Hay un tema que resuena cada día en los periódicos este año; las hipotecas variables. Actualmente en España hay más de 4 millones de personas que tienen una hipoteca variable. Y en los últimos años se están enfrentando a una revisión de hipoteca que no esperaban.
Los diferentes tipos de hipotecas
Actualmente, hay 3 tipos de hipotecas que abordan casi la totalidad del mercado; las hipotecas fijas, las variables y las mixtas. En todas ellas, el banco nos prestará dinero a cambio de unos intereses. Lo que cambia de unas a otras es la forma en la que se calculan estos intereses.
Las hipotecas fijas tienen un interés fijo. Es decir, si tienes una hipoteca fija al 2,5% con un nominal de 200.000€, pagarás 5.000€ de intereses al año. Según vaya reduciéndose el nominal, se reducirán los intereses. Si contratas bonificaciones, como un seguro de vida, podrías pagar menos. Pero nunca pagarás más de este 2,5%.
En el caso de las hipotecas mixtas, durante unos años tendrás un tipo de interés fijo. Después, el tipo de interés pasará a variable. ¿Qué significa esto? Es el momento de hablar del diferencial de la hipoteca variable.
¿Qué es el diferencial de una hipoteca?
Seguramente has visto en muchos anuncios de hipotecas que se habla de “hipoteca fija al 2% y variable al EUR+0,75%”. Habrás visto números diferentes, pero la estructura siempre es la misma.
En lo que se refiere a las hipotecas fijas es bastante intuitivo pero, ¿qué significa el “EUR+0,75%”? Esto es porque el tipo de interés de las hipotecas variables se compone de dos valores:
- El valor de referencia: La gran mayoría de hipotecas variables en España tienen como valor de referencia el Euríbor, de ahí el acrónimo “EUR”. Este valor cambia a lo largo del tiempo y por eso hablamos de un tipo variable, porque una parte del tipo de interés depende de un valor variable. Esta es la parte que se revisa anual o mensualmente en la revisión de hipoteca.
- El diferencial: Esta es la parte fija del tipo de interés variable y la marca el banco. El diferencial de una hipoteca variable será el mismo durante todo el tiempo de vida de la hipoteca. Siempre lo verás con un “+” delante porque el diferencial de la hipoteca variable se suma a la parte variable (el Euríbor). En el ejemplo que poníamos antes, el diferencial sería del 0,75%.
La suma de ambos hacen el tipo de interés de tu hipoteca.
¿Qué es la revisión de hipoteca?
Al contratar una hipoteca variable acordarás con el banco que se revisará el tipo de interés, bien cada 6 meses (revisión semestral), bien cada año (revisión anual). La revisión de la hipoteca consiste en actualizar el tipo de interés de tu hipoteca variable al Euríbor. Por si te sirve de referencia, se podría comparar un poco con la actualización de los alquileres con el IPC. Hasta la aprobación de la Ley de la Vivienda algunos contratos de alquiler añadían una cláusula que estipulaba que la renta se podía actualizar en función del IPC. Pues la cuota de tu hipoteca variable se actualiza en función del Euríbor.
Independientemente de si es una revisión de hipoteca semestral o una revisión anual de hipoteca, siempre se usará como referencia el Euríbor del mes anterior a la revisión. Es decir, si tu revisión es este mes de septiembre de 2025, el Euríbor que se te aplicaría sería del 2,114%, que fue el Euríbor de agosto. Este se publica en el Boletín Oficial del Estado.
No es habitual pero algunas hipotecas variables no están sujetas al Euríbor, sino al «Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios» (IRPH). Este índice es el tipo medio de las hipotecas que conceden los bancos en España y, por eso, suele estar muy por encima del Euríbor. El IRPH de junio de 2025 cerró en un 2,802% y a ello debes sumar el diferencial.
Cómo calcular la revisión de hipoteca
Al momento de hacer el cálculo de la revisión de hipoteca, hay que tener los siguientes datos en cuenta:
- El interés de la hipoteca: Sumando al diferencial de la hipoteca el Euríbor del mes anterior o el IRPH.
- El capital pendiente de amortizar.
- El plazo de amortización pendiente .
La razón por la que debemos tener en cuenta también el plazo de amortización a la hora de calcular la revisión de hipoteca es porque, en España, se suele utilizar el sistema de amortización francés. En este sistema de amortización, al principio pagarás más intereses que capital, y poco a poco aumentará el capital que devuelves en cada cuota y disminuirán los intereses.
Con esto en cuenta, abrimos una hoja de excel y la rellenamos de la siguiente forma:
- Columna A1: El capital pendiente de amortizar
- Columna A2: Lo años de hipoteca que quedan (el plazo de amortización pendiente)
- Columna A3: El tipo de interés, expresado en porcentaje.
