Tienes claro que quieres contratar una hipoteca. Has conseguido ofertas de varias entidades y sólo te queda elegir una. Este es el momento en el que tienes que tener claro qué es TIN y TAE y por qué son importantes para comparar hipotecas.
Un poco de contexto previo; esta es la información que te darán para elegir tu hipoteca
Desde la entrada en vigor de la Ley Hipotecaria, las entidades bancarias tienen que darte toda la información necesaria de tu hipoteca para que puedas revisarla y tomar una decisión informada. Además, también tienen que darte un periodo de tiempo razonable para analizarla. El objetivo es que tanto tú como el banco lleguéis el día de la firma teniendo completamente claro lo que vais a firmar.
¿Qué información te van a dar exactamente? En el momento que pases el estudio de riesgo, el banco emitirá:
- La FiAE: La Ficha de Advertencia estandarizada. En este documento se detallan todos los puntos especialmente delicados de tu hipoteca por su riesgo. En este documento aparecerán más detallados puntos como el índice de referencia al que se sujeta la hipoteca, como puede ser el Euríbor o el IRPH, los gastos que tendrás que pagar o los riesgos en caso de impago.
- La FEIN: La Ficha Europea de Información Normalizada. Este documento es una oferta vinculante para el banco en la que se incluyen todas las condiciones de tu hipoteca. Es importante recalcar que solo es vinculante para el banco, que no podrá cambiar las condiciones que te ofrece hasta que caduque, pero a ti no te obliga a nada. Solo es un documento creado para que puedas revisar lo que te ofrecen con el tiempo necesario. Entre otras cosas, incluirá el TIN y TAE.
Pero, ¿qué son y para qué sirven el TIN y TAE?
El Tipo de Interés Nominal o TIN son los intereses que pagamos al banco a cambio de que nos preste el dinero.
La Tasa Anual Equivalente o TAE es el coste total anual de tu hipoteca, teniendo en cuenta todos los gastos de la misma, como pueden ser los gastos de constitución o los seguros, como el seguro de hogar.
¿En qué se diferencian TIN y TAE?
El TIN es un dato más orientativo. Es interesante saberlo, y te puede ayudar a empezar a filtrar ofertas, pero no debería ser un dato decisivo. Y es que no te permite saber el coste real de tu hipoteca. Puede que una entidad te ofrezca un TIN muy bajo, pero haya otros gastos que sean más altos que lo que te ofrece una entidad con un TIN más alto.
En cambio, la TAE es un dato mucho más decisivo. Esta tasa incluye todos los gastos relativos a tu hipoteca. Por ejemplo, el único seguro obligatorio para contratar una hipoteca es el seguro de incendios (que suele incluirse en el seguro del hogar). La TAE incluye en su cálculo dicho seguro, así como por ejemplo las comisiones. Eso sí, la TAE en muchos casos, como ocurre con las hipotecas mixtas y variables y veremos más adelante, es una estimación. Pero sí es cierto que es un dato con más relevancia a la hora de tomar una decisión.
Por lo tanto, en el momento de comparar hipotecas y tomar una decisión, te recomendamos tener más en cuenta la TAE que el TIN. La TAE incluye la información que te da el TIN, y la amplía mucho más.
TIN y TAE más allá de las hipotecas
El TIN y la TAE no sólo aparecen en los contratos hipotecarios. Seguramente, aunque no tengas una hipoteca, en algún momento has firmado un contrato en el que aparecían un TIN y una TAE.
Un ejemplo muy habitual es cuando compramos un electrodoméstico, pero lo financiamos. Es decir, compras una lavadora de 300€, pero pides financiarla para pagar 100€ cada mes. En el contrato que firmas aparecen TIN y TAE y es muy importante tener en cuenta ese detalle. En estos contratos suele ocurrir que te dicen que te lo financian “sin intereses” y es cierto, pero tiene truco. Y es que a veces nos encontramos que cuando leemos el contrato, el TIN efectivamente es del 0%, pero la TAE es del 2%. ¿Qué ha pasado ahí? Muy sencillo. No te está cobrando intereses pero igual te están cobrando, por ejemplo, unos gastos de gestión.
Te recomendamos que siempre que firmes cualquier tipo de financiación, revises bien el contrato y busca la TIN y la TAE. Especialmente cuando no se trata de una hipoteca. Y es que, en el caso de la hipoteca, la notaría tiene la obligación legal de comprobar que sabes lo que firmas. Pero, en el caso de las tiendas, si tú no te lees el contrato de financiación, nadie se va a sentar a revisarlo contigo.
Por otro lado, a la hora de solicitar una hipoteca es muy importante que seas consciente de cualquier otro préstamo que hayas firmado. Y es que, para calcular el ratio de endeudamiento, es decir, el porcentaje que representa la hipoteca y otros préstamos sobre tus ingresos netos, se tendrá en cuenta esa financiación también Y, la suma de la cuota de hipoteca y los otros préstamos no podrá superar el 35% de tus ingresos. Cuando solicitemos la CIRBE, aparecerán los préstamos que tengas.
Pongamos un ejemplo práctico de lo que te comentamos:
Martín tiene unos ingresos netos de 2.000€ al mes. Quiere pedir una hipoteca que supone una cuota de 600€ al mes. Esa cuota entraría dentro del ratio de endeudamiento del 35% que, por sus ingresos, sería de 700€. Sin embargo, Martín había pedido ya un préstamo para comprar un coche por el que paga 150€ al mes. En ese caso, sumando la cuota de la hipoteca y el préstamo, el total serían 750€ al mes, lo que supera su ratio de endeudamiento y, por tanto, las entidades denegarían la hipoteca.
TIN y TAE de las hipotecas variables
Quizás, llegado este punto, te estés preguntando cómo funciona el TIN y TAE de las hipotecas variables. Y es que, en el caso de las hipotecas fijas, el tipo de interés es el que es y no varía con el tiempo. Sin embargo, en el caso de las hipotecas variables, los intereses que pagaremos son un tanto impredecibles. En agosto de 2025 el Euríbor cerró en un 2,114%. Si sumamos un diferencial de, por ejemplo, un 0,75%, pagaríamos unos intereses del 2,864%. Pero en 2026 esto podría cambiar a un 2%, o a un 5%. No podemos saberlo a ciencia cierta porque dependerá de la evolución del Euríbor, que resulta impredecible. Por eso, en el caso de las hipotecas variables, el TIN y el TAE son, en ambos casos, datos orientativos.
¿Tienes más dudas sobre el TIN y TAE?¿Te preocupa no entender el contrato de tu hipoteca? Con TRIOTECA no vas a tener este problema. Desde el primer día, hasta incluso después de firmar tu hipoteca, tendrás un experto hipotecario que te resolverá todas las dudas. Y todo ello gratis porque es el banco y no tú quien pagará nuestra comisión.
