Comprar una vivienda; el sueño de muchos, al alcance de no tantos. Pero hoy te damos unos trucos para que te concedan la hipoteca.
Lo obvio; cumplir los requisitos
Es evidente pero para conseguir una hipoteca necesitas cumplir unos requisitos. Aunque luego te daremos algunos trucos si no cumples todos los requisitos.
Los ahorros
Lo ideal es que aportes al menos un 20% de entrada y ahorros para los gastos. Estos gastos, que son:
- Notaría y tasación: ronda el 2% del precio de la vivienda.
- Impuestos: Si es una obra nueva, pagarás el IVA, que es del 10%, salvo para las Viviendas de Protección Oficial, que será del 4%. Si es de segunda mano, pagarás el ITP, que dependerá de la comunidad autónoma y de si puedes acceder a un tipo reducido. El baremo es de entre un 2,5% y un 10%.
Cuanto más bajo sea el porcentaje de financiación, más atractiva resultará tu operación para el banco porque además demuestras tener capacidad de ahorro y buenos hábitos financieros. Por eso, no sólo será más fácil que te aprueben la hipoteca, sino también que consigas mejores condiciones.
Tu perfil financiero
También es importante la seguridad de tu perfil financiero. Por eso necesitarás tener un contrato indefinido de al menos un año o, si eres autónomo, llevar más de 3 años en activo. Esto es lo mínimo para que te aprueben la hipoteca pero cuanto más antigüedad tengas, más posibilidades tendrás de conseguir financiación y buenas condiciones.
Otro punto importante de tu perfil es la edad. Y es que, la edad del mayor de los titulares, sumada al plazo de amortización de hipoteca, no podrá superar los 75 años.
Será importante tener en cuenta por otro lado tus ingresos y los préstamos que tengas. Tu cuota de hipoteca, sumada a cualquier otro préstamo que tengas contratado, no puede superar el 35% de tus ingresos netos. Si este ratio, que llamamos ratio de endeudamiento, es aún más bajo de un 35%, podrías incluso conseguir mejores condiciones.
Y, sobre todo, es esencial que no figures en ningún fichero de deudores como ASNEF. Esto lo recalcamos porque algunas personas no saben que están en estos ficheros. Una factura de luz sin pagar, o de teléfono, cualquier impago puede derivar en que la empresa acreedora te incluya. Así que, ante la duda, compruébalo antes de enviar tu perfil al banco. Porque si apareces en estos ficheros, aunque solventes la deuda, no te darán financiación porque denota un perfil financiero de riesgo.
Pero ¿si no cumplo los requisitos hay trucos para que te concedan la hipoteca?
No siempre es posible conseguir financiación pero, en algunos casos, sí hay algunos trucos para que te concedan la hipoteca.
Si tu perfil financiero no cumple los requisitos
Si no tienes suficiente antigüedad como asalariado o autónomo, o por tu tipo de contrato no te conceden la hipoteca, o si por la cantidad de ingresos no llegas al ratio de endeudamiento necesario, una buena opción es añadir otro titular. Si es por un tema de contrato y el otro titular sí tiene la antigüedad necesaria, podrían entonces aprobarte la operación.
Si es por el ratio de endeudamiento, al aportar dos fuentes de ingresos, este aumenta y la cuota que podrías permitirte sería más alta.
Si no tienes el ahorro suficiente
Si el problema, como suele ser bastante frecuente con el precio actual del alquiler, es que no tienes el ahorro necesario para la entrada y los gastos, hay opciones en algunos casos.
Pedir ayudas para la vivienda
En algunas comunidades autónomas hay ayudas para el acceso a la primera vivienda. Tal es el caso por ejemplo de Cataluña, que aprobó este 2025 el préstamo ICF con el que puedes financiar la entrada para la compra, con un límite de hasta 50.000€.
A nivel estatal, tenemos los avales ICO, que avalan la compra de vivienda para poder solicitar una hipoteca al 100%. En este caso necesitarás aportar solo el ahorro para la notaría, la tasación y los impuestos.
Hacer una donación
Otra alternativa para las familias que pueden permitírselo son las donaciones de padres a hijos para compra de vivienda. De esta forma, tu ratio de endeudamiento no se verá afectado, como si pasaría si en vez de una donación fuese un préstamo.
Además, si cumples unos requisitos y esta donación es específicamente para adquirir una primera vivienda, muchas comunidades autónomas contemplan exenciones en impuestos de casi el 100%.
Es importante que si haces una donación la formalices ante notario.
Buscar una casa más barata
A veces, cuando buscamos una primera vivienda, queremos que sea la definitiva o la vivienda perfecta. Pero la realidad es que no siempre podemos permitírnoslo. Por eso, tenemos que ajustarnos a nuestras posibilidades y necesidades actuales.
Con esto no queremos decir que compres una vivienda en muy mal estado, porque además en ese caso podría afectarte en la tasación. Pero sí que te hagas preguntas;¿realmente ahora necesito 3 habitaciones?¿y si en vez de vivir en Madrid miro una población de alrededor?.
El día de mañana, si tus necesidades cambian, podrás vender la vivienda y saldar la deuda de la hipoteca con ello, y con el capital que quede comprar otra casa. Pero el tiempo que estés en tu primera casa, tal y como está el mercado, es probable que pagues incluso la mitad de lo que pagarías por un alquiler. Y es dinero que no cae en saco roto.
Y la hipoteca, cuando quieras, la cambias
Este punto es muy importante y muchas personas no lo saben. No necesitas pensar una y otra vez si es un buen momento o no para pedir una hipoteca, si luego bajarán los tipos. Porque, si eso pasa, podrás renegociar la hipoteca.
A diferencia del precio de la vivienda, el precio del dinero que te preste la entidad podrás renegociarlo después si el entorno económico cambia, tanto con tu banco como, si este no lo acepta, con otro. Y la Ley Hipotecaria contempla que tu entidad no puede negarte este cambio.