- Columna A4: Pegas la siguiente fórmula: =-PAGO(A3/12;A2*12;A1)
En la columna A4, una vez introducida la fórmula, presiona la tecla “enter” y te aparecerá la que va a ser tu cuota después de la revisión de hipoteca.
Pongamos un caso práctico:
Tienes una hipoteca variable, sujeta al Euríbor, de la cual quedan por amortizar 200.000€ en 15 años. Tu tipo de interés es EUR+0,75% y te toca la revisión de hipoteca este mes de septiembre de 2025. Por lo tanto, tu tipo de interés será de un 2,86%. Tu cuota de hipoteca sería la siguiente:
¿Qué hago si en la revisión de hipoteca la cuota aumenta demasiado?
Esta es la situación en la que se están encontrando millones de personas en España. Estamos viendo subidas incluso de 400€ en la cuota. Familias que pasan de pagar 600€ a 1.000€ de cuota y toda su economía familiar se ve alterada. Pero no te preocupes si esta es tu situación, porque hay una solución; cambiar tu hipoteca a tipo fijo.
Los pasos a seguir que te recomendamos son los siguientes:
1. Habla con tu banco
Pide a tu banco renegociar las condiciones de tu hipoteca y cambiar la hipoteca de variable a fija. Si el banco acepta y te ofrece un tipo de interés fijo razonable, formalizáis la novación y pasas a tener un interés fijo. Sin embargo, en la mayoría de los casos te ofrecerán un tipo de interés muy alto, o no aceptarán hacer la novación. En ese caso, pasamos al siguiente paso.
2. Busca ofertas
Llega el momento de ver lo que el mercado te puede ofrecer. En este punto es cuando la mejor opción es contactar con nuestro equipo.
Y es que en TRIOTECA, al enviar cientos de solicitudes al día a los bancos, podemos conseguirte condiciones que no te ofrecerían como particular. Pero, no podremos conseguirte mejores condiciones en las entidades a las que ya hayas acudido por tu cuenta. De ahí que lo mejor es empezar desde el principio a buscar las ofertas con nosotros.
Nuestro servicio además es gratuito.
3. Cambia tu hipoteca a tipo fijo
Cuando encuentras una oferta que te interesa, la aceptas y firmas tu nueva hipoteca, pasando a tener un tipo fijo. Las subidas del Euribor ya no te pueden afectar.
Para hacer este cambio de hipoteca variable a fija cambiándola de entidad hay dos opciones; la subrogación y la cancelación y nueva hipoteca.
La subrogación consiste en cambiar el acreedor de la hipoteca, es decir, la entidad, renegociando algunas condiciones, como en este caso el tipo de interés.
La cancelación y nueva hipoteca consiste en cancelar la hipoteca que tienes actualmente y contratar una nueva con nuevas condiciones, no solo el tipo de interés sino también las bonificaciones, comisiones y demás aspectos.
La mejor opción y que más puertas te abrirá será la cancelación y nueva hipoteca, ya que la mayoría de los bancos no aceptan subrogaciones hipotecarias.
En 2025 es más barato cambiar tu hipoteca de variable a fija
Aunque el Euríbor ha bajado en los últimos meses, está experimentando nuevas subidas y se ha situado varios meses por encima de los tipos oficiales del Banco Central Europeo. Esto ha provocado que las hipotecas variables sean la opción más cara, frente a las hipotecas fijas y mixtas.
Las personas que renegociaron su hipoteca con Trioteca en agosto de 2025 pasaron de pagar, de media, un TIN del 5,92% y una cuota de 1.088€ al mes, a un TIK del 2,6% y una cuota de 789€ al mes. Esto supone un ahorro mensual de 299€.
Para hacer este cambio solo tienes que tener en cuenta tres cosas:
El porcentaje de financiación
Las entidades nos pedirán que el capital pendiente no supere el 80% del valor escriturado de la vivienda, que es el precio que pagaste por ella y aparece en la escritura de compraventa. Independientemente de que la tasación fuese superior, el valor de referencia será el precio de compra.
Los gastos
Renegociar tu hipoteca implica tener algunos gastos en cuenta. Por eso valoraremos si el ahorro es suficientemente significativo como para que el cambio merezca la pena:
- La cancelación registral de la escritura.
- Las comisiones, si las tuvieses, por amortización anticipada, subrogación y/o cancelación.
- La tasación, ya que se volverá a tasar la vivienda.
Los gastos de la nueva escritura de hipoteca, tal y como estipula la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, los pagará el banco con el que firmes. Y, nuestros honorarios, también.
