfil y la tasación de la vivienda.
Este documento incluye toda la información de tu hipoteca: el tipo de interés, el capital, los intermediarios, el plazo de amortización, etc.
No podrás devolver la FEIN firmada hasta pasados 10 días (15 en Cataluña) con el objetivo de que te leas bien el documento antes de aceptar las condiciones y, sobre todo, que tengas margen para decidir si te interesa o no sin miedo a un cambio de condiciones inesperado.
Aunque el plazo mínimo de validez de la FEIN es de esos 10-15 días, la mayoría de los bancos te envían ofertas con una viabilidad de un mes o más.
La FiAE
En la FiAE encontrarás recopiladas las condiciones más importantes y delicadas de tu hipoteca, como, por ejemplo, qué ocurriría ante una subida del Euríbor si tienes una hipoteca variable o si hay una “cláusula de vencimiento anticipado”. En resumen, las condiciones que pueden implicar un cierto riesgo.
El acta de transparencia
Como te explicamos en este artículo, desde la aprobación de la Ley Hipotecaria, antes de firmar una hipoteca tienes que reunirte con el/la notario/a para revisar todas las condiciones de la misma y firmar el acta de transparencia, un documento que da fe de que conoces las cláusulas que vas a firmar.
Durante la firma del acta de transparencia podrás resolver todas las dudas que tengas y, el/la notario/a te hará un test con varias preguntas para comprobar que efectivamente entiendes las condiciones de tu hipoteca.
Igualmente, firmar el acta de transparencia no te obliga a firmar la hipoteca por lo que, si finalmente las condiciones no te interesan, no tienes por qué firmar la hipoteca. Es solo un paso más para asegurar que entiendes a la perfección la escritura de la hipoteca que vas a firmar.
2. Verificación de la solvencia
La Ley Hipotecaria introdujo la obligación de verificar la solvencia de los contratantes de hipoteca, haciendo desaparecer las llamadas “hipotecas basura” o “hipotecas subprime” que daban créditos a personas por encima de sus posibilidades. A día de hoy, sólo podrás contratar una hipoteca si realmente puedes permitírtelo, porque las entidades bancarias no te permitirán contratar un préstamo por encima de tu capacidad de endeudamiento.
Y es que, a día de hoy, las entidades son muy estrictas con sus criterios de riesgo, algo que en parte te beneficia porque, aunque sea más difícil acceder a una hipoteca, lo hacemos con más seguridad.
Por norma general, los criterios mínimos son los siguientes:
- Tener estabilidad laboral: Un año de contrato indefinido o 3 años en activo si eres autónomo/a.
- Que la cuota de tu hipoteca, sumada a cualquier otro préstamo que tengas, no supere el 35-40% de tus ingresos netos.
- Que el plazo de amortización, sumado a la edad del mayor titular, no supere los 70-75 años.
- No figurar en listados de deudores.
- Aportar ahorro de, como mínimo, el 20-22% del precio de la vivienda, siendo un 10-12% destinado al pago de los impuestos, la notaría, el registro y la tasación.
3. La tasación de la vivienda
Desde la entrada en vigor de la Ley Hipotecaria, la tasación de la vivienda sólo la pueden llevar a cabo tasadores homologados por el Banco de España que sigan “normas de tasación fiables y reconocidas internacionalmente”.
La tasación es el único gasto relativo a la hipoteca del que tendrás que hacerte cargo tú pero podrás elegir al tasador con el que llevarla a cabo. Ten en cuenta, eso sí, que si lo haces con la tasadora de un banco en concreto, esta puede no servirte en otras entidades. Por eso, si quieres comparar ofertas, que es lo más recomendable para conseguir una buena hipoteca, lo mejor es elegir un tasador que trabaje con todas o casi todas las entidades. En Trioteca tenemos acuerdos con varias sociedades de tasación que, además, tendrán lista la tasación en un máximo de 72 horas.
4. Desaparecen las vinculaciones
Desde la aprobación de la Ley Hipotecaria el banco ya no puede obligarte a contratar otros productos con ellos, como seguros o tarjetas, para poder contratar una hipoteca. Es lo que se conocía como vinculaciones.
Actualmente lo que sí pueden ofrecerte las entidades financieras son bonificaciones por contratar estos productos. Por ejemplo, una entidad te ofrece una hipoteca fija al 3%. Pero, si contratas un seguro del hogar, te ofrecen un “descuento” del 0,2%, por lo que tu tipo de interés, siempre que mantengas ese seguro del hogar, sería del 2,8%. Esos descuentos es lo que conocemos como bonificaciones.
La Ley Hipotecaria también fijó un máximo de bonificaciones del 1,5% para evitar que el tipo de interés sin bonificar sea tan abusivo que te veas obligado a contratar otros productos para reducirlo. Por lo tanto, estos productos, como máximo, pueden suponer un «descuento» o bonificación del 1,5% en total.
5. Gastos de la hipoteca
Antes de la Ley Hipotecaria en muchos casos eran los compradores y no las entidades bancarias quienes tenían que correr con los gastos de gestión y registro de la escritura de la hipoteca. Ahora es el banco quien tendrá que correr con estos gastos.
Eso sí, es importante que tengas en cuenta que al comprar una vivienda con una hipoteca, hay dos escrituras; la escritura de la hipoteca y la escritura de compraventa. El banco sólo se hará cargo de los gastos de la escritura de la hipoteca pero tú tendrás que abonar los relativos a la de compraventa.
Los gestores de Trioteca te ayudarán a calcular los gastos y los impuestos de la compraventa.
6. Regulación de las comisiones
Antes de 2019 no había ninguna regulación de las comisiones relativas a la hipoteca. Específicamente, con la Ley Hipotecaria, se establecen unos límites para la comisión por amortización .
Si devuelves por adelantado parte del capital financiado para reducir el plazo de devolución o la cuota de tu hipoteca, que es lo que llamamos “amortización”, el banco puede cobrarte una comisión por amortización pero siguiendo unos límites:
Hipotecas variables
Los primeros 3 años, la comisión máxima por amortización será del 0,25%. Si la amortización es a los 4 o 5 años desde que firmaste la hipoteca, la comisión máxima es del 0,15%. Si hace más de 5 años que firmaste la hipoteca, no pueden cobrarte una comisión.
Hipotecas fijas
En el caso de que tu hipoteca sea a tipo fijo, la comisión por amortización máxima será del 2% durante los primeros 10 años. De ese momento en adelante, el máximo será del 1,5%.
7. Código de conducta
La Ley Hipotecaria establece unas reglas para regular la actividad de los profesionales que participan en las operaciones hipotecarias para asegurar el respeto a los derechos de los consumidores. Además, dichos profesionales tienen la obligación de recibir una formación.
Comprar una casa es una de las decisiones más importantes de nuestras vidas. Por eso es importante conocer bien nuestros derechos y obligaciones y dar cada paso con seguridad. Con TRIOTECA tendrás la tranquilidad de tener un gestor hipotecario que te acompañe en todo tu viaje hipotecario, desde la elección de tu hipoteca, hasta la firma de la misma. Todo ello completamente gratis, ya que será el banco quien correrá con los gastos de nuestros servicios. Calcula ya la hipoteca que podrías conseguir haciendo clic aquí.
